Рынок первичной недвижимости: кто вылетит первым

Государство не собирается помогать застройщикам, которые продают жилье через облигации, ссылаясь на то, что они таким путем просто минимизируют свои налоги. Следовательно, помощи ждать не приходится и инвесторам, купившим стройоблигации.

По данным рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг», около 30% строящегося жилья в Украине финансировалось за счет выпуска облигаций. Целевые облигации часто выпускались под проекты, находящиеся на начальной стадии реализации, с неполным пакетом разрешительной документации, что должно было бы насторожить инвесторов.

«Давая оценку таким выпускам, мы неоднократно обращали внимание потенциальных инвесторов на низкую платежеспособность большинства застройщиков», - говорит начальник отдела корпоративных рейтингов «Кредит-Рейтинга» Андрей Кулик.

В первом полугодии 2010 г. заканчивается срок обращения у более чем 40 выпусков целевых облигаций, из которых на сегодня «Кредит-Рейтинг» поддерживает более 20 рейтингов - остальные приостановлены (строительство не ведется) и отозваны (строительство завершено). За январь-март текущего года уже было зафиксировано пять случаев дефолта ситуаций, когда застройщик не может выполнить свои обязательства) по выпускам облигаций на сумму около 300 млн. грн. По прогнозам агентства, в первом полугодии 2010 г. будет зафиксировано не менее 10 дефолтов на общую сумму более 700 млн. грн.

Это немного лучше, чем в прошлом году, когда лишь за сентябрь-декабрь 2009 г. состоялось 17 дефолтов на сумму около 1 млрд. грн. Но в целом эксперты прогнозируют что количество дефолтов будет только увеличиваться. Дело в том, что активный всплеск выпуска облигаций отмечался в 2006-2007 гг., а средний срок реализации проекта жилой недвижимости составляет около трех лет. Следовательно, срок погашения основной массы выпущенных целевых облигаций приходится на 2-е полугодие 2009 г. и весь 2010 г.

Эксперты поясняют: полных дефолтов по выпускам целевых облигаций в ближайшее время не ожидается, но технические дефолты, означающие оторочку сдачи объекта в эксплуатацию, могут наступать в течение всего 2010 г.

Кто виноват?

Причины дефолтов эксперты называют самые разные – ориентация застройщиков на заемные средства, практическое отсутствие кредитования строительного сектора, снижение спроса, уход с рынка спекулятивного капитала. При наступлении даты погашений облигаций многие компании не смогли выполнить взятые на себя обязательства, предусмотренные проспектом эмиссий - передать в собственность инвесторам-владельцам облигаций сданную в эксплуатацию недвижимость (квартиры).

Как подсчитали в «Кредит-рейтинге», более чем 380 выпусков целевых облигаций общим объемом около 30 млрд. грн. (85% общего объема) были определены как ценные бумаги спекулятивного уровня. Тем не менее, спекулятивный уровень рейтинга не отпугивал инвесторов, а, скорее, привлекал, так как означал, что инвестиция в жилищное строительство может принести немалую прибыль.

Но в результате кризиса, как объясняет адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус, целевые облигации стали наиболее дискредитированным способом привлечения средств для финансирования строительства, как с позиции застройщика, так и с позиции инвестора. Более того, Госфинмониторинг своим приказом от 19 декабря 2008 г. признал целевые облигации способом легализации доходов, полученных преступным путем и способом создания строительных афер.

«Если застройщик по той или иной причине ошибся с расчетами сроков ввода объекта в эксплуатацию и, соответственно, со сроком погашения целевой облигации, то его может ожидать принудительное взыскание судом оплаченных средств (дефолт). Сегодня это - один из самых актуальных для застройщика рисков», - говорит Н. Доценко-Белоус.

Злостные неплательщики или честные бизнесмены?

Государство не готово помогать застройщикам, выпустившим облигации. Так, государственная помощь для завершения строительства объектов со степенью готовности более 70% предоставляется тем, кто использовал механизм создания фондов финансирования строительства (ФФС). Изменения в условия предоставления помощи были внесены уже в тот момент, когда многие застройщики подали документы на ее получение, поэтому количество претендентов было искусственно уменьшено более чем наполовину.

По словам замминистра регионального развития и строительства Дмитрия Исаенко, ведомство просто выполнило требования Государственного ипотечного учреждения. «ГИУ не позволяет пользоваться облигациями, поэтому было принято решение не помогать компаниям, которые выпускают облигации. Но, с другой стороны, мы понимаем, кто и зачем выпускает облигации. Это делают компании для минимизации налогообложения, и правительство решило их не поддерживать», - объяснил чиновник.

Эксперты не согласны с тем, что облигации выпускали только злостные неплательщики налогов. Старший финансовый аналитик «Кредит-Рейтинга» Роман Смаковский отмечает, что хотя «выпуск целевых облигаций действительно позволял застройщикам проводить оптимизацию уплаты налогов при реализации строительных проектов, величина снижения налоговой нагрузки зависела от размера прибыли, которую генерировал проект, от того каким именно образом застройщик построил систему продажи недвижимости».

Впрочем, механизм облигаций использовали как крупные компании с большим опытом деятельности и большим количеством текущих проектов, так и недавно созданные компании. «Выпуск целевых облигаций был обозначен как законный механизм привлечения средств в строительство жилья, поэтому все компании, которые хотели воспользоваться этим механизмом, могли это сделать, отвечая при этом требованиям нормативов», - подчеркивает Р. Смаковский.

Сегодняшние законодательные нормативы в этой сфере оставляют достаточно количество лазеек и возможностей нарушений для любого механизма, будь то ФФС или облигации. Особенностью последних становится, по словам Н. Доценко-Белоус, большой «рейдерский» потенциал, который несет прямую угрозу инвесторам – покупателям строящейся недвижимости.

«Целевые облигации не обеспечены объектом недвижимости, под который выпущены, поэтому застройщик может беспрепятственно передать его в ипотеку третьему лицу, который будет иметь преимущественное право требования на объект, инициировать признание выпуска облигаций недействительным», - объясняет юрист. Таким образом, инвесторы оказываются заложниками дефолта у застройщика-эмитента.