Ипотека: подводные камни для заемщика

Сейчас, если речь заходит об ипотеке, большинству из нас кажется, что мы знаем о ней все и готовы принять собственное решение. Мы выбрали наиболее популярные подводные камни для этого вида договора. Знаете ли вы о них?

Начнем сразу из середины, так как незнание этого правила может обойтись заемщику дороже всего. А именно — с графика платежей.

Во-первых, стоит помнить о том, что банки выгодным для себя образом разбивают график погашения кредита: бОльшую часть платежа от клиента записывают в счет процентов по кредиту, а намного меньшую — в счет возврата взятой суммы.

Например, человек платит в месяц, скажем $2000, из них банк записывает только 500 в счет погашения суммы, а остальное — в счет погашения процентов. Очевидно, что это невыгодно заемщику и не только потому, что из-за этого сумма кредита уменьшается медленно, но и потому, что это лишает его возможности погасить кредит досрочно.

Почему? Ответ прост. Если вы уже заплатили большую часть процентов, и остался почти только основной долг, то если вы погасите кредит досрочно, то вы просто не воспользуетесь деньгами банка в тот период, за который уже заплатили. Иными словами, вы оплачиваете банку вперед (например, в первые пять лет) возможность пользоваться деньгами в течение, например, 10 лет.

Если же вы решили погасить кредит полностью через пять лет, то считайте, что кредит вам обошелся практически в двойную процентную ставку, поскольку заплатили вы за десять лет.

А теперь, вернемся к самому началу, то есть к получению кредита. Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.

Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $170 тыс., а сумма кредита составляет $120 тыс., которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $1800.

Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга. Но это ещё не все. Кроме первоначального взноса, равного $50 тыс., нужно отдать ещё $500–1,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:

• рассмотрение вашего заявления;
• проверка документов;
• ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита;
• плата за аренду индивидуального сейфа в банке;
• ведение ссудного счета — 0,5–2% суммы кредита;
• открытие счета;
• конвертация, обналичивание;
• регистрация сделки.

Все это — плата только за услуги банка. Но ещё предстоят траты на риелтора, страховку и т.д. Все ли это вы учли?

И ещё одно. Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риелтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риелторских компаний).

На поиске для клиента квартиры риелтор зарабатывает комиссионные — от 2.5 до 5% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту, как купленной квартиры, так и сделки.

Ну и, наконец, не забывайте о таком немаловажном пункте как валюта кредита. С одной стороны доллар падает и выплаты по долларовым кредитам с каждым месяцем становятся меньше, но и банки подстраховываются, назначая дополнительные выплаты. С другой стороны, многое зависит от того, в какой валюте вы получаете зарплату — понятно, что терять деньги на переводах из одной валюты в другую не выгодно никому.

Так все ли вы знали о подводных камнях ипотеки?