«А» офисы есть? В Украине острый дефицит высококлассной офисной недвижимости

И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны инвесторам, а готовые объекты приносят неплохой доход их владельцам.

В настоящее время украинский рынок офисной недвижимости переживает фазу стремительного роста, что, по мнению специалистов холдинга «Слав-Инвест», обусловлено следующими факторами:

• позитивные экономические изменения в стране, рост ВВП;
• появление на рынке новых международных компаний, приток иностранного капитала;
• расширение бизнеса и укрепление финансовых позиций нынешних арендаторов, что стимулирует рост занимаемых офисных площадей, повышение требований к ним, а также увеличение сроков аренды;
• рост профессионализма девелоперов и качества бизнес-центров.

Кроме повышенного интереса со стороны арендаторов для развития этого рынка немаловажное значение имеет и рентабельность вложений в офисную недвижимость, которая в Украине составляет 15-30% годовых.

«Более высокая доходность инвестиций в украинскую недвижимость по сравнению с регионами Центральной и Западной Европы – один из основных факторов, привлекающих иностранных инвесторов к украинскому рынку. Средние сроки окупаемости офисной недвижимости в Украине составляют 5-8 лет, в то время как в Европе – 12-15 лет», – обращает внимание Сергей Карамнов, президент девелоперской компании Real Estate Solutions.

Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в столице: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года. «Если в столице рынок коммерческой недвижимости начинал формироваться именно с офисной, то в регионах это не самый активный сегмент рынка», – говорит Сергей Карамнов.

Всем регионам пример

По информации компании Astera Professional Real Estate Services, спрос на офисные площади в столице остается высоким. Об этом свидетельствует высокий уровень их заполняемости.

В частности, для бизнес-центров классов «А» и «В» этот показатель составляет почти 100%. Многие качественные офисные новостройки Киева полностью сдаются в аренду задолго до окончания их строительства.

Наибольшим спросом в бизнес-центрах класса «А» и «В» пользуются помещения площадью 100-200 м2 и 600-1000 м2. В бизнес-центрах класса «С» большая часть сделок по сдаче площадей в аренду заключается в диапазоне от 30 до 100 м2, сообщили в компании Astera. Площади в офисных центрах чаще сдаются в аренду, чем продаются: на аренду приходится около 80% от общего объема сделок.

По подсчетам компании Astera в Киеве в настоящее время функционирует около 100 бизнес-центров, а «Украинская Торговая Гильдия» к таковым отнесла только 80 объектов. За прошлый год столичный рынок офисной недвижимости вырос более чем на 110 тыс. м2. И все же насыщенность Киева бизнес-центрами в 3 раза меньше, чем Москвы, и в 10-15 раз меньше, чем европейских столиц.

К основным тенденциям нынешнего этапа развития столичного офисного рынка специалисты относят:

• Формирование новых деловых центров. «В ближайшие годы многие компании будут рассматривать возможность переезда в офисы, расположенные в нецентральных районах города. Причина: ухудшение транспортной ситуации в центре города и проблемы с парковкой», – говорит Сергей Тумасов, генеральный директор компании Global Solutions.

К потенциальным деловым районам столицы специалисты относят улицы Дегтяревскую, Глыбочицкую, Новоконстантиновскую, проспект Красных казаков и Рыбальский остров.

• Смягчение дисбаланса в структуре спроса и предложения за счет стремительного роста предложение высококлассных офисных помещений. Если в 2005 г. на долю офисов класса «А» в Киеве приходилось всего 4%, то в 2006 г. – уже 10-12%.

А к началу следующего года, по прогнозам экспертов, доля класса «А» достигнет 30-35%. Чем же вызвана столь впечатляющая динамика? Оказывается, что «на данном этапе развития рынка недвижимости самые привлекательные инвестиционные возможности находятся в сегменте высококачественных офисных зданий, арендаторами которых являются крупные известные компании и организации», – комментирует ситуацию Сергей Карамнов.

Повышение доли высококлассных офисных помещений заставит функционирующие бизнес-центры и часть планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов «подтянуться» в своем техническом оснащении, качестве отделки и функциональности, считает Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании «Архитектура и Технологии».

• Появление новых форматов. В последние два года на украинском рынке начало развиваться строительство бизнес-парков, обратили внимание специалисты компании Astera. Основными преимуществами бизнес-парков для украинских предпринимателей является разнообразие сдаваемых в аренду площадей, возможность индивидуализации компании в составе развитой инфраструктуры комплекса и низкие арендные ставки.

Благодаря удаленности бизнес-парков от делового центра и более низким затратам девелопера на его реализацию, арендные ставки в таких комплексах на 30% ниже профессиональных комплексов в центре города. В ближайшее время действующие столичные бизнес-парки «Форум Деловой Городок» и «Форум Парк Плаза» пополнятся новыми – Interntional Business Park и бизнес-парк на Воздухофлотском проспекте.

