ЖК RiverStone от 30'000 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Как правильно узаконить перепланировку квартиры?

11.02.2011 | 08:00

Чтобы самостоятельно узаконить перепланировку жилья, потребуется более года и минимум 3-10 тыс. грн на справки-разрешения.

Перепланировка квартирыМаркетолог Марина Кононенко прошла уже почти все "круги ада", собирая справки для проведения перепланировки. По ее словам, до того как начать ремонт, пришлось почти пять месяцев собирать справки-разрешения.

Сейчас Марина на финишной прямой - осталось получить новый план квартиры в БТИ и дождаться принятия перепланированной квартирой комиссией в составе представителей районной госадминистрации, санэпидемстанции, пожарных и работников ЖЭКа.

Все по закону

В новостройках перепланировать помещение можно еще до ввода дома в эксплутацию, согласовав все с архитектором проекта. А вот перепланировка квартиры, купленной на вторичном рынке, - колоссальная проблема. И дело не в затратах на ремонтные работы, а в пачке документов, которые надо получить, чтобы узаконить перепланировку.

Впрочем, незначительная перепланировка, например снос старых антресолей, сейчас не требует получения разрешений. Снисходительно относятся представители власти и к увеличению жилой площади за счет демонтажа перегородок, кладовых, застекления балконов, лоджий.

А вот другие изменения потребуют получения разрешений: например, объединение санузла и ванной комнаты потянет за собой разработку проекта и беготню за получением разрешением на перепланировку.

Если ремонт можно сделать за два-три месяца, то собирать подписи придется год-полтора. При этом за каждую справку-подпись нужно платить. Расценки не так чтобы и велики - 50-300 грн за одно согласование, однако количество подписей таково, что итоговая стоимость узаконенной перепланировки может вылиться в круглую сумму - от 5 тыс. грн и более. И это без учета затрат на услуги помощников и посредников!

Как отметил управляющий партнер, адвокат адвокатского объединения "Олицкий, Яценко и партнеры" Тарас Олицкий, стоит быть готовым к тому, что список необходимых документов может быть расширен в зависимости от "правосознания" должностных лиц.

Чтобы сохранить нервы и время, можно обратиться к посредникам, которые за вознаграждение соберут все документы, пройдут все инстанции. Стоимость услуг таких помощников колеблется в зависимости от региона, района расположения квартиры и сложности самой перепланировки. Несмотря на все дополнительные траты, привлечение посредников стоит того - результат, как правило, гарантирован, а экономия времени составит от полугода и больше. Не говоря уж о том, что личное время квартировладельца само по себе стоит денег.

В одной компании, помогающей получить разрешение на перепланировку "двушки", услышав о "глобальном" ремонте со сносом стен, объединении комнаты и лоджии, услугу получения разрешения оценили в $5 тыс. и срок порядка трех месяцев. А вот узаконить более простой ремонт, например объединение санузла, стоит от $1 тыс. В этом случае максимум за месяц компания организует получение всех необходимых документов.

Объединение двух смежных квартир в одну тоже считается перепланировкой. "Вертикальное объединение запрещено", - напоминает г-н Олицкий. И чтобы разъединить квартиру на две самостоятельные - такие случаи тоже бывают, - потребуется снова собрать все документы на проведение перепланировки. Кроме того, необходимо будет получить решение исполкома местного совета о разделе квартиры. А потом в БТИ заменить старые документы на новые.

Узаконивание постфактум

"Купив квартиру, я сразу же пригласил строителей разбить стену между коридором и комнатой, чтоб расширить пространство. Кроме того, в кухню теперь вход не из прихожей, а из комнаты", - рассказал киевлянин Валентин Петренко. Г-н Петренко намеренно не оформлял перепланировку, поскольку знал, что для этого нужно потратить немало усилий.

Впрочем, ЖЭК каким-то чудом узнал о ремонте и выписал штраф. Оштрафованный киевлянин начинать какие-либо действия по узакониванию нынешнего состояния квартиры не планирует, хотя сделанную без разрешения перепланировку вполне можно узаконить постфактум. Однако в этом случае квартировладелец серьезно рискует - местная администрация может потребовать вернуть все в изначальный вид. А могут быть и худшие последствия -- в виде судебного иска к владельцу квартиры.

Самый простой способ узаконить перестроенную квартиру -- вызвать инженера из БТИ и, заплатив штраф за неразрешенную перепланировку, получить новые технические данные квартиры. Но все равно потом придется делать проект под уже сделанный ремонт и узаконивать перепланировку через все инстанции.

Впрочем, знающие люди говорят, что если не затронуты несущие стены и нет никакого конфликта с сотрудниками ЖЭКа и БТИ, то вопрос решается довольно быстро путем поощрения "лиц, близких к БТИ". В противном случае обивать пороги придется очень долго.

Конечно, компании-посредники готовы помочь узаконить перепланировку и постфактум. Однако цены в этом случае выше, чем при получении разрешений на еще не проведенную перестройку. Как рассказал представитель "перестроечной" компании, цена зависит от сложности перепланировки и места расположения квартиры. Например, если речь идет о квартире в панельном доме, в которой перенесли входную дверь, лоджию объединили с комнатой и кухней "а-ля студио", а ванную расширили за счет коридора, то услуги помощников потянут $8 тыс.

Узаконить перепланировку можно и через исковое обращение в суд с требованием к местной администрации принять квартиру в эксплуатацию. Но для суда тоже необходимы проекты, справки, разрешения. Юристы рекомендуют обращаться в суд, только если все остальные варианты уже испробованы. Ведь судебный процесс может растянуться на несколько лет. К тому же узаконивание через суд до сих пор нечасто бывало эффективным - местная администрация может "пойти на принцип" и подать апелляцию, оспорив решение суда первой инстанции.

