ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Владельцы украинских квартир являются собственниками воздуха между стенами?

02.02.2012 | 09:45

Если вы владеете квартирой, это еще не значит, что земля под домом тоже ваша. Если власти не примут решение о закреплении земли за владельцами многоквартирных домов, никто не сможет гарантировать сохранность жилья.

С вернуться к теме собственности в жилищно-коммунальном хозяйстве меня побудил случай, произошедший с моими знакомыми. Они до сих пор не зарегистрировали свое право собственности на кооперативную квартиру, которую приобрели еще в 1986 году.

И когда сейчас наконец взялись за это, вдруг выяснили, что, согласно с ст.384 Гражданского кодекса Украины кооперативный дом, как целостность, является собственностью не тех, кто строил его или покупал в нем квартиры, а юридического лица - жилищно-строительный кооператив.

Члены же кооператива (т.е. те, за чьи деньги строился дом, или те, кто приобрел в нем квартиры и вступил позже) могут считаться владельцами помещений, только когда способны доказать, что выплатили полностью свой паевой взнос. Справку о том, что пай выплачен полностью, выдает руководство ЖСК.

Казалось бы, здесь никакой проблемы нет. Однако, как оказалось, на практике во многих украинских ЖСК до документооборота относились преимущественно небрежно, и поэтому довольно часто в кооперативе не сохранилось ни одного документа за первые 15-20 лет его существования.

И если член кооператива выкупил свое жилье именно в этот период, правления ЖСК с чистой совестью может отказаться выдавать ему справку о полной уплате паевого взноса, ведь ни одного документа в подтверждение этого у них не сохранилось. А предприятия, которые выступали "единым заказчиком строительства" дома и на счета которых поступали паенакопичення, давно исчезли вместе со своей документацией.

Так получается, что по закону квартира, как неотъемлемая часть дома, принадлежит именно ЖСК, а не человеку, который ее выкупила. Но даже если у члена кооператива является правоустанавливающий документ на квартиру в таком доме, все равно фактически он является лишь владельцем воздух между стенами, потому что сам дом, принадлежит кооперативу. То есть получается ерунда - составные части здания, то есть квартиры, принадлежат их владельцам, а весь дом, который складывается из квартир - юрлицу ЖСК.

Конечно никто не погладит по головке человек почти за 20 лет так и не удосужились оформить право собственности на свое жилье, однако такие случаи помогают обратить внимание на то, что украинское законодательство за собственной противоречивости иногда почти не защищает право собственности человека на свое жилье.

Какими бывают многоквартирных домов и кому они принадлежат

В Украине есть несколько разновидностей многоквартирных домов: какие еще со времен СССР принадлежат жилищно-строительным кооперативам; в которых после приватизации было создано объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД); и в которых все или некоторые квартиры приватизированы, но там нет ни ЖСК, ни ОСМД.

О кооперативные дома уже было сказано - они принадлежат ЖСК, а его члены могут быть либо собственниками паенакопичень или формальными владельцами своих квартир и реальными собственниками, так сказать, воздух между стенами.

Все вспомогательные помещения, несущие конструкции, оборудование и т.д. в таком доме являются собственностью юридического лица - ЖСК. Все решения по управлению домом, согласно уставу, должны приниматься общим собранием членов ЖСК, а правление кооператива имеет эти решения выполнять.

Многоквартирные дома, находившиеся в государственном (ведомственном) жилищном фонде, и квартиры в которых были приватизированы жильцами, зарегистрированными в этих квартирах на момент приватизации, согласно ст.355 Гражданского кодекса, является общей долевой собственностью всех помещений в этом доме.

В то же время, согласно ч. 2 ст.382 ГК, помещения общего пользования, вспомогательные помещения, оборудования принадлежащих собственникам квартир в этом доме на праве общей совместной собственности (проще говоря - на равных правах).

