Как купить комнату в коммунальной квартире?

Заоблачные цены на столичные квартиры и ужесточение банками условий выдачи ипотечных кредитов вынуждает обладателей небольших капиталов искать другие варианты приобретения крыши над головой. Например, покупать комнаты. Редакция решила разобраться, насколько такая крыша над головой надежна.

Старое и новое

Мы "прошлись" по сайтам столичной недвижимости — предложений по комнатам "вагон и маленькая тележка". Выбирать приходится между "старыми" и "новыми". Первые — это коммуналки советских времен, которые по какой-либо причине не расселили до сих пор и комнаты некоторых из них находятся в коммунальной собственности.

Что касается "новых" комнат, то они находятся в обычных квартирах. Например, живет одинокая женщина, которая нуждается в деньгах. Она понимает, что лучше сразу получить приличную сумму за продажу комнаты, чем сдавать ее в аренду и каждый месяц получать по $200. Либо же эта квартира по каким-либо причинам стала принадлежать сразу нескольким собственникам, а потом один из хозяев захотел продать часть своей недвижимости — комнату или комнаты.

"Тяжелая" доля

Самый непроблемный вариант — покупка доли, которой соответствует комната в квартире. Тогда, по словам замгенерального директора Киевского центра недвижимости Гертруды Сиволобовой, согласно ст. 319 ГК Украины собственник может владеть ею, пользоваться, распоряжаться по собственному усмотрению. То есть это полноценная недвижимость.

Другое дело, если выкупите только долю в общей долевой собственности (это собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них). Если вы станете "счастливым" обладателем такой доли, то все манипуляции с комнатой вам нужно будет делать только с согласия владельцев других долей либо через суд.

Поэтому при покупке доли должно быть заключено соглашение о порядке пользования конкретным жилым помещением. Его нужно заверить у нотариуса, иначе между соседями могут возникнуть личные конфликты. «Нередки попреки новых жильцов со стороны старых, что эта комната им вообще не принадлежит», — предупреждает Гертруда Сиволобова.

Право соседей

С продажами комнат связано «первоочередное право покупки». Им обладают собственники соседних комнат и, если хотя бы одна из комнат в квартире находится в коммунальной собственности, местные власти. Поэтому нужен обязательный документ — отказ соседей или местных властей от первоочередной сделки с разрешением продать комнату третьим лицам. Его нужно заверить у нотариуса.

Если соседи отказываются давать согласие, то продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Заказным письмом с уведомлением о вручении, им отправляется бумага, в которой указана цена, за которую собственник собирается продавать комнату.

Если в течение месяца ответа нет, это трактуется как отказ от преимущественного права, и собственник может продавать свое имущество третьим лицам. «Но обязательно по той цене, которая указана в уведомлении, — уточняет директор АН «Жилком» Сергей Тахтаров. — Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости".

Цена вопроса

Едва ли не решающим фактором в ценообразования являются соседи. Одно дело, когда квартиру придется делить с людьми, не вылезающими из командировок. И совсем другое, если это пьющий сосед или пара-тройка заядлых склочников.

Также цена зависит от количества комнат и проживающих. Без лишних слов понятно, что, если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек, — это совсем не то же самое, что «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Потому цены на коммуналки в среднем на 10—15% ниже.

Учитывая все эти факторы, вы уже не будете удивляться, если найдете на сайтах недвижимости такие варианты: комнату на Дорогожичах за $15 тыс. (этот район находится недалеко от центра) и комнату за $55 тыс.в районе ДВРЗ (этот район считается в Киеве более дешевым).

Ипотека не светит

Еще год-полтора назад банки не очень-то охотно давали ипотечные кредиты под покупку комнаты в квартире. Финансовые неурядицы этого года вообще застопорили процесс. «Банки совершенно не защищены в таких сделках. Где гарантия, что потом это жилье, без отдельного входа, с общим санузлом и соседями удастся продать», — объясняет директор дирекции «Эрсте-банка» Кирилл Кушнир.

Вариант решения финансового вопроса на покупку комнаты — взять потребительский кредит — целевой или нецелевой. Более дешевый целевой. Правда, под него нужно будет дать залог в виде полноценной квартиры. По целевому кредиту ставки в среднем на 1—2% выше ипотечных: 14—14,5% годовых в валюте, 20—22% в гривне. И сроки кредитования меньше — до 10 лет. Если купить на таких условиях комнату за $50 тыс. (без первоначального взноса), то ежемесячные платежи составят около $700.

Если же у вас нет жилья под залог, тогда можно взять нецелевой кредит. Правда, его условия жестче: срок кредитования до 3-х лет, сумма займа до $25 тыс.(в основном до $5 тыс.), средняя ставка в гривне и в долларе — 50%. Так, если вы захотите приобрести комнату за $ 25 тыс. по такому кредиту, то каждый месяц будете платить около $1350. Его имеет смысл брать, если вам не хватает небольшой суммы денег.

Продавцу и покупателю на заметку

Какие документы нужны для продажи комнаты в квартире

• свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади квартиры;
• договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;
• соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;
• справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;
• справка жэка об отсутствии задолженности по платежам;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета; согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;
• заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Что нужно выяснить при покупке комнаты

• Является ли продаваемая комната отдельным объектом (в свидетельстве о собственности указано — комната №…) или долей (в свидетельстве о собственности указано, что владельцу принадлежит 1/3 указанной квартиры). В последнем случае непонятно, что продает владелец и что вы можете купить. Если в квартире 3 комнаты, то какая из них будет вашей?
• Кто является собственниками остальных комнат. Если государство, то необходимо брать отказ от преимущественного права покупки у государства (его можно взять в ЖЭКе), если частные лица, то у них.
• Цена в отказах на вашу будущую комнату у всех соседей должна быть одинаковой.
• Цена в договоре купли продажи комнаты должна быть не меньше, чем в отказах у соседей.
• Если собственник любой из соседних комнат — ребенок, то необходимо согласие органов опеки на продажу вам комнаты.
• Если соседи не хотят давать отказ на первоочередное право покупки, вам могут предложить заменить договор купли-продажи договором дарения. Однако этот договор может быть в судебном порядке оспорен строптивым соседом. Если суд решит, что дарение было без оснований — вы можете остаться без денег и комнаты.

Красная цена столичных комнат

Вы можете рассчитывать:

• за $15—20 тыс. — на долю в общей долевой собственности в коммуналке или в частной квартире или проблемную комнату («подвохи» с документами, плохие соседи) любого жилого метража как в центре, так и в спальных районах
• за $25—30 тыс. — на «чистую» по документам комнату, чаще в "старых" квартирах, в спальных районах, может быть несколько соседей
• за $35—45 тыс. — на «чистую» по документам комнату как в старых, так и новых квартирах, рядом — метро, соседи — как повезет
• за $50 тыс. — на «чистую» по документам комнату в "новой" квартире, с хорошим ремонтом, хорошие соседи — не больше трех.
• за $65—70 тыс. — на «перспективную» комнату (под снос, с одной соседкой-бабушкой без родственников) в новой и старой квартирах как в спальных, так и в центральных районах