ЖК Rybalsky от 31'040 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Земельная реформа в Украине скоро завершится

20.09.2011 | 11:00

Продажа земельных участковВласть уже к началу следующего года планирует завершить самую долгожданную реформу в стране - земельную.

В результате на рынок попадет огромный "надел" - более 27 млн га самой качественной земли в Европе.

Александр Чубук, фермер из поселка Згуровка в Киевской области, стоя посреди поля с созревшей кукурузой, говорит Корреспонденту, что его пугает поздняя осень. Но опасается он не за урожай, а за то, что к концу года власть отменит мораторий на продажу земли сельхозназначения. "Я называю то, что планируют сделать с землей, реформой по освобождению сельскохозяйственной земли от селян", - говорит фермер.

Чубук, арендующий почти все свои 50 га у односельчан, считает: отмена моратория приведет к тому, что крестьяне бросятся продавать свои паи крупным латифундистам, а мелкие фермеры, лишенные дешевой земли, разорятся.

Примерно в 130 км от поля Чубука, на Печерских холмах Киева, решение о земельных новациях, страшащих фермера, почти принято. Выступая 6 сентября на открытии парламентской сессии, Президент Украины Виктор Янукович среди приоритетных задач на ближайший политический сезон назвал аграрную реформу, которая включает в себя и либерализацию земельных отношений.

Глава государства призвал депутатов доработать законопроекты, позволяющие уже в 2012 году запустить рынок земли сельхозназначения, продажа которой в Украине заморожена много лет подряд. "На сегодня эта тема, как говорят, заболтана и чрезвычайно политизирована", - заявил Янукович.

Реформу, начатую во времена распада колхозов и выделения крестьянам индивидуальных паев из бывших общественных угодий, не могут завершить уже более 20 лет. В этом плане Украину в мире переплюнула только Мексика, где аналогичные реформы проводили 23 года подряд, рассказывает Сергей Тимченко, глава Госагентства земельных ресурсов.

Если парламент поддержит законопроект О рынке земли, который разработал Кабмин и поддерживает Президент, это изменит статус почти двух третей территории страны. Ведь из 60 млн га, составляющих площадь государства, 42 млн приходится именно на сельхозугодья. Правда, на рынке потенциально окажется примерно 27 млн га - те земли, которые сегодня разбиты на паи, то есть принадлежат не государству, а физическим лицам.

В первый же год после отмены моратория, по оценкам экспертов, в продаже окажется около 3,2 млн га таких паев. Ориентировочная цена всего этого "надела", по словам Тимченко, - $ 1,6 млрд при цене около $ 500 за га. Причем в будущем стоимость украинского чернозема будет только расти.

Главный эффект, на который надеются правительственные чиновники, ратуя за реформу, - в результате земля станет предметом финансовых операций, сельское хозяйство получит дополнительные инвестиции и доступ к относительно дешевым кредитам.

"Наша задача не допустить обезземеливания крестьян и ликвидировать абсурдную ситуацию, когда собственник, например, 4 га плодороднейшей земли в Европе может находиться за порогом бедности", - говорит Тимченко.

Форменная реформа

Новации, затеянные правительством, трудно назвать грандиозными. Тем не менее они способны коренным образом изменить ситуацию в сельском хозяйстве и повлиять на жизнь страны в целом.

Право покупки земли правительство планирует оставить лишь физлицам, фермерским хозяйствам и государству. Причем в одних руках нельзя будет сосредоточить более 2,1 тыс. га. А вот все юрлица, в том числе и крупные агрохолдинги, смогут, как и сейчас, лишь брать землю в аренду.

Кроме того, для ограничения спекуляций на этом рынке Кабмин предлагает ввести жесткие финансовые санкции. Если покупатель земли в первый же год решит ее перепродать, ему придется заплатить пошлину в размере 100% нормативно-денежной оценки участка, говорит Тимченко. Если во второй - 90%. И так до десяти лет. "Нам очень важно, чтобы за то время, пока невыгодно будет перепродавать землю, сформировалась прослойка эффективных землепользователей", - объясняет он.