Если в таком доме не создано ОСМД, он "прикреплен", как правило, к какому коммунального или частного ЖЭКа, который фактически и руководит домом и самостоятельно или вместе с местной властью распоряжается вспомогательными и другими нежилыми помещениями (как нетрудно понять из содержания ч. 2 ст.382 ГК) без каких-либо правовых оснований на это. Однако, в последние годы судебные процессы по этому поводу вступили немалых оборотов.

Если же жильцы дома для управления им организовали специальную юридическое лицо - ОСМД, то именно оно руководит всей жизнедеятельностью дома, как и ЖСК. Все решения относительно управления должны приниматься на общем собрании согласно уставу ОСМД.

"КИМ" Есть ОСМД И ЖСК

И ОСМД, и ЖСК по формальным признакам являются настоящими юридическими лицами, в частности, они могут иметь обособленное имущество, приобретать имущественные права и нести имущественную ответственность.

В случае с ЖСК формально имуществом является сам дом (но не будем забывать о двойной собственность на квартиры). ОСМД же дом не принадлежит. В собственности этого юрлица может быть имущество, которое ей передадут в собственность члены объединения, ее доходы, либо имущество, оно может вступить по закону.

Отношении имущества учредителей, то вряд ли многие из них считают нужным отдавать то из своей собственности ОСМД, а по доходам, то они вряд ли, потому ОСМД создается не для получения прибыли, а для управления домом и для защиты прав своих членов.

И, наконец, остается "имущество, приобретено способом, не противоречащим закону". Здесь есть один интересный момент, который будет верным и для ОСМД, и для ЖСК. И первая, и вторая юрлица, согласно ст.42 Земельного Кодекса, имеют право получить в собственность или пожизненное пользование земельный участок, на котором расположен их многоквартирный дом, причем вместе с придомовой территорией.

И многие ЖСК и ОСМД к 2005 году уже успели получить в собственность или в постоянное пользование эту землю. Сейчас уже никто этого сделать не может, ибо в 2005 году было отменено соответствующий приказ Госкомзема , Который утверждал порядок установления границ придомовых территорий в натуре.

Поэтому действительно ценное имущество некоторых ЖСК и ОСМД - земля, конечно если они успели ее получить. В домах, где нет никакой юридического лица, земля может принадлежать территориальной общине, а может - застройщику, если он купил ее под застройку, а не взял в аренду, или вообще кому-либо.

Как работают ОСМД И ЖСК

Если в доме все собственники квартир являются действительными членами ЖСК и ОСМД, и активно участвуют в управлении домом, то защитить свои права в большинстве случаев для владельцев квартир вполне возможно.

Однако на практике очень часто и члены ОСМД, и члены ЖСК не могут не только найти общий язык друг с другом, чтобы принять какое-то общее решение, но могут даже просто собраться все вместе на собрание, чтобы они вступили легитимности.

Еще хуже ситуация, когда значительная часть владельцев квартир не является и никогда не были членами созданного в доме ЖСК или ОСМД. В таких случаях правления ЖСК или ОСМД, пользуясь безразличием жителей, может фактически узурпировать власть и захватить здание. Такие узурпаторы используют а то отчуждают по своему усмотрению вспомогательные и нежилые помещения, присваивают тем или иным образом средства, которые вносят жильцы на содержание зданий и другие.

Бывает, что слишком жадное руководство доводит ОСМД или ЖСК до банкротства. Сегодня договоры на тепло-и водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, на общедомовые нужды, обслуживание лифтов, вывоз мусора и т.д. укладываются в большинстве случаев не с жильцами дома индивидуально, а с ОСМД или ЖСК как юрлицами.

И вот когда руководство такого юрлица умышленно доводит ее до банкротства, кредитор имеет законное право требовать компенсации своих убытков за счет имущества должника. То есть теоретически за счет земли, если ЖСК или ОСМД получили ее в собственность, а в случае с ЖСК - еще и за счет дома. Также при ликвидации "коллективного предприятия", которым является ЖСК или ОСМД, кредитор имеет право обратить долг пропорционально на членов такого "предприятия".

