Приобретая недвижимость за рубежом, вы наверняка столкнетесь с тем, что продавцы покажут вам именно те дома и квартиры, которые им очень нужно скорее продать. Как стать обладателем нужной вам недвижимости, а не навязанной продавцом.
Самый простой, и в то же время самый действенный, способ – собрать все необходимые сведения. Это позволит вам самостоятельно контролировать как выбор объекта недвижимости, так и весь процесс его покупки.
Если у вас есть надежный знакомый, которому вы готовы доверить сопровождение сделки купли-продажи, либо если вы на 100% уверены в своих силах, помощь агента по недвижимости вам не понадобится. Но, как показывает практика, лучше обращаться к профессионалу. Однако перед этим необходимо удостовериться в том, что агентство действительно поможет вам на всех этапах покупки.
1. Лицензия
В большинстве стран риэлторская деятельность подлежит лицензированию, поэтому попросите агентство предъявить вам лицензию, а также другие документы (например, о постановке на учет в налоговые органы), которые смогут подтвердить их способность представлять ваши интересы. Поинтересуйтесь, сколько лет агентство работает на рынке. Узнайте мнение об агентстве у других операторов рынка и поищите информацию об агентстве в интернете (особенно на тематических форумах).
2. Комиссия
Уточните условия, на которых выплачивается комиссионное вознаграждение агенту: является ли ставка фиксированной, не зависит ли она от дополнительных факторов, есть ли случаи, когда комиссия не взимается. Даже если вы доверяете агентству, можете узнать насчет комиссий в других компаниях. Например, в Греции ставка комиссионного вознаграждения зафиксирована в законодательстве, она составляет 2% от государственной оценочной стоимости объекта и указывается в самом контракте.
3. Скидки
В настоящее время спрос на большинстве рынков недвижимости снизился. В связи с тяжелым положением кредитных организаций инвесторы из Великобритании, США, Ирландии воздерживаются от покупки дома и квартиры за рубежом. В текущей ситуации застройщики готовы предоставлять скидки. Попробуйте предложить более низкую цену на тот или иной объект.
4. Обязанности агента
Внимательно проверьте в договоре, какие именно услуги вам предоставляют, к примеру, какое количество объектов агент обязуется вам показать.
Любой дом или квартира выглядит замечательно… На картинке! В реальности же у него могут быть не только достоинства, но и недостатки.
1. Инфраструктура
Узнайте, обеспечена ли недвижимость всем необходимым для комфортного проживания:
2. Расположение
Если объект недвижимости расположен в городе, уточните, в каком именно районе. В чем особенности района, его плюсы и минусы?
Если вы присмотрели дом на побережье – как далеко до моря? Это расстояние по прямой или реальное? Надо ли спускаться с возвышенности? При этом близость к морю имеет и свои недостатки: помимо более высокой стоимости, здесь еще и сильная влажность воздуха, из-за чего придется чаще делать ремонт и менять мебель.
Если же это дом в сельской местности узнайте, далеко ли до ближайшего города?
3. Планировка
Ознакомьтесь с планировкой квартиры (дома): есть ли проходные или смежные комнаты, где размещаются кухня и санузел, как расположены окна и куда они выходят, есть ли подсобные помещения и помещения в мансарде.
4. Форма собственности
Узнайте, какова форма собственности приобретаемой недвижимости. Передадут ли вам ее в полное владение (freehold) или на правах аренды (leasehold)? В каждой стране есть свои нюансы, связанные с вопросами собственности. Например, в Финляндии многоквартирные дома как правило являются собственностью жилищных акционерных обществ и покупка квартиры фактически означает приобретение акций данного общества, которые и дают право на владение жильем.
5. Инспекция
Если у вас есть подозрения по поводу состояния квартиры или дома, вы можете провести независимую экспертизу. Попросите агентство порекомендовать вам компанию, которая специализируется на проведении подобных инспекций. Во Франции, к примеру, подобная инспекция является обязательной и ее стоимость включена в цену недвижимости.
Ознакомиться со схемой проведения сделки по приобретению недвижимости в конкретной стране вы сможете в соответствующем разделе нашего справочника (на других страницах портала Prian.ru). В то же время знание только общего алгоритма данной процедуры иногда бывает недостаточным.
Скажем, вы можете поинтересоваться, каков срок проведения сделки, то есть через какой период к вам перейдут права собственности на купленный объект недвижимости. Кто участвует в сделке, помимо продавца и покупателя? Уточните, на каком этапе можно отказаться от сделки, не рискуя при этом потерять внесенный залог. Поможет ли вам агентство в получении ипотечного кредита?
Одним из ключевых вопросов является схема оплаты. В некоторых странах при покупке недвижимости используются только безналичные расчеты, в других практикуется оплата наличными. Выясните, какой способ предпочтительнее в той стране, где вы собираетесь покупать.
Важным является и вопрос перевода составленного договора. Так, в Египте он составляется на двух языках (арабский и русский, если покупатель русскоговорящий), однако при возникновении каких-либо проблем судебные власти признают только арабскую часть договора. Поэтому, если у вас возникли подозрения в правильности перевода, вы можете обратиться в Посольство РФ в Каире или привлечь стороннего переводчика.
