Купить нежилое помещение физическому лицу гораздо проще, чем его найти, уверяют юристы

"Каковы основные риски, сопровождающие покупателя коммерческой недвижимости? Главный риск - юридическая "нечистота" сделки купли-продажи. Но при участии опытного посредника вероятность того, что вас "кинут", значительно уменьшается.

Второй риск - экономический - инвестор обязан просчитать, выгодна ли ему эта недвижимость: доходность от ее сдачи в аренду должна превышать депозитную ставку.

И третий риск - "человеческий" - добросовестность и порядочность арендатора", - поясняет Сергей Тюрин, директор донецкого АН "Фемида-Сервис".

В целом процедура покупки нежилого помещения для физлица не сложнее, а даже проще, чем для юрлица. "Физлицам не надо документально подтверждать полномочия первых лиц фирмы, не нужны решения учредителей, а также подтверждения право- и дееспособности юридического лица", - уверяет управляющий партнер юридической компании "Шмаров и партнеры" Евгений Шмаров.

Чтобы купить такое помещение физлицу необходимо иметь паспорт и справку о присвоении идентификационного номера. Если покупатель состоит в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга/супруги на такую сделку или его/ее присутствие при оформлении.

После подписания договора купли-продажи, его нотариального удостоверения и государственной регистрации покупатель становится собственником помещения. "Определенный пакет документов подготавливает продавец. Для совершения сделки необходимо иметь правильно оформленный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, справку-характеристику или выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество от Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В случае если продавец является физическим лицом, а нежилое помещение было приобретено им в период брака, то для заключения договора понадобится нотариально заверенное заявление от супруга/супруги о том, что он/она не против отчуждения объекта недвижимости", - добавляет старший юрист юрфирмы "Лавринович и Партнеры" Юрий Радзиевский.

Кредитная история

Свободные денежные средства вкладываются в недвижимость. А если денег кот наплакал, но очень хочется стать рантье? - Тогда необходимо взять кредит в банке. Но пока услугами банков при покупке коммерческой недвижимости украинцы пользуются нечасто. По данным начальника управления разработки продуктов розничного бизнеса АО "ВАБанк" Антона Шаперенкова, на десять ипотечных кредитов на покупку жилья приходится один кредит под залог нежилой недвижимости. Количество таких сделок будет возрастать, уверен он.

"Все операции, которые покупатель объекта недвижимости намеревается с ним совершить: передача в аренду, дальнейшее отчуждение, произведение ремонтных работ, должны согласовываться с кредитором и не могут быть совершены без согласования с ним", - предостерегает Юрий Радзиевский. Как физлицу купить нежилое помещение в кредит? - На рынке сейчас существует два варианта.

"Первый и наиболее распространенный - это коммерческое кредитование физических лиц под залог недвижимости, так называемое "скрытое" кредитование коммерческой ипотеки. Банки не спрашивают клиента о целевом назначении кредита, а в первую очередь оценивают рыночную стоимость и ликвидность, предложенной в ипотеку недвижимости".

Преимущества этого вида: отсутствие целевого использования, срок кредитования до 10--15 лет, иногда - отсутствие первоначального взноса. Все остальные условия стандартны: страхование недвижимости и заемщика. Неудобство схемы заключается в том, что до приобретения коммерческой недвижимости необходимо иметь в собственности альтернативную недвижимость.

Еще один вид кредитования, по уверению специалистов, появился на рынке только год назад. "Основное его отличие от первого варианта заключается в том, что здесь четко прослеживается целевое использование кредита, и залогом выступает приобретаемая коммерческая недвижимость.

Клиенты, которым он предлагается, - малые и средние предприятия, частные предприниматели - физические лица с небольшим годовым оборотом до 5 млн. грн. Процентные ставки - 14-15% годовых в иностранной валюте и 18-20% - в национальной", - объясняет г-н Шаперенков.

Что касается страхования рисков, то, по словам заместителя директора департамента имущественного страхования УИСК "Инвестсервис" Константина Ильницкого, существуют два вида страхования: страхование имущества от повреждений и страхование от финансовых рисков (невозврат кредита). Получателем страхового возмещения выступает банк.

Стоимость такого страхования - 0,25-0,5% оценочной стоимости имущества. В случае если с недвижимостью что-то случается, страховая сумма перечисляется в счет погашения кредита, либо с согласия банка за эти деньги проводится ремонт помещения. В случае страхования финансовых рисков (страхования невозврата кредита), банк может косвенно перенести плату за страхование на плечи заемщика. Например, включить расходы на страхование в кредитную ставку. Стоимость услуги - 6-7% стоимости недвижимости.

Союз неразрушимый

У арендодателя при эксплуатации помещения могут возникнуть проблемы в отношениях с арендаторами. Чтобы трудностей было меньше, все возможные нюансы стоит обсудить и записать в договоре аренды.

"Вопросы сохранения целостности объекта и проведенного ремонта, предоставления телефонных линий, электрической энергии, воды, тепла, установления внешней рекламы и так далее оговариваются до подписания договора аренды", - уточняет г-н Шмаров.

Причем арендодатель может в документе указать, что арендатор обязан за свой счет, но в пользу арендодателя, застраховать снимаемое помещение от повреждений и стихийных бедствий. Страховой полис обычно действует год, а затем пролонгируется.

Юридическим языком

Антон Шаперенков, начальник управления разработки продуктов розничного бизнеса АО "ВАБанк":

- В кредит может покупаться как офисное помещение, так и магазин или склад. Продавцом недвижимости может быть как физическое или юридическое лицо, так и Фонд государственного имущества (ФГИ). В каждом из этих случаев разные пакеты документов, предоставляемых клиентом на приобретение в кредит, различны сложности оформления данных сделок.

Например, при покупке объекта у ФГИ, условием может быть сохранение целевого назначения объекта, а также внесение в полном объеме собственных средств. Только после этого объект переоформляется на покупателя, что исключает одновременное оформление ипотеки и кредита.

Юрий Радзиевский, старший юрист ЮФ "Лавринович и Партнеры":

- Процедуры приобретения нежилых помещений физическими и юридическими лицами практически идентичны, но некоторые различия можно отметить. Например, при заключении сделки между двумя физическими лицами нотариус, заверяющий договор купли-продажи, согласно положениям п. 11.3 ЗУ "О налоге с доходов физических лиц" будет выступать налоговым агентом. Поэтому в силу своего статуса он не удостоверит сделку до предоставления ему квитанции об уплате налога с доходов физических лиц.

Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической компании "Шмаров и партнеры":

- При покупке нежилого объекта недвижимости возникают налоги, которые ничем не отличаются от налогов при покупке жилья. Правда, при продаже физическим лицом нежилого помещения нотариус удержит с продавца 5% подоходного налога от оценочной стоимости имущества.

Существует мнение: чтобы физическое лицо имело право сдавать в наем нежилое помещение юридическому лицу, оно должно быть зарегистрировано как СПД. Но нигде - ни в Гражданском кодексе, ни в Законе "О налоге с доходов физических лиц", ни в других нормативных актах - такого требования нет. Просто для СПД, если он зарегистрирован как плательщик единого налога, проще и дешевле платить налоги.

Что обязательно должно быть указано в договоре между арендатором и арендодателем?

• Целевое использование помещения.
• Срок аренды.
• Порядок расторжения договора.
• Размер арендной платы и порядок расчетов.
• Ответственность сторон.
• Порядок амортизационных отчислений.
• Порядок приема-передачи помещения.
• Кто и на основании каких документов оплачивает коммунальные платежи.