Также совладельцы дома могут потерять жилье вследствие несчастного случая. Например, несколько лет назад в центре Киева был разрушен несколько домов (в частности, на ул. Жилянской и Красноармейской) за нарушения строительных норм при капитальном ремонте и строительстве возле этих домов, через которые в них появились трещины.

В результате жителям этих домов не удалось компенсировать потерю своего имущества, а землю под этими сооружениями отдали под новое строительство, потому что она принадлежала не владельцам дома, а комитет. Если бы хотя бы земля под зданием была в собственности ее жителей, они могли хотя бы частично возместить свои убытки путем продажи этого участка.

Но как сделать так, чтобы владельцы дома могли стать настоящими, а не номинальными собственниками своих квартир и домов в целом, приобрести законным образом права собственности на землю, и при этом не нарушали прав друг друга?

Что предлагает власть по собственности на землю под домом

В прошлом году правительство предложило законопроект № 7484 закрепить за собственниками квартир и нежилых помещений дома право общей совместной собственности на землю, на которой непосредственно находится многоквартирный дом с принадлежащими к нему постройками.

Для этого в ст.42 ЗКУ пропропонуеться разделить участки, на которых стоят многоквартирные дома, на две части: участок, на котором непосредственно расположен сам дом, так называемую пятно застройки, и придомовую территорию. Границы пятна застройки определяются пределами дома и прилежащих к нему сооружений, а вот границы придомовой территории должны определяться на основании землеустроительной документации.

В то же время придомовая территория должна предоставляться на праве постоянного пользования только объединением совладельцев дома, то есть ОСМД.

Что может выйти из правительственной инициативы

С одной стороны, без дополнительных подзаконных актов земля под самым многоквартирным домом будет принадлежать его совладельцам. Но, как уже отмечалось, много ОСБББ и ЖСК уже успели получить в собственность или в бессрочное пользование и земля под домом, и придомовую территорию.

Поэтому снова возникнет так называемое "двойное право собственности" на пятно застройки: на нее уже есть государственный акт в ОСМД и ЖСК, а закон, если его примут, будет прямо говорить, что эта земля принадлежит определенной группе лиц - совладельцам дома.

Адвокат юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Николай Буртовой отмечает, что согласно ст.58 Конституции Украины закон не может иметь обратной действия во времени, поэтому, если законопроект № 8474 примут, его нормы будут распространяться только на те случаи, когда право собственности на участок еще никто не оформил. Однако, адвокат подчеркивает, нельзя будет исключать и возникновения ряда судебных споров вокруг участков под многоквартирными домами.

Старший юрист адвокатского объединения Arzinger Станислав Герасименко отмечает, что согласно украинскому законодательству земля в пределах населенных пунктов принадлежит территориальным общинам, и никто эту норму не отменял.

Поэтому когда в Земельном кодексе появится прямое указание на то, что земля под многоквартирными домами принадлежит его совладельцам, это грубо нарушит права территориальных общин. По мнению специалиста, именно ОСМД и ЖСК, получивших землю в собственность или постоянное пользование за получение государственного акта (договора аренды), являются законными ее собственниками и пользователями.

Управляющий партнер Arzinger Тимур Бондарев отмечает, что новая редакция ст.42 ЗКУ противоречит ст.79 и п.12 Переходных положений этого же кодекса применительно земельного участка как объекта права собственности, оснований для приобретения права собственности и права пользования земельными участками, и компетенции по принятию решения в этих вопросах.

"С новой редакции следует, что право собственности совладельцев многоквартирного дома на землю может возникнуть« из воздуха », принудительно и без учета уже существующих прав других владельцев ", - говорит Бондарев.

Специалисты Arzinger обращают внимание на то, что при существующих условиях также сложно будет оформить государственный акт на землю сразу на всех собственников многоквартирного дома, и возникнет множество проблем с его переоформлением, когда квартиры в доме будут перепродаваться. Правоустанавливающий документ на любую недвижимость выдается один на всех собственников, поэтому после каждого такого отчуждения нужно будет получать новый государственный акт на землю.

