Покупка квартиры в новостройке: как купить и не стать жертвой аферистов

Кризис показал, что вложение средств в новостройки несет в себе значительные риски. Мы уже неоднократно касались проблемы надежных схем покупок квартир в новостройке.

Прежде чем проверить застройщика, необходимо определиться с критериями его надежности.

«В первую очередь, нужно понимать, что в проекте могут участвовать несколько лиц: заказчик строительства (лицо, имеющее права на земельный участок) генеральный подрядчик, субподрядчики, инвестор, проектант, финансовые партнеры, девелопер, риэлторы и т.д., уточняет Илья Родионов, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «ИНЭКО».

Чаще всего «застройщиком» называют заказчика или девелопера, иногда генерального подрядчика. Именно слаженная профессиональная работа всех участников проекта позволяет реализовать строительство нового жилья качественно и в срок. Поэтому важна надежность каждого из них».

Так что задача проверки застройщика может значительно усложниться. Тем не менее, эксперт советует покупателю (инвестору) обратить внимание на следующие факторы:

1. Степень готовности данного объекта, его качество и соответствие проекту. Помните, что покупка на ранних стадиях строительства – это «кот в мешке» (обязательно побывайте на объекте, смотрите и анализируйте, берите с собой специалистов-строителей).
2. Темпы строительства и соответствие их ранее заявленному графику. Отсутствие простоев на стройплощадке (перед принятием решения о покупке, понаблюдайте за стройкой как минимум 1-2 месяца)
3. Качество и соблюдение сроков реализованных ранее проектов данного застройщика и других участников проекта (не стесняйтесь спрашивать, что и где уже построено, наводите справки в интернете).
4. Финансирование проекта (строит ли застройщик за собственные средства, кредитует ли его банк или строительство ведется за счет покупателей)

Поиск объектов в новостройках

• Квартиры в новостройках
• Новостройки Киева
• Площадки для новостроек
• Помещения в новостройках
• Добавить свое объявление
5. Готовность финансовых учреждений, банков кредитовать покупку жилья в данном строящемся доме (даже, если вы не собираетесь брать кредит на покупку).
6. Соответствие действующему законодательству схема покупки жилья. Все документы, которые вам предлагают подписать при покупке, требуйте заранее и внимательно их читайте! Требуйте разъяснений от представителей компании по неоднозначным или непонятным для вас пунктам (желательно обратиться к специалистам за консультацией).
7. Оформленные в соответствии с действующим законодательством права на земельный участок, разрешение на строительство и другие документы (также желательна консультация специалиста).
8. Мнение покупателей уже имевших дело с этим застройщиком (почитайте форумы).

Впрочем, по наблюдениям Владимира Степенко, директора по маркетингу Консалтинговой компании SV Development, покупатели недвижимости очень редко запрашивают информацию о компании в известных застройщиков (например, в «Киевгорстрое»). А вот если покупатель имеет дело с неизвестной компании, то он требует копии документов.

По мнению эксперта, информация о застройщике и объекте можно поделить на две части – которая находится в открытом и закрытом доступе, пишет Обозреватель. Как правило, в открытом доступе находится информация в СМИ (в том числе – на форумах), которая формирует общую репутацию и имидж компании, список реализованных проектов, состояние работ на действующих стройках и т.п.

Разрешительная документация (договор аренды земельного участка, договор о разрешении на ведение строительных работ, разрешение на проведение газо- водо- и электросетей и т.п.) у некоторых застройщиков бывает вообще закрытой, а у некоторых – трудно доступной (полузакрытой). У большинства застройщиков закрытой является информация о финансовом состоянии (договора с инвесторами, банками).

«Учитывая подход украинского законодательства к раскрытию застройщиками информации, получается, что покупатель имеет право получить ту информацию, которую застройщик готов ему предоставить,  констатирует Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры». 

Перечень сведений, которые не являются коммерческой информацией и подлежат раскрытию, установлен Постановлением КМУ от 9 августа 1993 г. N 611. Следуя данному перечню, покупатель вправе получить учредительные документы и финансовую отчетность заказника для ознакомления. А вот предоставление разрешительных документов на строительство не является обязательным для заказчиков строительства, и осуществляется исключительно по их добровольному волеизъявлению.

Конфиденциальной является информация о физическом лице, а также информация, доступ к которой ограничен юридическим лицом (ст. 21 ЗУ «Об информации»). Таким образом, для конкретного заказника конфиденциальной будет та информация, которую он определит таковой в своих внутренних приказах».

При этом необходимо различать конфиденциальную и инсайдерскую информацию. Как отмечает Н. Доценко-Белоус, действующее законодательство рассматривает достаточно узко понятие «инсайдерской информации», и ограничивает ее информацией об эмитенте, ценных бумагах и финансовых инструментах. За разглашения такой информация предусмотрена уголовная ответственность.

«Если одни компании с удовольствием предоставляют как можно больше информации, чтобы вызвать доверие покупателей, то другие не спешат делиться ею, ссылаясь на ее коммерческий характер,  констатирует В. Степенко.  Во втором случае очень сложно получить информацию.

Конечно, может быть утечка той или иной информации, если в компании застройщика, банке-партнере или в одном из разрешительной инстанции (например, «Киевэнерго», «Киевводоканал», управлениях архитектуры или земельных ресурсов) работает знакомый или друг покупателя.

В Украине нет инсайдерских баз данных или же компаний, которые официально занимаются сбором подобной информации. Поэтому, в крайнем случае, потенциальный покупатель может обратиться к руководству компании-застройщика с официальным письмом (или же устно), в котором изложить суть просьбы.

Когда же есть задержки по строительству, то можно обратиться в суд или в правоохранительные органы с ходатайством предоставить информацию о реальной ситуации в строительной компании или на объекте».

Как отмечает Н. Доценко-Белоус, юристам приходится регулярно сталкиваться со случаями, когда застройщик дезинформирует инвесторов по поводу своей финансовой ситуации или о строительстве конкретного объекта, особенно при использовании заказчиками строительства целевых облигаций.

Используя целевые облигации, заказчики строительства вынуждено предоставляют недостоверную информацию о будущих параметрах объекта и порядке передаче прав на него инвестору. Такая информация публично обнародуется в проспектах эмиссии целевых облигаций.

Как советует юрист, лучше собирать информацию из всех доступных источников, в том числе из инвесторских форумов. Финансовая отчетность может быть запрошена посредством обращения к заказчику строительства с ссылкой на Постановление КМУ от 9 августа 1993 г. N 611.

По мнению В. Степенко большое значение имеют обсуждения практически всех застройщиков на форумах. И если известные компании с солидным портфолио могут не беспокоиться о своей репутации, то новичкам выгодно демонстрировать максимальную прозрачность.

И. Родионов считает, что если банки кредитуют покупку квартир в этом доме, а страховые компании готовы застраховать ваши риски – это весомый аргумент в пользу застройщика.

Таким образом, полностью застраховаться от риска попадания на ненадежного застройщика не получится. Но если предпринять ряд указанных выше мер, то удастся эти риски минимизировать.