Еще один момент, на котором настаивает правительство, - это запрет на продажу земли иностранцам.

А чтобы избежать монополизации, по словам Тимченко, в законе предусмотрено несколько норм. Во-первых, при сделке ценой свыше 150 тыс. грн. покупатель должен будет показать свою декларацию о доходах - так можно отсечь посредников. Во-вторых, операция по покупке крупного земельного надела будет проходить антимонопольную проверку, чтобы выявить родственников или связанных лиц.

Страхи земные

Все эти новшества призваны вдохнуть новую жизнь в отечественное сельское хозяйство. Но сами крестьяне относятся к ним настороженно.

В этом Корреспондент убедился, побывав в селах Киевской области - например, в Войкове, где на реформу жаловались многие, как те две пожилые женщины, которых Корреспондент застал за переборкой картошки на корм для свиней.

Одной из них, бабе Нине, 82 года. Кроме хаты в селе у нее есть еще земельный пай площадью 4 га, который она сдает в аренду фермеру. За этот участок он ей платит 1,45 тыс. грн. в год. Пенсионерка рада, что получает эти деньги. К слову, большая часть ее земляков, сдавая паи фермерам, берет плату натурой - зерном, по 1,25 т в год. И тоже не страдает, ведь оно идет на корм скоту.

Перспективе отмены моратория баба Нина и ее соседка не рады. "Каждый год я что-то за землю получаю. Если будут продавать землю, у меня ее заберут за копейки, и я останусь ни с чем", - уверена пенсионерка.

Ее страх разделяют многие. По данным социсследования Оценка проведения земельной реформы в Украине по результатам 2010 года, проведенного по заказу государства, 51,5% владельцев паев считают, что земля сельхозназначения не может быть предметом купли-продажи. И только 18,7% выступают за введение рынка.

Вице-премьер Борис Колесников успокаивает селян, говоря о том, что и после отмены моратория большинство людей будут жить на аренду их паев, как и раньше. Земля же, став объектом продажи, вырастет в цене, а это означает, что вырастут и арендные ставки на нее. От этого также выиграют землевладельцы.

По словам Тамары Левченко, аналитика инвестиционной компании Dragon Capital, после отмены моратория арендные ставки вырастут почти в два раза. И если сейчас они составляют $ 40-50 за 1 га, то после реформы цена арендуемого гектара поднимется до $ 100 и выше.

Схожим образом поведет себя и цена продажи земельных участков. Аналитики ожидают, что в первый год отмены моратория их стоимость установится на уровне $ 500-1.000 за 1 га, что немного. Например, в Польше цена участка аналогичной площади начинается от $ 4.000, а в Голландии и Франции и вовсе стартует с отметки $ 13.500. И это при куда худшем, чем в Украине, качестве земель, говорит глава Госземагентства Тимченко.

Однако правительство верит, что дальше цены быстро пойдут вверх. У Николая Присяжнюка, министра аграрной политики и продовольствия, на этот счет оптимистические прогнозы. "За шесть-семь лет цена на землю в Венгрии выросла почти в десять раз. Я думаю, что за следующие шесть-семь лет стоимость нашей земли вырастет в 10-15 раз", - говорит министр.

Поэтому правительство призывает селян не продавать землю в первый же год после реформы по смехотворным ценам, а дождаться их повышения.

Но разумными доводами ограничить продажу земли будет трудно, уверен Чубук. "Я знаю наших людей в селе. Если в село приедет машина с деньгами, до обеда продадут землю полсела, а после обеда побежит вторая половина, потому что первая ей расскажет, что деньги заканчиваются и машина уезжает", — иронизирует фермер.

