Первичная ипотека получит поддержку от НБУ

С приходом нового правительства появилась новая программа, призванная поддержать строительство жилья. Оживить ипотеку на первичном рынке недвижимости в соответствии с новым планом взялся Национальный банк.

Регулятор будет рефинансировать коммерческие банки, а они, в свою очередь – выдавать кредиты населению для покупки "первички". Более детальный план действий, по словам Владимира Стельмаха, будет готов уже через месяц.

Слова руководителя радуют банковских специалистов.

"Это было бы неким посткризисным прорывом, порывом для строительства. И это бы потянуло за собой ряд других отраслей",– считает заместитель председателя коммерческого банка Вячеслав Юткин.

За «прорывом» будет следить сам премьер-министр. Он уже поручил профильному ведомству завершить до конца 2010-го, в крайнем случае, в 1-2 квартале 2011-го, строительство всех объектов с готовностью выше 70%. Поручение премьера Азарова появилось через неделю после заявления главного финансиста. По словам Владимира Стельмаха, рефинансировать банки будут под достаточно низкую ставку - 12,25% годовых. И при этом особо подчеркнул, что проценты по гривневому кредиту для конечных потребителей не будут превышать отметку 16% годовых. То есть заработок банков будет колебаться от 2,5 до 3,5 процентных пунктов. Не очень много – но работать можно, считают эксперты.

Так, заместитель председателя коммерческого банка Николай Суганяка подтверждает: "Мы работали примерно под такую же доходность по рефинансированию государственного ипотечного учреждения. На длинных портфелях, не менее 10-ти лет, так работать можно. Мы разделили Украину на три условные региона – Киев, города-миллионники и другие города. И в зависимости от такого деления вышли на определенные категории заемщиков. От их уровня доходов и некоего среднего уровня стоимости квадратного метра жилья в этих регионах, определи срок кредитования. Расчет показывает, что в существующей ситуации стоимости и доходов населения срок должен быть не менее 10 лет".

Предложение НБУ будет иметь особых сторонников, считают аналитики. Это те учреждения, в кредитных портфелях которых есть незавершенные строительные проекты. Под их финансирование и будут разрабатываться программы в первую очередь, чтобы устранить главный риск – риск нереализации построенного жилья. Потому что сегодня продажи квартир остановлены из-за отсутствия у потенциальных покупателей денег и кризиса недоверия.

Однако даже схема НБУ может не сработать. Владимир Стельмах заявил, что две трети стоимости квартиры покупатели должны оплатить самостоятельно. В условиях падения доходов, безработицы и неравномерного распределения сбережений украинцев, это представляется маловероятным. "Если у потенциального покупателя жилья есть две третьих стоимости, то одну треть он найдет. Я думаю, что более реальной планкой отсечения должна быть цифра 50% стоимости квартиры, которую должен оплатить заемщик", – считает Вячеслав Юткин.

Слова банкира, подтверждает главный редактор экономического журнала Андрей Блинов. Он уверен, что условия предоставления кредитов остаются жесткими. "Ставки все же остаются высокими из-за инфляции. И пока она не будет преодолена, пока реальные доходы украинцев не будут существенно расти, запуск ипотечного механизма не будет активным. Какие бы условия не предлагал Кабмин и НБУ", – считает эксперт.

Для расчетов НБУ, скорее всего, были свои основания, не исключают аналитики. Ведь по убеждению главы Нацбанка, стоимость жилья в Украине завышена не менее чем в 2 раза. И прежде всего у застройщиков.

Так, в России стоимость одного квадратного метра составляет полторы средних заработных платы. В Украине - это 4 средних заработных платы. И если исходить из таких оценок, то планы НБУ могут быть вполне реальными. Вячеслав Юткин уверен: "Думаю, что Владимир Семенович прав в отношении Киева. Но опять же, эта правота больше теоретическая. Если реально посмотреть на проблематику Киева и на строительный бизнес, то мы все понимаем, что в цене квадратного метра содержится мзда, которая платится местным властям.

По отводу под площадку, за разрешительную документацию, за техпроекты. Этого Стельмах не учитывает, хотя должен понимать, что в общем-то в этом и состоит плата за квадратный метр. К тому же те, кто имеет проекты с готовностью 70% и выше, не могут опустить цены. Они будут иметь прямой убыток из-за того, что в прошлые периоды высоких цен уже потратили необходимые на то время деньги. И сегодня для них это убытки".

Дискуссия относительно реальной цены может занять не один день в кругу специалистов, соглашается Андрей Блинов. "Но сегодня, те, кто работает в строительной сфере, должны признаться себе самим, что тенденции на рынке не способствуют росту цен. Пока что предложение превышает спрос. И понятно, что стоимость квадратного метра в большинстве регионов должна упасть ниже 1000 долларов. Только после этого покупатели активизируются и можно будет говорить о возобновлении рынка".

Минрегионстрой уже подсчитал, сколько денег необходимо для достройки на две трети готовых объектов. Это не менее 12 миллиардов гривен. Будет ли сумма такой, и на каких условиях пойдет в экономику, НБУ расскажет через месяц. Поэтому потенциальным покупателям стоит подождать. Может, государство и создаст благоприятные условия для продвижения выгодной ипотеки. Ведь сегодня реальные ставки по кредитам в гривне на первичке колеблются от 20% до 29% годовых.