Дешевая ипотека как сыр в мышеловке

Несколько банков города начали предлагать «демократические» ипотечные кредиты – под 9-12 процентов годовых. Фактически они выдают средства федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). При этом кредитные организации требуют заплатить довольно высокую комиссию и, зачастую, берут на себя право как угодно распоряжаться накопленным на заемщика досье.

Федеральные стандарты, действительно, даже немного подозрительны в своей выгодности. Ставка по кредиту – от 9,4 до 11,5 процентов годовых. Это ниже, чем многие банки готовы сегодня выплачивать по вкладам граждан. Но чудес, как известно, не бывает: даже подача заявки, помимо сопутствующих затрат, может являться рискованным мероприятием.

Бери кредит смолоду

Самостоятельно нужно оплатить не менее 30 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, а желающим купить жилой дом – 40 процентов. Максимальная сумма кредита составляет 4 млн рублей. В итоге можно претендовать на покупку «двушки» или «трешки» за 5-5,5 млн. Разумеется, только на «вторичном» рынке (точнее говоря – уже готового жилья).

На кредит вправе претендовать все совершеннолетние россияне, но установлена верхняя граница: к моменту полного погашения ссуды заемщик должен быть не старше 65 лет. Следовательно, взять кредит даже на 15 лет гражданину «за пятьдесят» не получится.

Не «светит» ипотека и военнообязанным молодым людям – они должны либо сначала отдать долг Родине, либо доказать его «реструктуризацию» (наличие отсрочки от службы до момента планируемого погашения кредита).

Также нужно иметь высокий легальный доход. Ежемесячная зарплата и иные законные источники средств должны как минимум в 2,25 раза превышать сумму аннуитетных (ежемесячных) платежей. Причем из оцениваемого дохода вычитаются, например, алименты. Простой расчет: по кредиту в 4 млн рублей, взятому на 20 лет, ежемесячные платежи составят примерно 41 тысячу рублей. Одинокий заемщик должен иметь, соответственно, легальную зарплату в 90-92 тысячи. А если он еще должен хотя бы четверть отдавать на содержание ребенка и бывшей жены – то минимум 120 тысяч. Вряд ли в Санкт-Петербурге среди «бесквартирных» много столь высокооплачиваемых (тем более - в период кризиса) работников.

Особая категория заемщиков – бизнесмены. По словам Андрея Пименова, возглавляющего петербургский кредитно-кассовый офис Городского ипотечного банка, при расчете кредита учитываются доходы от предпринимательской деятельности, но они не должны превышать половину бюджета семьи. Следовательно – отдельно проживающий и процветающий бизнесмен не получит в банке ни рубля.

В банк со своей колбасой

Официальный список необходимых только для рассмотрения заявки документов включает полтора десятка наименований. Копия паспорта, ИНН, ПФР, свидетельство о браке, военный билет, справки 2-НДФЛ, трудового договора и трудовой книжки и т.д.

Также в требованиях АИЖК указано, что нужно представить сведения о судимостях или административных привлечениях. Причем с пояснениями заемщика и, желательно, копиями судебных решений. Что удивляет - если имеющие уголовное прошлое граждане действительно представляют опасность как заемщики (только в отношении оных выносились не решения, а приговоры), то административными правонарушениями является и переход улицы на красный свет, и парковка в неположенном месте, и безбилетный проезд в автобусе. За какой период граждане должны отчитываться о своих проступках, в условиях не указано.

Есть и иные требования. Например – предоставить рекламные материалы по фирме-работодателе – публикации, фотоматериалы, прайс-листы, образцы продукции, меню и пр. По словам Андрея Пименова, некоторые заемщики в шутку приносили палки колбасы. Какие образцы продукции должны представить работники «Газпрома» или «Водоканала», он назвать не смог, признав, что надежность подобных организаций будет приниматься как факт. Что делать сотрудникам менее известных компаний, не работающих на розничных рынках и не имеющих материально осязаемой малогабаритной продукции (проектные организации, промышленный сервис, металлурги, лесхозы и т.д.), эксперт не объяснил.