Уже сейчас Чубук наблюдает бум регистрации фермерских хозяйств, и не сомневается, что таким образом агрохолдинги, открывая подставные хозяйства, готовятся к отмене моратория, чтобы активно скупать землю.

Пора продавать

Двум пенсионеркам из Войкова, как и многим другим жителям сел, трудно понять, что на самом деле уже сегодня восьмая часть всех украинских сельхозугодий, то есть как минимум 5 млн га, находится в частной собственности. Такие данные озвучил Корреспонденту Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании SV-Development, оценивая только продажи последних шести лет.

Эксперт говорит, что схемы, позволяющие обойти запрет, довольно просты. Самая распространенная - это изменение целевого назначения участка, перевод его в земли для жилищной, коммерческой или инфраструктурной застройки. Чтобы добиться подобного решения, достаточно, мол, убедить или простимулировать местный совет. "В результате ставят на огромном участке маленький домик и говорят, что это уже земля не сельхозназначения", - рассказывает Костецкий.

И таких лазеек в законодательстве, позволяющих разными способами получить в собственность землю сельхозназначения, немало.

Костецкий говорит, что сейчас скупленные подобным образом миллионы гектаров простаивают - их владельцы ждут снятия моратория, последующего роста стоимости земли на рынке, чтобы перепродать этот актив суммарной стоимостью как минимум $ 2,5 млрд.

Потому эксперты уверены: чем раньше проведут реформу, тем более прозрачным будет рынок и тем быстрее земля окажется в руках тех, кто будет ее использовать, - фермеров, агробизнеса.

Нужное дело

Эксперты считают, что предложенные правительством нововведения далеко не идеальны. Так, полный запрет на продажу земли иностранцам - они смогут ее лишь арендовать - не только дает приоритет отечественным компаниям, но и ограничивает инвестиции.

"В идеале должен быть порог участия иностранного капитала. Это сбалансирует риски и возможности", - уверен Алекс Лисситса, президент Украинского клуба аграрного бизнеса.

А ведь можно сделать как в России, где ограничения касаются только случаев, когда нерезиденты владеют более чем 50% в уставном фонде компаний, претендующих на сельхозземли. Или как в Польше, где для продажи земельного участка иностранцам требуется разрешение министра внутренних дел, министра национальной обороны и министра, ответственного за развитие села.

По мнению фермеров, с которым удалось поговорить Корреспонденту, кабминовские новации ударят по среднему и малому классу отечественного агробизнеса. Ведь эти люди нуждаются в оборотных средствах, и выкупить сразу необходимые для работы земельные наделы они не смогут. В результате фермеры получат повышение арендных ставок и снижение рентабельности.

И все же в правительстве надеются, что агробизнес выдержит, а реформа вдохнет жизнь в украинское село. Мол, рост арендной платы приведет к тому, что аграрии начнут больше средств вкладывать в передовые технологии, повышать качество продукции и бороться за урожайность.

Министр Присяжнюк видит основной плюс нововведений в том, что соглашения о праве аренды земли можно будет использовать в качестве залога при получении кредитов. "Поверьте мне, наши банки имеют мощные возможности для финансирования аграрного сектора", - уверяет министр, уточняя: как только реформа юридически упорядочит земельные и арендные вопросы, деньги польются в село.

Однако на пути этих финансовых потоков может возникнуть неожиданная преграда. По мнению аналитиков, несмотря на громкие заявления Президента, вероятность того, что мораторий отменят с 1 января 2012 года, невелика. Причина тому политическая: в следующем году в стране пройдут парламентские выборы, и даже партия власти вряд ли рискнет своим рейтингом, пойдя на реформы, способные отвернуть от нее пусть и вымирающее, но все еще достаточно многолюдное украинское село.

