ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи
ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК Печерск Холл от 24'000 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Что на самом деле происходит на рынке земли?

07.06.2011 | 09:00

По мере приближения в Украине рынка земли чиновники убирают с рынка потенциальных конкурентов местных инвесторов. Так, правительство очередной раз подтвердило данные о недопуске к покупке земли иностранцев, таким образом оставив рынок на откуп отечественным профильным игрокам и спекулянтам.

Рынок землиВпрочем, на массовое предложение земель не стоит рассчитывать ни тем, ни другим — украинский аграрий отличается консерватизмом и вряд ли поспешит расстаться с самым ценным своим активом, даже если у него появится такая возможность

Дискуссии, ведущиеся вокруг определения перечня лиц, которые получат доступ к покупке украинских земель, не привели к прогрессу в этом вопросе. Как и раньше, чиновники не готовы допустить на рынок иностранцев. О том, что иностранные граждане не будут значиться среди потенциальных покупателей украинской земли, очередной раз заявил премьер-министр Николай Азаров.

«Я считаю, что наша земля сейчас не должна продаваться иностранцам. У нас огромный потенциал для увеличения обработки земли. У нас достаточно наших внутренних инвесторов, и в условиях, когда в мире постоянно растут цены на продовольствие, когда земля становится стратегическим ресурсом, будет неправильно этот стратегический ресурс передавать иностранцам»,— заявил премьер.

Также пока дискутируется вопрос о праве покупать землю юридическим лицам — это ограничение введено для того, чтобы упредить массовую скупку земли агрохолдингами, однако параллельно расчищает путь для других потенциальных покупателей, зачастую не связанных с сельским хозяйством.

Напомним, что программа экономических реформ предусматривает внедрение прозрачного рынка сельскохозяйственных земель в 2012 г. Его внедрение зиждется на трех основных законах, которые в стране до сих пор не приняты: «О земельном кадастре» (принят в первом чтении), «О рынке земли» и «О государственном ипотечном банке».

Почем гектар

На сегодня диапазон оценки украинских земель поражает своим размахом. Украинский гектар оценивается и в $500, и в $10 тыс. Неким ориентиром объективной цены может служить цифра в $3,5 тыс., которая является среднемировой ценой черноземов, однако и она нуждается в существенной коррекции с учетом внутриукраинских факторов.

«Причина в том, что никто сейчас не знает цену земли. Справедливую цену определит только рынок»,— заявил председатель правления «Райффайзен Банка Аваль» Владимир Лавренчук в ходе публичных дебатов на тему «Свободный рынок земли — угроза украинскому селу».

В то же время, по мнению экспертов, на старте продаж цена скорее всего будет минимальной из-за того, что та часть аграриев, которая ждала отмены моратория, выйдет на рынок со своими наделами, что будет давить на цену. Этот же фактор и порождает параноидальные версии о намерении приближенных к власти чиновников скупить наиболее привлекательные земли по дешевке на пике предложения. В то же время небольшие фермеры и хозяйства, арендующие землю, не смогут аккумулировать достаточный объем финансовых ресурсов, чтобы выкупить обрабатываемые ими наделы.

«Такой объем средств есть только у ограниченного количества людей в государстве»,— говорит глава ОАО «Гладкивщинское хлебоприемное предприятие» Лора Рубченко. Отметим, что в проекте закона о рынке земли оговариваются ограничения «по количеству гектаров в одни руки» (показатель разнится в зависимости от региона), однако участники рынка не исключают возможности осуществления таких сделок через подставных лиц. Кроме того, учитывая, что в последний год управление аграрным рынком перешло в значительной степени в ручной режим, того же фермеры опасаются на рынке земли.

Аренда вместо продажи

Проблема массовой скупки земли и обезземеливания украинского крестьянина, на которую ссылаются противники отмены моратория, в большей степени является надуманной. Об этом свидетельствует как опыт соседних стран, в частности России, у которых земельная реформа уже позади, так и позиция самих украинских аграриев.

Так, согласно проведенному Госземагентством Украины опросу, из 8 тысяч опрошенных владельцев паев лишь 8,7% хотят продать свою землю. Абсолютное большинство аграриев считает наиболее приемлемым вариант сдачи земель в аренду (35,5%) при сохранении права собственности на надел.

«Незначительное количество желающих продавать свои наделы заставляет задуматься, что снятие моратория не приведет к каким-то серьезным социальным последствиям»,— говорит Сергей Салиенко, директор департамента рынка и оценки земель Государственного агентства земельных ресурсов Украины. В России в первый год после снятия моратория было продано лишь 10% от возможного предложения сельхозземель.

Причина низкой активности рынка кроется в психологии большинства аграриев, которые не готовы лишиться основного своего актива и небезосновательно рассматривают арендную плату как более надежный и стабильный источник дохода.

По оценкам чиновников, в первый год после реформы в оборот земельного рынка может быть вовлечено около 2,75 млн. га сельхозземль. Это всего 6,5% от всего предложения сельхозземли в Украине. Однако даже такой объем сделок может существенно обогатить бюджет: оценочно, поступления от госпошлины составят 312 млн. грн.