Также непонятно, как в таком случае будет начисляться налог на земельный участок под домом.

Юрист Татьяна Монтян говорит, что, согласно порядку расчета земельного налога за земельный участок, находящийся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан (п. 286.6 НКУ), начисления должны производиться по каждому из собственников соразмерно принадлежащей каждому лицу доле - Если здание находится в общей долевой собственности.

Но общая совместная собственность не предусматривает выделение каждому из совладельцев даже идеальной части земельного участка, поэтому начислить такой налог будет невозможным, отмечает Монтян.

Также юристы Arzinger отмечают, что в контексте законопроекта общая совместная собственность предполагает, что владелец однокомнатной квартиры площадью 30 м 2 будет платить такой же налог, как и владелец, например, нежилого помещения с площадью в 1500 м 2 . в этом же доме. Вряд ли такой подход можно назвать взвешенным.

О придомовой территории, то получить ее в постоянное пользование, как предлагает законопроект № 8474, сейчас вообще невозможно, ведь отменены приказ Госкомзема о правилах определения границ таких участков в натуре. Но предположим, эта проблема будет решена, и И ОСМД получат возможность получить акт на постоянное пользование придомовой территорией.

Буртовой считает, что, когда придомовую территорию будут предоставлять в пользование именно объединением совладельцев, это обезопасит жителей дома от неправомерного распоряжения придомовой территорией, ведь ОСМД не сможет ее отчуждать (на что, кстати, имеют право те объединения, получившие участки в собственность). Также, как уже было сказано, на одного пользователя государственный акт оформить гораздо проще, чем на несколько сотен.

Кроме того, как уже говорилось, в случае, если с домом что-то случится, его владельцы останутся вообще ни с чем, а если бы у них была в собственности земельный участок, можно было бы возместить часть убытков за счет ее продажи. Конечно, на случай форс-мажорных обстоятельств можно было бы застраховать свою квартиру, однако рынок страховых услуг в Украине пока не настолько развит, чтобы каждый мог это сделать и быть уверенным в получении возмещения.

Наконец, когда владельцы дома не имеют влияния на руководство ОСМД, то они не могут повлиять и на порядок использования придомовой территории, хотя законопроект и закрепляет за ними такое право.

Кроме того, как отмечает председатель наблюдательного совета юридической компании PROXIMA Алексей Дорошенко, из законопроекта № 8474 не понятно, кому будет принадлежать придомовая территория в случае, когда дом управляется не ОСМД, а, например, жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), или же в доме вообще нет ни первого, ни второго.

Ведь, как отмечает юрист, в законопроекте говорится лишь о том, что получить придомовую территорию могут только объединения совладельцев, и эта норма не распространяется на ЖСК. Поэтому может оказаться так, что без создания ОСМД владельцы дома никак не смогут получить в пользование землю за порогом своего дома.

«Результатом такой пробелы может стать то, что придомовую территорию какого-то дома могут предоставить в пользование или в собственность посторонним юридическим и физическим лицам, которые уже смогут фактически распоряжаться участком по своему усмотрению, например, устанавливать там малые архитектурные формы и тому подобное. Иногда ситуация может быть доведена до абсурда, если выход из подъездов будет невозможным из-за того, что владелец земли не даст на это согласие », - считает Дорошенко.

Следует сказать, что подобные ситуации есть не только в теории, но и на практике, когда за то время, пока в доме не было ни ОСМД, ни ЖСК, прилегающие к нему территории чиновники успели отдать в собственность или аренду застройщикам и другим юрлицам, и вновь ОСМД уже не имеет возможности получить в пользование землю за порогом дома, а значит и обустроить на законных основаниях необходимую инфраструктуру - парковки, детские площадки подобное.

Что можно сделать, чтобы защитить право собственности на жилье

Из опроса юристов, которое провели корреспонденты «Экономической правды», можно сделать два вывода относительно того, как могла бы в дальнейшем развиваться правовая ситуация вокруг земельных участков под многоквартирными домами.