Будет позже

Основные вехи земельной реформы в Украине

1990 год - Верховный Совет УССР принял Постановление О земельной реформе. Все земли республики провозглашались объектом реформы, заданием которой было определено перераспределение земель одновременно с предоставлением их в пожизненное наследование гражданам, постоянное владение предприятиям и организациям, а также в пользование с целью создания условий для развития форм земельного хозяйствования, рационального использования и охраны земель

1992 год - ВРУ приняла Земельный кодекс и Постановление Об ускорении земельной реформы и приватизации земли, что позволило начать процессы разгосударствления, паевания и приватизации земли в аграрных предприятиях.

Декрет Кабмина позволил безвозмездно передавать в частную собственность земельные участки для ведения хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, садоводства, дачного и гаражного строительства. В то же время Земельный кодекс вводил мораторий на продажу сельхозземель сроком на шесть лет

1994 год - Указ Президента Украины О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельхозпредприятиям и организациям предусматривал раздел земель, переданных в коллективную собственность негосударственных сельхозпредприятий на земельные паи и выдачу членам этих предприятий сертификатов единого образца, гарантирующих право на земельный пай в земельном массиве, находящемся в коллективной собственности.

Владельцы сертификатов имели право свободно выйти из предприятия со своими земельными паями и получить участок на местности

1999 год - Указ Президента Украины О безотлагательных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики предусматривал реформирование коллективных сельскохозяйственных предприятий в частные хозструктуры.

Членам сельхозпредприятий позволялось свободно выходить из предприятий с земельными паями и создавать на их основе ЧП. Устанавливалась плата за пай, выделялись земельные участки на местности. Предоставлялось право расширять подсобные хозяйства за счет земельных участков, полученных при выделении земельной доли на местности

2001 год - принят новый Земельный кодекс Украины, которым ограничивались права собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га; запрещалось внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ; запрещалась продажа или отчуждение другим способом земельных участков и земельных долей (паев), кроме обмена, передачи их в наследство и изъятия земель для общественных нужд

2004-2006 годы - запрет на продажу сельхозземель продлен сначала до января 2007 года, а затем до 1 января 2008-го. Вводится мораторий на продажу не только паев, но и земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства, выделенных на основании паев. Под мораторий также попали изменения целевого назначения земельных участков и земельных паев сельхозназначения.

Соглашения, заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждения земельных участков и земельных долей (паев) на будущее, объявили недействительными с момента их заключения (удостоверения)

2008-2010 годы - мораторий на продажу сельхозземель продляется сперва до 1 января 2010 года, а затем до 1 января 2012-го. Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности вводится с 1 января 2012 года при условии вступления в силу законов Украины о Государственном земельном кадастре и о рынке земель

Данные информационно-справочной службы Корреспондента

Земля и страны

Как регулируются права собственности на землю сельхозназначения в соседних с Украиной странах

Азербайджан

Земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобрести граждане и юрлица-резиденты. Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юрлица вправе получить земельные участки сельскохозяйственного назначения только в аренду

Беларусь

Земли сельскохозяйственного назначения не могут находиться в частной собственности, собственности иностранных государств и международных организаций

Казахстан

Земли сельскохозяйственного назначения могут приобретать резиденты - физические и юрлица. При выходе собственника земельного участка сельхозназначения из гражданства пай надо вернуть в собственность государства либо переоформить право собственности на право временного пользования

Молдова

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам Республики Молдова. В то же время закон запрещает иностранцам, а также юрлицам, имеющим в уставном капитале иностранные инвестиции, покупать земли сельскохозяйственного назначения

Польша

Граждане Польши могут покупать и владеть земельными участками сельхозназначения. Приобретение же земли иностранцами требует специального разрешения министра внутренних дел, министра национальной обороны и министра, ответственного за развитие села

Россия

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами Российской Федерации. Иностранцы и иностранные юридические лица, а также юрлица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан (иностранных юрлиц, лиц без гражданства) составляет более 50%, могут обладать участками земель сельхозназначения только на праве аренды

Украина

Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование гражданам Украины. Такие земли не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юрлицам и иностранным государствам