Бум на недвижимость в Украине резко прекратился

Бум цен на недвижимость в Украине внезапно остановился. Цены уменьшились приблизительно на 5-8 % в течение второго квартала 2007, на вторичном рынке недвижимости. Рынок квартир в новостройках был более ярок, с маленьким увеличением цен приблизительно на 5 % во втором квартале.

Прошлый год видел рост цен на недвижимость Киева (население 2,6 миллионов) приблизительно на 70 %, после роста на 65 % в 2005 году, согласно Киевским агентам недвижимого имущества.

Эти экстраординарные ценовые повышения следовали за 30%-ым ценовым ростом в 2004, и 35%-ыми ценовыми увеличениями в 2003.

Украина - интересный случай. Как многие из стран, испытывающих существенный рост цен на недвижимость, в Украине нет никакой официальной статистики цен на недвижимость. Нехватка официальной статистики означает, что увеличения цен на недвижимость в Украине редко фигурируют в тех европейских таблицах цен на недвижимость, столь любимых прессой.

Согласно нашим числам (январь 2007), цены за квадратный метр в центральных районах Киева были в диапазоне от 2 588 ЕВРО до 3 304 ЕВРО. Большие квартиры  - несколько дороже. Рентные доходы в пределах разумного, от 7.50 % до 10.23 %. Меньшие рентные единицы производят лучшие возвраты чем большие единицы, как и в большинстве стран.

Инфляционное давление

Официальный рост инфляции на 2006 был всего лишь около 9 % (статистика Международного валютного фонда) или 10 % (Национальный Банк Украины статистика до марта 2007). Однако, это маскирует очень большие ценовые увеличения в арендной плате, плате за воду, электроэнергию, газ и другие энергоносители (ежегодные ценовые повышения на 74.4 % для категории в целом, согласно Бюллетеню Национального Банка). Арендная плата была наиболее быстро растущей в январе-марте категории, больше 17.6 %.

Украина, другими словами, испытала высокую инфляцию в неторговых секторах товаров, в то время как торговые, товары, такие как еда практически не были подвержены инфляции (прим ред. GPG несколько далеки от реальности в нашей стране поэтому позволим себе заметить небольшой нюанс: реальный рост цен на продукты питания а с ними и на другие товары. По данным Госкомстата Украины с начала года уровень инфляции составил 11,7%, в том числе цены на продовольственные товары с начала года повысились на 16,9%).

Почему? Объяснение просто. гривна была введена в 1996 году и первоначально стремительно падала по отношению к доллару США. Но в течение прошлых пяти лет курс валюты был жестко управляем на уровне 5.5 к 5 по отношению к доллару США. Когда стабилизация валюты произошла впервые, гривна был сильно недооценена в реальном исчислении против Доллара США (Сообщение о Стране Международного валютного фонда Номер 07/50, 2007, P14).

Реальные процентные ставки (в настоящее время приблизительно 14 % на кредитах по текущему счету) - значительно ниже этой инфляции на неторговые товары, добавляют масло в огнь. Это привело к внутреннему кредитному буму. Реальный рост кредита был приблизительно 40 % ежегодно с 2001. В то же самое время, банки влезли в долги за границей. Ситуация была усилена либерализацией финансового сектора и притоком иностранных банков, нетерпеливых приобрести клиентов.

Текущий счет Украины теперь переключился от больших излишков (10.5 % валового внутреннего продукта в 2004) в умеренный дефицит (1 % валового внутреннего продукта в 2006). Притоки капитала, FDI в частности однако были плавучими, отражая улучшенное восприятие Украины как местоположение инвестиций. Таким образом валютные запасы более чем удвоились с конц 2004 года к приблизительно 4½ месяцам импорта, и спроектированы, чтобы превысить уровень краткосрочного внешнего долга в конце 2006. Это смягчит внешнюю уязвимость.

Будущая неприятность

Однако будущее потенциально беспокоит. Внутренний спрос является быстро развивающимся, в то время как экспортные объемы резко падают. Корпоративные долги уже превышают уровни в более передовых экономических системах. Большинство ссуд называется в иностранной валюте, таким образом поднимая косвенный валютный риск банков. В то время как они смягчены притоком иностранных банков, эти же банки могут питать еще более высокое иностранное заимствование.

Обратите внимание, что структурная реформа только происходит черепашьими шагами в Украине. Это - все еще государственно - доминируемая экономика, где разрешения, связи и подкупы правят.

Валовой внутренний продукт увеличился до 7 % в марте 2007, отвечая особенно на сильные инвестиционные расходы. Это сравнимо с обвалом к 4%-ому росту валового внутреннего продукта в 2006 и 5,2% в 2005 (результат напряженных отношений с Россией) после роста на 11.8% в 2004.

Производство и строительство были особенно сильными секторами в этом году, и экономика выдержала 65%-ый скачек в цене импортированного газа в начале 2006 также, плюс длинный политический кризис, который следовал за парламентскими выборами марта 2006. Центральные правительственные дефициты были разумны, в пределах 3 % на 2006 год.

Связи и взятки

В недавних повышениях цены на недвижимость есть и явно спекулятивный элемент, которые, до этого последнего квартала, повышались в среднем на 5 % в месяц (см. обсуждение в Киеве Еженедельно), но также есть другие факторы.

Украина - все еще полусоциалистическая страна. Строительный рынок недвижимости в больших городах разделен между двумя - тремя компаниями, управление которых непосредственно связано с местными властями. Например, почти 70 % новых жилых зданий Столице построены компаниями, которые принадлежат холдинговой компании КиевМиськБуд, в которой Киевская горадминистрация имеет большую долю, и то же самое явление соблюдено в других городах.

Таким образом те, кто имеет прямые связи с высокопоставленным чиновникам и кто готов заплатить большие взятки, выходят победителями в распределении земли, позволяя строительным компаниям приобрести участки земли для строительства. Есть немного строителей, и в настоящее время, спрос в значительной степени превышает предложение, и таким образом есть рынок продавцов. В первичной жилой доле рынка в 2005 году объемы росли только на 7.5 % и составляли 1130 миллионов кв. м, согласно In Real. В 2006 объемы первичного рынка жилья едва увеличились.

Защита от инфляции

Расшевеленный спрос на недвижимость  был частично вызван желанием людей защитить их сбережения от инфляции, инвестируя их, и отсутствие альтернативных способов сэкономить и приумножить деньги в Украине. Другим фактором было развитие домашнего ипотечного рынка, который рос очень быстро.

Быстрое увеличение цен на недвижимость в Киеве стимулировало строительство зданий, окружающих Киев. Начиная с 2000 года было несколько “коттеджных городков” построенный около Киева, главным образом в Конча Заспе район, который прилегает к реке Днепр.

В ближайшие два года запланировано строительство еще 15 коттеджных городов вокруг Киева, с общей площадью 200 тысяч кв. м. Цены за здания в коттеджных городках – от 800 долларов США до 2,000 долларов США за кв. м, включая цену участка земли.

В среднем цена за дом составляет от 175,000 долларов США до 250,000 долларов США, элитные же дома стоят от 700 000 долларов США до 2 500 000 долларов США (средняя стоимость строительных расходо за эти здание - от 400 долларов США до 600 долларов США за кв. м, в зависимости от используемых материалов, согласно In Real).

Трудно предсказать то, что случится в ближайшем будущем на рынке жилой недвижимости: 

• Рост валового внутреннего продукта будет силен - позитив для рынка
• Доходы высоки - позитив для рынка
• НО цены очень высоки по стандартам Украины - негатив для рынка.