Первое и самое простое в современных условиях - действительно передать земельный участок под многоквартирным домом возле него в пользование юрлицам, которые фактически управляют домом. По существующему законодательству это целесообразнее с юридической точки зрения, поскольку юридические механизмы, которые сейчас существуют в Украине, больше всего приспособлены именно для такого варианта.

Кроме того, если земля фактически принадлежит юрлицу, и собственники и жильцы не имеют никакого влияния на это юрлицо, то получается, что они не могут и влиять на порядок использования земли. Не говоря уже о том, чтобы компенсировать убытки в случае разрушения дома. Законопроект № 8474 предлагает в случае уничтожения дома оставить его владельцам право на земельный участок под зданием, однако, как уже говорилось, оформить законодательно такое право собственности сегодня будет крайне сложно.

Монтян считает, что, если сам дом, земля под ним и вокруг него принадлежать совладельцам этого многоквартирного дома, у них будет больше возможностей защищать свое имущество. Однако в таком случае владельцы дома будут вынуждены нести и большую ответственность, чем сейчас. Они имеют отвечать за надлежащее содержание дома, его ремонт, нести обязательства перед поставщиками коммунальных услуг, платить налог на землю и т.д..

Чтобы все это стало реальностью, по мнению Монтян, нужно, чтобы в реестре имущественных прав многоквартирный (а также "многоофисные", или "смешанный") дом с принадлежащими к нему постройками и земельным участком под ним и вокруг него было формализовано как целостный имущественный комплекс, что принадлежит его совладельцам на праве общей долевой собственности. Но относительно земельного участка - без права на выделение доли в натуре, и без права отчуждения доли отдельно от жилых / нежилых помещений в доме.

Чтобы совладельцы этого имущественного комплекса могли зарегистрировать и реализовывать свое право собственности, для каждого из них отдельно должен быть выделена его идеальная доля в общем имуществе, и уже в соответствии с ее размера владелец должен платить и налоги, и средства на содержание дома, как это сейчас и предусмотрено ст. 360 ГКУ.

А вопрос с переоформлением документов на право собственности при перепродаже отдельных помещений в доме, по мнению Монтян, могут быть решены таким образом, чтобы у каждого совладельца был свой отдельный правоустанавливающий документ на право собственности, как на долю имущества в многоквартирном доме, выделенную в натуре, так и на идеальную долю в целостном имущественном комплексе.

Конечно, тогда людям придется тратить ресурсы, и прежде всего - свое личное время и "социальный капитал" - на принятие коллективных решений по их собственных домов, но и обвинять в "плохом менеджменте" придется исключительно самих себя, а не "власть" - От президента Украины к мэру города и начальника ЖЭКа.

Старший юрист Arzinger Станислав Герасименко считает, что в такой позиции есть логика. Однако, по его мнению, такая позиция сегодня отвечает более интересам государства, которое стремится снять с себя груз ответственности за состояние ЖКХ в стране, и перевести его на плечи рядовых граждан.

Также, по мнению Герасименко, непонятно, каким образом государство может заставить граждан принять в собственность землю, и т.д. и нести за это серьезную ответственность. Юрист считает, что более реальной в этой ситуации выглядит возможность передачи земельного участка в постоянное пользование совладельцев или их объединения.

Единого мнения по этому вопросу у экспертов пока нет. Тем более нет ее и у рядовых украинских. Но, как мне кажется, уже совсем скоро непременно наступит момент, когда они уже под влиянием объективных обстоятельств будут вынуждены решать кем они хотят быть: собственниками, которые несут полную ответственность за свое имущество и самостоятельно управляют им, либо фактически арендаторами с правом пожизненного аренды, однако и с риском при определенных обстоятельствах остаться всего этого без компенсации.

Ведь сегодня, когда мы покупаем квартиру, мы считаем, что приобрели жилье в частную собственность, которая защищена законом, и платим за это немалые деньги. Однако по факту - часто остаемся обычными арендаторами, да еще и без каких-либо рычагов влияния на менеджмент ЖЭКов.