Некоторые документы, требуемые, например, тем же Городским ипотечным банком, в официальном списке АИЖК отсутствуют. Среди них – копия налоговой декларации за прошедший год с отметкой налоговой службы. Как быть в случае, если гражданин отправил оный документ почтой, не поясняется. Кроме того, в случае оформления приобретаемого жилья в собственность одного из супругов требуется заключить брачный контракт по форме банка.

Добавленная стоимость

Собранные документы в несколько этапов будут проверяться кредитным комитетом банка, его службой безопасности и иными структурами. Разумеется, на заемщика запросят информацию из бюро кредитных историй. Могут также затребовать выписку из пенсионного фонда о фактически поступивших страховых взносах.

Хотя рассмотрение заявки зачастую платная услуга, а иногда банки берут деньги и за «пересдачу экзамена» (повторную оценку), причина отказа в выдаче кредита заемщику не сообщается. То есть, имея даже формальную оплошность в документах (неправильно скрепленные бумаги или т.п.), можно не раз и безуспешно проходить через кредитный комитет.

Выдача кредита – также далеко не бесплатная услуга. Например, Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ) берет комиссию в 2 процента от суммы займа (минимум 20 тысяч рублей), «Балтинвестбанк» – 2,5 процента. При кредите в 4 млн это, между прочим, 100 тысяч рублей. А еще надо заплатить за страхование покупаемого жилья, его оценку, проведение сделки (госпошлина в ГБР, а желательно, и нотариальное удостоверение) и т.д.

Про страхование – вопрос особый. Некоторые кредитные организации (например, «Балтинвестбанк») требуют, чтобы заемщик приобрел полис страхования жизни и потери трудоспособности, хотя навязывание такого условия запрещено законом. Равно как и страхование титула (утраты права собственности). Нет такого требования и в стандартах АИЖК. По словам начальника отдела розничного кредитования ОАО «Петербургский социальный коммерческий банк» Надежды Ергуновой, большинство заемщиков добровольно покупает полис личного страхования, хотя кредитная организация этого не требует.

Спорным остается и вопрос законности взимания комиссии. Вступившими в законную силу судебными решениями установлено, что банк не вправе навязывать заемщику платные услуги. За пользование кредитом гражданин платит установленные проценты, а все неразрывно связанные с займом обязательные действия (выдача, обслуживание, открытие или ведение ссудного счета и пр.) должны быть бесплатными. Руководство Городского ипотечного банка, видимо, знает о таких судебных решениях, но выполнять их не намерено: «У нас не прецедентное право», – объясняет политику кредитной организации заместитель председателя его правления Игорь Жигунов.

Если Роспотребнадзор начнет «ворошить» работающие в рамках АИЖК банки (а жалоба на их действия в ближайшее время, по данным «Фонтанки», будет направлена), то эта программа, скорее всего, вынуждена будет закрыться. Формально банк выдает заемщику собственные средства, но – почти сразу же продает кредит Агентству. По словам Надежды Ергуновой, это происходит через месяц-два, а за всю проведенную работу банк получает только комиссию и проценты за указанный первый период. Если комиссию брать запретят, то кредитные организации должны будут работать фактически бесплатно, что, разумеется, невозможно.

По секрету всему свету

Немалую тревогу вызывают и некоторые скрытые требования отдельных банков. В стандартной форме заявления, установленной АИЖК, заемщик дает согласие на передачу своих данных в бюро кредитных историй. Банки также получают право использовать сведения персонального характера для работы по оформлению кредита, а также для защиты своих интересов в суде.

А вот Городской ипотечный банк обязывает всех заемщиков еще и подписывать особое согласие, по которому кредитной организации разрешается любым способом использовать накопленное досье (копии всех документов, сведения о семье, зарплате, иных доходах, финансовая история, данные об имуществе и пр.). В том числе – передавать третьим лицам (!). Кто оные лица и зачем «добросовестному» банку такие права, Игорь Жигунов пояснить не пожелал.