• Рост арендных ставок. Во 2-й половине 2006 г. продолжался рост арендных ставок. Особенно это касалось качественных офисных помещений, имеющих удачное месторасположение, спрос на которые в последнее время стабильно растет. Средние арендные ставки на офисные помещения класса «А» составляют $50-70 за 1 м2 в месяц (в некоторых объектах, находящихся в центре города, они достигают $80 за м2), класса «B+» – $40-50, класса «В» – $30-40. Отсутствие достойного предложения в профессиональном сегменте порождает и чрезмерное давление на рынок офисных помещений в административных зданиях. Средние ставки аренды в офисах класса «С» составили $15-30 за 1 м2

Подорожали и представительские офисы в нежилом фонде в центре города – до $40-70 за 1 м2 Аналитики считают, что на этих цифрах рынок не остановится, и арендные ставки продолжат свой рост. «В Киеве ставки аренды офисной недвижимости в ближайшие 2 года будут расти на 10-15% в год, а вот стоимость ее покупки за год может вырасти на 25%», – прогнозирует Андрей Болдарев.

• Снижение доходности строительства. Несмотря на рост арендных ставок, доходность новой офисной недвижимости снижается. «Доходность проектов, построенных в 2006 г., не превышала 9,5-11%, а средний срок окупаемости офисного здания оценивался девелоперами в 5-6 лет. Более длительным будет срок окупаемости проектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2007-2010 гг. Причина – дефицит и подорожание столичной земли, цены на которую в центре Киева доходят до $300-500 тыс. за сотку», – предполагает Сергей Карамнов.
• Рост конкуренции. Пока жесткой конкуренции на рынке офисной недвижимости не наблюдается, но девелоперы при возведении новых объектов уже учитывают растущие требования рынка. А по мере приближения рынка к точке насыщения конкуренция между арендодателями и продавцами, безусловно, будет расти.

Региональные проекты окупаются быстро Кроме того, что многие города Украины отстают от столицы по темпам роста объемов строительства офисной недвижимости, в регионах страны существует еще более глубокий, чем в столице дисбаланс в структуре предложения офисных помещений – доля площадей высоких классов крайне низка.

«На фоне высокого спроса на профессиональную офисную недвижимость в Одессе, Ялте и Днепропетровске, где арендные ставки резко выросли и приблизились к столичным, предложение таких площадей – минимальное. В регионах доля профессиональных помещений составляет от 1,8% до 7% от общего объема.

В некоторых городах офисные помещения не доходят даже до планки класса «В», – комментирует ситуацию Андрей Болдарев. – Дисбаланс между спросом и предложением позволяет местным инвестиционным компаниям получать высокие доходы – профессиональные офисные объекты имеют высокую ликвидность и быструю окупаемость».

Прямое подтверждение этих слов – ситуация на рынке офисной недвижимости Одессы. По информации одесских риэлторов, несколько высококлассных объектов офисного назначения имеют ряд проблем, которые не позволяют зачислить их в высшую лигу.

В центральных районах города арендаторам предлагают, в основном, офисы в жилых домах. Цены на них могут доходить до $50 за 1 м2 в месяц.

В Харькове на сегодняшний день есть два бизнес-центра, позиционируемые собственниками, как объекты класса «А»: бизнес-центр «Поэма» (введен в эксплуатацию в 2005 г.) и бизнес-центр «Инвест-Маркет» (конец 2006 г.). «По мнению экспертов, данные проекты не в полной мере отвечают критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории, и были отнесены к классу «В+», – объясняет Наталья Долгова, эксперт-аналитик ООО «Проконсул-Девелопмент» (Харьков).

– В настоящее время на стадии проектных работ и строительства находится порядка 20 объектов класса «А» и «В». Спрос на качественные офисные площади по-прежнему значительно превышает текущий объем предложения – более 40% всех заявок на аренду приходится на офисы классов «А» и «В». Арендные ставки на офисные площади в Харькове составляют $7-26 за 1 м2 в месяц.

По информации «Проконсул-Девелопмент», в прошлом году в Харькове были введены в эксплуатацию 6 новых бизнес-центров общей площадью 36,8 тыс. м2: 1 объект класса «В+», 4 – класса «В» и 1 – класса «С». «В 2007-2009 гг. с введением в эксплуатацию заявленных офисных площадей, прогнозное предложение на рынке составит 828,1 тыс. м», – говорит Наталья Долгова.

В 2007-2008 гг. увеличится объем предложения офисной недвижимости и в Одессе: откроется бизнес-центр на Греческой площади. Два офисных здания должны быть построены на улице Успенской. На этой же улице начата реконструкция под офисы еще двух зданий.

По информации «Украинской Торговой Гильдии» бизнес-центров класса «А» нет и во Львове. Офисные здания класса «В» представляют собой реконструированные строения в престижных районах. Рынок офисной недвижимости Львова пока далек от насыщения. По прогнозам специалистов УТГ, оно наступит не ранее 2010 г.

По мнению специалистов, в 2007-2008 гг. инвестиционно привлекательными будут проекты строительства офисной недвижимости практически во всех областных центрах Украины: Днепропетровске, Черкассах, Житомире, Львове, Харькове, Виннице, Ивано-Франковске, Тернополе, Донецке, Запорожье, Одессе, а также в Севастополе и Ялте