ЖК на Светлицкого 35 от 12'300 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 10'100 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Оберег 2 от 13'500 грн/м2
КГ Альпен Парк от 90'940 грн/м2
ЖК RYBALSKY рассрочка до сдачи

Последние новости: Недвижимость

Недвижимость Киева: Что прячут цифры статистики?

17.09.2010 | 11:00

Весь 2009-й год рынок квартир и помещений для офисов по всей стране и в столице стремительно летел вниз, в результате чего в середине года был достигнут рекордный минимум количества сделок купли-продажи.

Так, в августе прошлого года в столице было осуществлено всего около полторы сотни сделок. Сегодня этот показатель, если верить отчетам риэлторов, ощутимо больше. Так, в августе этого года, по данным SV Realty, в Киеве было заключено 707 сделок купли-продажи вторичной жилой недвижимости (правда, в отдельные месяцы встречаем и показатели около 400 сделок).

И все-таки, несмотря на то, что среди риэлторов даже в период кризиса трудно было отыскать тех, кто бы не предрекал скорый и очень бурный рост цен, многие макроэкономические симптомы и индикаторы сегодня говорят: рынок скорей всего не достиг «дна».

Конечно, цены упали и теперь вдвое ниже докризисных, однако на каждого реального покупателя на рынке, как признаются все без исключения риэлторы, сегодня приходится, по меньшей мере, 10, а то и 20 предложений. Выходит, цены по-прежнему крайне неадекватны реалиям и равновесие рынка до сих пор не найдено.

Многие аналитики указывают, что такое ненормальное соотношение цен спросу – дело времени. Чтобы владельцам квартир психологически свыкнуться с мыслью, что их имущество стоит вдвое-втрое дешевле и, возможно, уже никогда не будет дорожать, как во времена «пузыря», им нужен срок. А также – долгое отсутствие покупателей.

Да, с декабря 2009-го до марта этого года на рынке произошла некоторая коррекция вверх (очевидна прямая взаимосвязь с президентскими выборами – попытками спекуляции на ожиданиях роста цен после смены власти). Небольшое колебание также произошло в мае и в начале лета. Однако в целом с начала этого года наблюдается плавный, но довольно четкий спад (стоимость реальных сделок при подписании контрактов покупки-продажи, несомненно, еще ниже публично декларируемых цен).

По данным компании «Благовест», если в январе этого года средняя стоимость квадратного метра жилья в столице составляла $2639, то на начало сентября она – ниже где-то на 7% ($2467).

Если взглянуть на ситуацию в более близкой ретроспективе, то тенденция понижения цен продолжается, хотя количество сделок безусловно ощутимо больше, чем еще год назад. Так, если в августе 2010 года, по данным SV Development, в столице заключено 707 сделок купли-продажи вторичного жилой недвижимости (это на 7,9% меньше количества сделок за июль-2010, что еще можно объяснить типичным летним спадом активности), то сейчас количество сделок все же на четверть превышает показатель августа прошлого года.

Более того, в январе-августе на вторичном рынке жилой недвижимости в целом заключено 6405 сделок купли-продажи. А это аж на 75,5% выше показателя за аналогичный прошлогодний период.

Рост имеет место и на «первичке». По данным SV Realty, на этом рынке в августе заключено 199 сделки, что хотя и на 5,7% ниже показателя за июль-2010, но на 38,2% выше августа 2009-го. В январе-августе заключено 1484 таких сделок – это на 80,8% больше того же отрезка времени в 2009-м.

Стало быть, ценовое «дно» перейдено и перед нами рост активности покупателей?

Более скептически настроенные аналитики на это говорят примерно следующее: если учесть, что почти весь 2009-й год цена предложений к продаже оставалась достаточно высокой (т.е. абсолютно неадекватной уже тогда сложившимся реалиям и почти отсутствующему спросу), сейчас мы наблюдаем лишь первые подвижки к более адекватной цене. И покупатели, которые выжидали, резко ринулись.

Однако Рубикон еще не пройден. Ведь если учесть, что количество предложений на порядок превышает имеющийся спрос, и очень многие квартиры стоят на продаже уже более года (либо попросту с продажи снимаются), оснований для дальнейшей коррекции вниз более чем достаточно.

И действительно, на сегодняшний день есть немало прогнозов, указывающих на то, что очередное «проседание» рынка квартир может произойти. Где-то к весне-лету 2011-го.

Эти прогнозы, прежде всего, основываются на том, что для стабилизации рынка недвижимости пока нет и не предвидится, по крайней мере, одной ключевой предпосылки роста цен – дешевых и доступных долгосрочных кредитов. Любой здравый взгляд на вещи показывать, что эти кредиты должны быть хотя бы под 10–12% годовых в гривнах и сроком не менее чем лет на 20.

Значит, все то, что многие кредитные финучреждения в последние месяцы наобъявляли под видом новых ипотечных кредитных программ, разумней трактовать, как типичные маркетингово-рекламные ходы, цель которых – лишний раз напомнить о работе и даже прогрессе тех или иных банков.