Новые цены на курортную недвижимость поубавили пыл покупателей

К началу курортного сезона разрыв в стоимости элитного и обычного жилья на ЮБК побил все рекорды. Ожидая повышения спроса, девелоперы подняли цены на новостройки на треть, тогда как наименее ликвидный старый фонд подорожал всего на 2–3%.

 Тем не менее продаются в первую очередь именно дорогие объекты, тогда как покупатели со средним уровнем доходов покидают курортную зону.

Стремление к новому

Покупатели курортной недвижимости охладели ко вторичке. Местные риэлторы в один голос говорят о резком сокращении количества сделок в этом сегменте: по сравнению с прошлым годом число проданных старых квартир снизилось, по меньшей мере, на треть.

Аналитик в области недвижимости, глава ялтинской коммуникационной группы Media Friends Виктория Светкова говорит, что за первый квартал нынешнего года на территории Большой Ялты заключено порядка 200 сделок купли-продажи, что практически соответствует прошлогодним показателям. Но если ранее не менее 40% из них составлял старый фонд, то сейчас активность наблюдается в основном на рынке первичного жилья.

Эксперты не склонны объяснять проседание вторички сложностями с получением кредитов, наблюдающимися в других регионах страны. Директор АН «Планета Крым» Анна Мельникова отмечает, что доля покупок за заемные средства на ЮБК и ранее не превышала 20%. Примерно треть клиентов агентств — это граждане России, которые в последнее время охладели к недвижимости на полуострове, что связано с политической нестабильностью в Украине.

Крымчане же по-прежнему накануне сезона пытаются выгодно купить небольшую квартирку недалеко от моря, на которой можно хорошо зарабатывать в сезон, сдавая в аренду. Но доступного для их кошельков жилья на ЮБК становится все меньше. Несмотря на снижение спроса, владельцы квадратных метров продолжают повышать расценки.

По данным АН «СТД центр», за год наиболее ликвидная ялтинская вторичка у моря (центр города, набережная) подорожала на 23% — до $3,2 тыс. за кв. м. А в поселках Большой Ялты она выросла в цене еще более существенно: в Алупке — на 50% (до $1,8 тыс./кв. м), Симеизе — на 54% (до $1,7/кв. м), Гаспре — на 46% (до $1,6/кв. м).

Анна Мельникова отмечает, что с начала нынешнего года наблюдается снижение динамики роста цен на хрущевки, которые, несмотря на выгодное месторасположение, подорожали всего на 2–3%. На сегодняшний день однокомнатная квартира в доме постройки 60-х годов стоит чуть более $80 тыс. За такие же деньги можно купить «единичку» улучшенной планировки в спальном районе, хотя в прошлом году она оценивалась в $65 тыс.

Директор «СТД центра» Виктор Мазурин говорит, что сравнительно высокую динамику в спальных районах и отдаленных от моря поселках обеспечивает спрос со стороны небогатых покупателей, которые или ищут для себя постоянное жилье, или не прочь обзавестись «углом», куда можно было бы приезжать в отпуск. Зачастую их интересуют просто небольшие комнаты, поэтому спрос на них динамично растет.

Вместо россиян пришли донецкие

Виктория Светкова связывает снижение спроса на старый фонд в первую очередь с активизацией в Большой Ялте жилищного строительства. «На данный момент на ЮБК в разной степени готовности находятся не менее 20 новостроек. Всего же продается более 60 объектов, введенных в эксплуатацию за последние годы», — говорит г-жа Светкова.

Из них 10% позиционируется в эконом-, 50% — в бизнес-классе, 30% — как элитные, 10% — в качестве клубных домов, которые в последнее время стали особенно популярными среди застройщиков. Апартаменты предлагаются, к примеру, в Гурзуфе («Резиденция солнца», «Лагуна»), Ялте («Аппарт», «Крымский дворик»), Гаспре («Лазурный»), Алуште («Дача доктора Шнейнгольца») и пр.

