Кризис меняет украинский рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости ожидают кардинальные изменения. Все большее количество арендаторов требует от девелоперов взять на себя затраты на ремонт помещений.

"Кризис изменил правила игры. Если до этого в крупных качественных ТРЦ условия диктовали собственники объектов, то сейчас ‒ арендаторы.

Большая часть ритейлеров приостановила развитие или сокращает количество торговых точек.

А те, кто открывают новые магазины, не хотят рисковать и инвестировать собственные средства или не могут привлечь заемное финансирование в такое сложное время", ‒ считает директор отдела торговой недвижимости в консалтинговой компании Colliers International Наталья Кравец.

По данным участников розничного рынка, часть своих торговых точек закрыли российская Incity и обувная сеть Centrо. С рынка ушли New Look, Bosсo, Esprit, OVS и RiverIsland.

Кроме того, материнский офис нидерландской сети Mexx объявил о своем банкротстве. Такая ситуация сказалась на уровне вакантности торговых центров. Только в Киеве в середине декабря количество пустующих площадей составляет около 10%, что является максимальной отметкой за последние десять лет.

"Поэтому сейчас при переговорах с девелоперами все большее количество арендаторов одним из условий называют обязательный ремонт помещения за счет девелопера",‒ говорит Кравец.

Сооснователь Ассоциации ритейлеров Украины Александр Фиалка рассказывает, что девелоперы не только готовы выслушать такие требования, но и принимают их.

"Речь идет о региональных торговых центрах, у которых существенно снизился поток посетителей. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов, они готовы взять на себя затраты по ремонту", ‒ поясняет Фиалка. По его словам, на столичном рынке аналогичная ситуация наблюдается на тех объектах, которые открылись в этом году.

Преференции получают не все розничные операторы, а только те бренды, касательно "которых девелопер уверен, что они обеспечат необходимый поток посетителей". "Это хорошие сетевые операторы, которые составляют основу каждого торгового центра",‒ поясняет представитель отдела аренды ТРЦ Аrt Mall Наталья Пустовит.

В следующем году, по данным Сolliers International, запланированы к открытию 453,3 тыс. кв. м торговых площадей. "На сегодняшний день активных операторов достаточно, чтобы заполнить примерно 60-70 тыс кв. м. Все, что выше, ‒ уже проблематично. Поэтому предполагаю, что собственники торговых центров будут вынужденны пересмотреть свои финансовые планы и увеличить затраты на арендаторов",‒ говорит Кравец.

По ее словам, на рынках Восточной Евпропы затраты девелоперов на арендаторов, включая инвестиции в ремонт и бесплатные периоды аренды, могут достигать 1,5-2 года арендного дохода. "Если учесть количество запланированных к выходу площадей, то в Украине затраты могут равняться годовому арендному доходу ТРЦ. Тогда срок окупаемости объекта увеличивается. В случае сохранения такой тенденции инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости может снизиться",‒ добавляет эксперт.

По словам источника на рынке недвижимости, в качественном успешном ТРЦ площадью около 60 тыс. кв. м в сегодняшних условиях чистый годовой доход от аренды может достигать $18-21 млн.