После прошлогодней судебной реформы обжаловать решения судов первой инстанции стало намного сложнее. Поэтому, если квартировладелец получил решение суда в свою пользу, дело, скорее всего, закончится для него окончательной победой.

"У меня сложный вопрос. Квартира перепланирована существенно, соседи постоянно пишут жалобы в разные инстанции. Самому узаконить, впрочем, как и получить разрешение, не получилось - постоянно возвращали проект на переработку, а это каждый раз по 800 долларов, а потом отказались выдавать новый техпаспорт на квартиру, требуя все вернуть в изначальное состояние", - рассказал "Деньгам" одессит Иван Василевич. По его словам, посредники готовы были помочь, но.... запросили за свою работу 60 тыс. долларов. Поэтому г-н Василевич обратился в суд, который через семь месяцев рассмотрел его заявление и принял решение в его пользу. Однако местная администрация подала апелляцию, а значит, снова будет суд.

И все же через суд перепланировки узаконивают -- причем довольно быстро и уже после ремонта. Как же такое удается? Знающие люди говорят, что если судебный путь предлагает сама компания-посредник, то это значит, что вопрос, скорее всего, фактически уже решен.

А судебное решение нужно только для того, чтобы позволить местным властям быстро одобрить перепланировку без каких-либо негативных последствий лично для себя. Злые языки говорят, что именно таким образом "обходят" несговорчивых проектировщиков и иные разрешающие инстанции. Впрочем, такой путь очень дорог.

Снес стенку - в тюрьму

Выходит, что лучше всего постараться добиться получения разрешения на проведение перепланировки до начала ремонтных работ. Ведь это позволит избежать многих проблем впоследствии. Например, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать - БТИ откажет в выдаче справки-характеристики квартиры. Кроме того, в местной администрации могут потребовать восстановить все снесенные перегородки, а если в доме произойдет какая-либо авария или начнут трескаться стены, то обвинить могут автора несанкционированной перепланировки.

Но и это еще не все - за незаконное переоборудование жилья можно угодить в тюрьму. В Уголовном кодексе совсем недавно появилась норма, согласно которой за умышленное уничтожение или повреждение жилого фонда и других объектов, если убытки превысили 5100 грн, грозит штраф от 100 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан, то есть 1700-4250 грн. Горе-перестройщика также могут "наградить" исправительными работами на срок до двух лет или лишением свободы на срок до трех лет. А за повторные нарушения и вовсе "светит" тюрьма от 3 до 8 лет.

Поэтому относиться к вопросу перепланировки нужно предельно серьезно, заранее получив все необходимые разрешения и согласования.

Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нельзя

РАЗРЕШЕНО ЗАПРЕЩЕНО
- увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалет, а также присоединения части коридора; - увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;
- расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; - объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет);
- устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую; - переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;
- прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями; - объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий;
- сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади; - в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов;
- переносить входной проем в квартиру; - демонтировать вентиляционные каналы и короба;
- демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон. - рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, распложенным на первых этажах многоэтажек;

Примерные расценки посредников на оформление перепланировки

Этапы Длительность, дней Цена, грн
Получение разрешения на перепланировку от местной/районной администрации 20–40 3000–5000
Разработка проекта перепланировки* 5–7 1500–3000
Согласование проектной документации в санэпидемстации, у пожарников, в управлении архитектуры, у энергетиков, газовщиков 20-40 3000–5000
Получение разрешения на ремонт в местной/районной администрации 14 1000–2000
Введение в эксплуатацию перепланированной квартиры** 10–15 1500–3500
Оформление нового технического паспорта и новых правоустанавливающих документов на недвижимость 7–10 800–1500

* – Проектировщик должен обладать соответствующей лицензией.
** – Для введения в эксплуатацию необходимо, чтобы ряд ремонтных работ были выполнены лицензированными исполнителями. От них требуются соответствующие акты о выполненных работах.

Этапы перепланировки (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)

  Все по закону Узаконивание постфактум Через суд
Шаги 1 Разрешение от местной/районной администрации на разработку проекта по перепланировке квартиры Ремонт Исковое заявление – затребование у районной/местной администраици принятия в эксплутацию перепланированной квартиры
Шаг 2 Архитектор или бюро, у которых есть лицензия, разарабатывает проект в нескольких экземплярах Вызов инженера из БТИ, уплата штрафа за несанкционированную перепланировку Предоставление в суд проекта перепланировки и его согласования в санэпидемстанции и у пожарников
Шаг 3 Проведение экспертизы разработанного проекта в санэпидемстанции, у пожарников Разработка проекта, получение всех разрешений Ожидание решения суда
Шаг 4 Получение разрешения на перепланировку, согласно разработанному проекту, в местной администрации Утверждение проекта в местной администрации Обратиться в местную администрацию, чтобы она выдала акт о приеме квартиры в эксплуатацию на основании решения суда
Шаг 5 Проведение ремонта/перепланировки. Получение в БТИ нового проекта квартиры, который необходимо отнести в ЖЭК Получение нового техпаспорта и новых правоустанавливающих документов Замена техпаспорта и правоустанавливающих документов
Временные затраты, мес. 12–15 0-15 12–24
Примерные расходы, грн* 4000–15 000 5000-50000 10 000–100 0000

* – Без учета затрат на ремонтные работы.

Резюме: Перепланировку стоит начинать с получения разрешения на ее проведение. Ускорить процесс получения всех необходимых документов могут посредники. Однако их услуги обойдутся в несколько тысяч долларов.