Специалист по продажам ООО «Приоритет» Богдан Климчук поясняет эту моду практическим расчетом девелоперских компаний. Клубные проекты оформляются как рекреационные и могут возводиться в непосредственной близости от береговой зоны, где жилищное строительство запрещено.

По словам г-на Климчука, на первичном рынке недвижимости число покупателей из России также сократилось, но на продажах это не сказалось — ушедших клиентов заменили жители крупных отечественных мегаполисов. По данным Виктории Светковой, спрос на новостройки остается стабильным. «На этапе возведения дома на 50% в нем, как правило, уже продана треть квартир. В сданных в эксплуатацию объектах количество непроданных апартаментов обычно не превышает десятка», — уточнила эксперт.

Высокий интерес со стороны покупателей позволяет застройщикам постоянно корректировать цены. ЮБК, пожалуй, является одним из немногочисленных регионов страны, где динамика удорожания первички превышает аналогичные показатели вторичного рынка.

Если последний за год прибавил в цене чуть более 20%, то новостройки в Ялте за этот же период в среднем подорожали на 30–40%, а некоторые компании, учитывая невыгодный курс американской валюты, активно переводят тарифы в евро. К примеру, апартаменты в «Нептун-центре» (пос. Береговое) продаются по 6 тыс. евро за кв. м, «Респект холл» (Кореиз) — по 4,4 тыс. евро.

Богдан Климчук уверен, что, учитывая сложившуюся тенденцию, можно прогнозировать 30%-ный рост цен на новые дома до конца года. «Увеличивающийся объем строительства пока не в состоянии удовлетворить спрос», — поясняет он. Виктор Мазурин уверен, что если в течение ближайших 1,5–2 лет сохранятся нынешние темпы строительства, то рынок Большой Ялты окажется перенасыщенным предложением, что замедлит темпы удорожания квартир.

Домики мечты

Не устает удивлять рекордами и крымский рынок земли. В течение последнего года цены на сотки выросли на треть и сегодня на ЮБК стартуют с $13 тыс. За такие деньги можно купить надел, расположенный в лесистой или горной местности в отдалении от береговой линии, к примеру в Гаспре. Близость к морю удваивает цены.

Во многих поселках Большой Ялты (Никита, Форос, Гурзуф, Мисхор и пр.) участок у берега стоит не менее $40 тыс./сотка. В самой же Ялте за такие деньги можно купить разве что надел в спальном районе, тогда как за выход к морю придется выложить не менее $60–80 тыс./сотка. Высокие цены вынуждают большинство покупателей умерить аппетиты — основной спрос сейчас наблюдается на небольшие участки по 4–10 соток, но таких предложений почти нет, что способствует дальнейшему росту цен.

«Выгодность инвестиций в курортные земли оценили и застройщики — ЮБК бьет рекорды по объемам коттеджного строительства», — говорит директор по маркетингу компании SVdevelopment Владимир Степенко. По его информации, на сегодняшний день на территории полуострова насчитывается 12 готовых поселков (147 домов) и не менее 18 строящихся (564 дома). К 2009 г. общее количество городков достигнет 37, к 2010-му — 46, а в 2011 г. — 55. Многие из них сосредоточатся на территории Большой Ялты.

По словам Виктория Светковой, на сегодняшний день подрядчики наиболее активно осваивают гурзуфское направление (городки «Вилла Роз», «Вилла Галата», «Гурзуфский парк», «Изумрудный берег», «Изумрудный берег-2» и пр.), что объясняется наличием нужного количества свободной земли и возможностью реализовать объекты по крайне выгодным ценам. Средняя стоимость квадратного метра коттеджей варьируется в диапазоне $3–5,6 тыс.

Потенциальные покупатели готовы доплачивать за хорошее месторасположение — практически все городки расположены в живописных местах и имеют выход к морю. При этом себестоимость строительства, по данным Владимира Степенко, составляет $500–600/кв. м. По прогнозам эксперта, рост цен на коттеджи вряд ли остановится. В этом году динамика удорожания домов составит порядка 20%, по мере насыщения рынка постепенно снижаясь до 11% к 2012 г.