1. Платежи
Узнайте, какие именно коммунальные платежи вы должны платить и как они осуществляются. Если вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме, уточните, обязаны ли вы делать отчисления на ремонт дома? Приходят ли квитанции по почте? Как часто?
2. Управление
Узнайте, каким образом осуществляется управление недвижимостью: есть ли управляющая компания или некий контролирующий орган (например собрание жильцов)? К кому нужно обращаться по вопросам, связанным с жильем? Поможет ли риэлтор передать его в доверительное управление, в чем плюсы и минусы данной процедуры?
В зависимости от того или иного типа приобретаемой недвижимости различаются и вопросы, на которые стоит обратить особенно пристальное внимание при покупке.
1. Гарантии
Чтобы снизить риски при покупке строящейся недвижимости, вы должны удостовериться в том, что дом действительно будет построен. В первую очередь проверьте наличие у застройщика лицензии и иных разрешительных документов. Убедитесь, что в договоре прописаны сроки сдачи объекта недвижимости и выясните, какие еще гарантии дает застройщик.
2. Земельный участок
Выясните, каков статус участка, на котором ведется строительство. Имеют ли право производить здесь строительство? Узнайте, принадлежит ли эта земля застройщику; если нет, то какие у него существуют договорные отношения с владельцем.
3. Оплата
При покупке уже построенной недвижимости обычно вносится залог, а затем и вся остальная сумма. Что же касается строящегося объекта, то здесь оплата осуществляется по четко оговоренной схеме, которая обычно привязана к этапам строительства. Обратите особое внимание на сроки оплаты, поскольку за их несоблюдение начисляется пеня.
1. Сдача недвижимости
Вам говорят, что объект построен. Так ли это на самом деле? Выясните, как и в какие сроки проходит процедура сдачи объекта госкомиссии и прошел ли ее застройщик.
2. Коммуникации
Удостоверьтесь, что все коммуникации (электроэнергия, вода, канализация, газ) подведены, причем имеющиеся мощности позволяют выдерживать нагрузку. Вопросы водоснабжения особенно актуальны для Черногории, Египта и других южных стран. В северных странах – таких как Финляндия – наиболее важным является вопрос отопления.
3. Состояние недвижимости
Что вы увидите, зайдя внутрь построенной квартиры или дома? Будет ли в помещении отделка? Меблированы ли комнаты? Входят ли в стоимость бытовые приборы?
1. История владения
Выясните, кто владел недвижимостью до продавца или одновременно с ним и по каким причинам совершалась его перепродажа. Нет ли "лишних" собственников – тех, кого продавец не упомянул, но кто при этом имеет право собственности.
2. Состояние объекта
В каком состоянии находится объект? Нужно ли проводить ремонт, если нужно, то в каком объеме? Узнайте, какие законодательные нормы регулируют вопрос ремонта частного дома, квартиры и многоквартирного дома, в котором эта квартира находится. Например, в Германии большинство многоквартирных домов имеют специальный фонд для проведения необходимых ремонтных работ (Instandhaltungsrücklagen). Деньги в него поступают ежемесячно от всех владельцев квартир. Обязательно затребуйте справку о величине суммы, находящейся в этом фонде.
1. Целевое назначение
Выясните, можно ли строить на участке. Что именно можно строить? Можно ли заниматься сельским хозяйством?
2. Расположение
Не находится ли дом в природоохранной или иной запретной зоне (например, поблизости может быть расположен стратегический или военный объект)? Например, в Эстонии значительная часть земель является территорией заповедников.
Если вы приобретаете недвижимость исключительно с целью вложения средств, главным вопросом для вас должен быть следующий: какой тип недвижимости и в каком районе обладает наиболее высокой ликвидностью. Узнайте также, каков уровень доходности и как быстро окупятся инвестиции. На каких условиях вы можете сдавать свою недвижимость в аренду через риэлтора? Какой процент от дохода вы будете отдавать государству в виде налога? Важным является и вопрос о том, насколько высок уровень туристической активности в районе, где вы планируете приобрести недвижимость, и как он зависит от времени года.
Если у вас не хватает средств для покупки недвижимости за рубежом, но при этом вы хотите каждый год проводить немного времени за границей, можно просто арендовать жилье. Процесс этот обычно не связан с дополнительными трудностями, однако и здесь есть некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание.
1. Хозяева
Если вы намерены не приобрести, а арендовать недвижимость, в первую очередь узнайте как можно больше о хозяевах и о том, по какой причине они сдают данный объект.
2. Договор
Удостоверьтесь, что в договоре четко прописаны сроки предоставления вам жилья и зафиксирована оплата. Поинтересуйтесь, входят ли в эту сумму коммунальные платежи. Должны ли вы вносить залог?
3. Инвентарь
Проверьте мебель на наличие повреждений, чтобы вас потом не обвинили в ее порче. Также проверьте исправность бытовой техники, которую оставляют вам хозяева. Все это должно быть прописано в договоре.
Не бойтесь задавать вопросы! Чем больше информации, связанной с покупкой недвижимости за рубежом, вы получите, тем больше шансов приобрести в итоге дом вашей мечты, который прослужит вам долгие годы.