Эволюция условий по ипотеке

Prosto потеряться можно в многочисленных условиях по ипотечным договорам тем, кто берет кредит впервые. Тем не менее, даже в условиях кризиса есть из чего выбирать – 12 кредитующих банков предлагают программы с различными условиями.

О некоторых моментах, с которыми приходится сталкиваться заемщикам, оформляющим ипотечный договор в феврале 2010 года, - рассказывает Prostobank.ua

Общие условия

Ипотечные кредиты, по данным Prostobank.ua, 08.02.2010 предлагают 12 банков:

• Universal Bank (первичный и вторичный рынки),
• БМ Банк (вторичный рынок),
• БТА Банк (первичный и вторичный рынки),
• ИНДЭКС-БАНК (вторичный рынок),
• Киевская Русь (первичный рынок),
• Кредитпромбанк (первичный рынок),
• Кредобанк (вторичный рынок),
• Пиреус Банк (первичный рынок),
• Таврика (первичный рынок),
• Укрсоцбанк (вторичный рынок),
• Фольксбанк (вторичный рынок),
• Форум (вторичный рынок).

Авансы при этом стартуют с 30 -50% от суммы кредита (на покупку жилья на первичном рынке недвижимости – с 25%). Реальные ставки по кредитам на покупку вторички – от 20,19% годовых (БТА Банк на срок 1 год, с авансом 50%) до 34,04% годовых (на срок 1 год, тот же аванс). А на покупку первички – от 19,3% реальных годовых (Киевская Русь, жилой комплекс "Ольжин град" в г. Вышгород, аванс от 50%, срок – 20 лет) до 29,71% годовых (Universal Bank, 1 год, аванс тот же).

Поскольку ипотека в таком виде, как в начале 2010 года – удовольствие исключительно дорогое и сравнительно долгосрочное (до 20 лет), то перед тем как решиться на нее, нужно все семь раз отмерить.

О некоторых факторах позаботится сам банк при решении о выдаче кредита, просчитав всевозможные свои риски (так сотрудники колл-центров ориентируют потенциальных клиентов из городов-миллионников на требуемый официальный доход в районе 7 500 – 15 000 гривен в месяц или на вариант ипотеки, ежемесячный платеж по которой не будет превышать 40-50% от такого дохода; часто требуют поручителя). А вот на другие факторы придется обратить внимание самостоятельно, выбирая, что важно, а что не очень.

Страховка

Ежегодный платеж до 1% от суммы кредита – если это ипотека – достаточно ощутимая выплата, особенно для тех, кто хочет сэкономить на дорогом удовольствии взять кредит. Кроме этого, если к страхованию имущества мы уже успели привыкнуть, то страхование жизни заемщика предлагают или даже требуют далеко не все банки. Часто к этому относятся как к просто дополнительным комиссиям, а на самом деле страхование имеет смысл.

Здесь важно понимать, что страховка страховке рознь, и внимательно изучить, какой полис вы покупаете, какие риски он покрывает и чем в итоге поможет вам и вашей семье. Или это страховка жизни от несчастного случая – риск наступления которого, согласитесь, не особо вероятный. Либо это страховка жизни по причине нездоровья – что, к сожалению, по опыту страховщиков, более вероятно. Обратите внимание и на то, покрывается ли риск потери вами трудоспособности, и на то, каким образом происходит выплата. В любом случае, если заемщик мужского пола, а дома у него неработающая жена с детьми, то такая страховка может оказаться отнюдь не лишней.

Досрочное погашение

Условия досрочного погашения могут стать для потенциальных заемщиков актуальными не только если заемщик выиграет в лотерею крупную сумму. Во-первых, в случае непредвиденных обстоятельств либо нарушений вами условий договора банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Но самое главное – и актуальное в эру дорогой ипотеки – это рефинансирование. Если, к примеру, вы возьмете сегодня кредит, а через два года ставки на ипотеку понизятся, то теоретически вы могли бы рефинансировать кредит: погасить его досрочно и переоформить в другом банке под низкий процент.

