Рынок загородной недвижимости накроет второй волной кризиса?

Еще осенью прошлого года, когда мировой финансовый кризис только-только «докатился» до России, большинство экспертов утверждали, что уже к весне 2009 года экономика стабилизируется, кризис закончится и все вернется на круги своя.

Весна прошла, наступило лето, а конца кризиса до сих пор не видно. Более того, уже стали звучать мнения о том, что самые тяжелые времена еще впереди, к концу года ситуация на рынке недвижимости, в том числе и загородных домов, значительно ухудшится.

Большинство из тех экспертов, которые прогнозировали завершение кризиса весной текущего года, также не раз говорили о том, что ценовое «дно» в недвижимости уже достигнуто, и совсем скоро цены опять начнут расти.

На фоне этих мнений для многих стало неожиданностью заявление бывшего руководителя управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Алексея Чувина. Еще в начале июня, выступая на конференции Института Адама Смита, он сказал, что к осени цены на недвижимость упадут гораздо ниже текущего уровня. За это предположение топ-менеджер был уволен с занимаемой должности, но сути его прогноза это не меняет.

По мнению Чувина, причиной следующей волны кризиса может стать эффект накопления просрочек. До сих пор банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будут опубликованы отчеты по просроченным кредитам. Неспециалист может и не увидеть разницы между этими понятиями, однако она весьма существенна: один показатель – это объем тех платежей, которые недополучены на данный момент, а второй – объем дефолтных кредитов целиком, по которым придется либо взыскивать залог, либо подавать в суд.

«Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен. Поэтому предложение на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас», — сказал Алексей Чувин.

Увеличение предложения, естественно, вызовет снижение цен. Причем способствовать этому будет не только банки, но и сами девелоперы, которых нехватка ликвидности вынудит начать массовую распродажу. Конечно, нужно отметить, что рынок загородной недвижимости эта проблема затронет в меньшей степени, потому что и до кризиса продажа коттеджей и таунхаусов по ипотеке была мало распространена.

Зато загородные девелоперы могут столкнуться с другой проблемой, которую озвучила Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, выступая на круглом столе на тему «Загородный рынок недвижимости: каким он стал?».

По мнению эксперта, самый страшный момент кризиса еще впереди, уже к концу 2009 года рынок захлестнет вторая волна, которую спровоцирует «кризис платежеспособного спроса». К слову сказать, с этой проблемой уже давно столкнулась экономика США. «Сейчас мы видим, что у большинства людей, в разных социальных группах, еще есть деньги, не обязательно наличными, но все еще пока есть.

Но доходы населения сильно падают и большинство покупателей дотрачивают последние накопления, а новых денежных потоков уже не имеют. Поэтому, на мой взгляд, в конце этого года мы можем иметь второй тяжелый этап кризиса, связанный с тем, что покупатели уже в меньшей степени способны будут оплачивать покупки, такого рода, как загородная недвижимость», — сказала Мария Литинецкая.

С этой проблемой столкнутся все девелоперы, вне зависимости от того, в каком сегменте они работают. По словам Литинецкой, многим застройщикам, выводящим сегодня на рынок новые проекты, стоит очень глубоко задуматься, как они будут выживать в условиях полностью свернувшегося спроса.

Вместе с таким пессимистичным прогнозом, Литинецкая все-таки поспешила обнадежить, что выход из этой ситуации есть. Тем, кто уже вышел на рынок загородной недвижимости, либо только собирался строить, нужно срочно заниматься реконцепцией, менять классность своих поселков, делать их более доступными и экономичными. «Главное, что принес мировой финансовый кризис — это рационализм покупки, понимание эффективности и экономичности покупки. То есть все то, что было абсолютно не модно в последние несколько лет», — говорит эксперт.

На основании ее слов можно сделать вывод, что не утонуть в следующей волне кризиса смогут те девелоперы, которые предложат покупателю, продукт рациональный во всем. Это оптимизация архитектурных решений и инфраструктуры поселков, применение современных материалов, экономичность не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации, высокие показатели энергосбережения как взгляд в перспективу будущего с ориентацией на мировые стандарты. Этот продукт должен быть доступен по цене, экономичным во всех аспектах, но при этом обладать высокими качественными характеристиками, продуманными «от и до».

Проекты элитного и бизнес классов, которые успешно продавались до кризиса, порой даже по чересчур завышенной цене, вряд ли окажутся кому-то нужными, когда у подавляющего большинства потенциальных покупателей закончатся деньги.

Кризис стал поворотным моментом для всего рынка недвижимости в целом. Если раньше большинство застройщиков и инвесторов делали упор на дорогие сегменты, то теперь наступает эра эконом-класса. Как долго она продлится, пока трудно сказать. Даже если она закончится вместе с кризисом, за это время будет заложен серьезный фундамент для развития доступного загородного жилья, что было абсолютно нереально на постоянно растущем рынке недвижимости.