Нетрудно заметить, что серьезные штрафные санкции за досрочное погашение нивелируют выгоду подобного предприятия. По данным Prostobank.ua, в феврале 2010 за досрочное погашение ипотеки взимают штрафы два банка. Universal Bank – в первые 3 года лет при досрочном погашении придется единоразово уплатить 2% от суммы кредита, далее - без штрафных санкций. И Укрсоцбанк - первые 2 года - 1% от суммы кредита, далее - без штрафных санкций.

Ломбардность

Еще одним моментом, который может выплыть при оформлении ипотеки в некоторых банках, является так называемая «ломбардность». Под ней подразумевают случаи, когда на время выдачи кредита документы на право собственности на квартиру остаются у банка. Раньше такая схема практиковалась достаточно широко, и редкий банк не ставил такого условия при выдаче ипотечного кредита.

Теперь, по данным Prostobank.ua, в январе 2010 года такая схема действует лишь у двух банков: у Кредитпромбанка (выдает кредиты на покупку жилья на первичном рынке недвижимости в определенных объектах в г. Борисполь и с. Чайки Киевской области) и у Фольксбанка (кредитует покупку жилья на вторичном рынке). В обоих случаях, оригиналы документов остаются у банка до погашения задолженности, и предмет залога переходит в собственность банку по факту неплатежа заемщиком по кредиту.

На первый взгляд «ломбардная» схема непривлекательна и чревата всякими ограничениями для заемщиков и неприятными сюрпризами со стороны банка. Prostobank.ua обратился к специалистам, чтобы выяснить, так ли это на самом деле. «Если у банка есть в наличии документы на право собственности, однако при этом нет договоренности от ипотекодателя на распоряжение имуществом, то особой разницы здесь нет, как если бы эти документы находились на руках у заемщика», - рассказывает Елена Домуз, заместитель председателя правления, директор департамента управления рисками VAB Банка.

А вот сам заемщик без документов все-таки несколько ограничен. «По договору ипотеки у кредитора нет правовых оснований для изъятия правоустанавливающих документов на предмет ипотеки у должника. Предмет ипотеки остается в собственности должника. Должник свободно владеет и пользуется своим имуществом, он ограничен лишь в праве распоряжения им, - объясняет Екатерина Гутгарц, юрист адвокатского бюро «АБГ». – Так должник не может отчуждать предмет ипотеки, передавать его в пользование, последующую ипотеку и так далее без согласия кредитора. В то же время должник может завещать предмет ипотеки (условие договора ипотеки, ограничивающее его в этом праве, является ничтожным).

Не имея документов, подтверждающих его права на имущество, должник может испытывать определенные трудности. Например, с доказательством правомочности своего владения в случае возникновения спора с третьими лицами. Наследники должника будут испытывать трудности с оформлением наследства». Получается, что оставляя себе документы, банк может в определенной мере оградить себя от нарушения условий договора ипотеки должником в части распоряжения предметом ипотеки, например, чтобы ограничить право заемщиков на прописку несовершеннолетних детей. Правда, как нам сообщили банковские эксперты, для многих заемщиков отсутствие оригиналов документов – не помеха, они со спокойной душой идут в БТИ и оформляют дубликаты документов.

Что касается упрощенной схемы передачи залога в случае просрочки по кредиту, то ее обеспечивают не оставшиеся у банка документы, а пункт договора по ипотеке. Именно он в этой ситуации ключевой. Всего существуют три способа взыскания ипотеки в случае неплатежей по кредиту:

• по решению суда - с которым можно обращаться в исполнительную службу;
• на основании исполнительной надписи нотариуса – с которой банк также может обратиться в исполнительную службу;
• на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

«На мой взгляд, самым простым для кредитора является третий вариант, - рассказывает Екатерина Гутгарц, юрист «АБГ». – Достаточно просто в ипотечном (либо в другом, отдельном) договоре предусмотреть передачу права собственности на предмет ипотеки кредитору в счет исполнения основного обязательства либо его право на продажу предмета ипотеки от своего имени».

Рецепт от такого неприятного развития событий прост: внимательно читать договор. И помнить, что даже «ломбардность» кредита не будет иметь никакого значения, если при возникновении проблем с погашением займа заемщик сразу же обратиться в банк с просьбой об отсрочке выплат.