Домик в деревне 'New Кидалово'

Загородных объектов без серьезных недостатков стоимостью до $100 тыc. на рынке практически нет, поэтому, чтобы купить дом или землю в пригороде, нужно или продавать имеющееся жилье, или идти в банк.

На сегодняшний день примерно каждый пятый обратившийся к кредитным брокерам запрашивает информацию по программам загородной ипотеки, хотя до финиша - приобретения объекта с привлечением кредитных средств - доходят далеко не все потенциальные покупатели.

По оценкам экспертов, в Петербурге доля кредитов, выданных на приобретение коттеджей и частных домов, невелика и составляет всего от 3 до 10% от общего объема ипотечных займов.

Ситуация на рынке

Банкиры признают, что ограниченность выбора подходящих объектов, устаревшее земельное законодательство, сложности с оценкой и страховкой существенно затрудняют работу на загородном рынке недвижимости. Так, Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк", прямо рекомендует клиентам, рассчитывающим на кредитные средства, сначала подобрать банковскую программу и уточнить все критерии, которые банки предъявляют к объектам, и лишь затем выбирать дом или участок и вносить аванс.

По данным "ФОСБОРН ХОУМ", в настоящее время на рынке Петербурга существует около 100 программ кредитования загородной недвижимости. Все существующие банковские продукты можно разделить на два типа: классические ипотечные кредиты и "ломбардные", где залогом выступает имею-щееся жилье.

Классическая ипотека

При ипотечном кредитовании домов гарантом возврата заемных средств служит приобретаемая собственность. По этой схеме в теории можно купить земельный участок с готовым или незавершенным домом или даже без него. Но суровая реальность такова, что, хотя подобные программы заявлены как минимум у 16 банков, получить кредит все же достаточно сложно.

По оценкам компании "Бекар", на территории Ленинградской области и Петербурга сейчас существует около 136 коттеджных и малоэтажных поселков, при этом активные продажи домов разной степени завершенности ведутся в 85 из них, а скоро поступят в продажу объекты еще 27 поселков. В целом на рынке представлено около 6500 единиц (коттеджи, таунхаусы, земельные участки, предназначенные под строительст-во), не считая отдельно стоящих индивидуальных домов и садоводств. Однако, по словам банкиров, выбирать практически не из чего - объектов, удовлетворяющих требованиям банков, очень немного.

Большинство банков не принимает в залог жилые строения, находящиеся на земельных участках на правах аренды и на землях сельхозназначения. По словам Анны Ивановой, начальника отдела по связям с общественностью Петербургского филиала "ФОСБОРН ХОУМ", предметом ипотеки могут быть лишь земли, находящиеся в частной собственности, - таких в Ленинградской области официально оформлено около 400 тыс. га. Кроме того, объект должен быть "чистым". Юлия Костомарова, директор департамента продаж инвестиционного банка "КИТ Финанс", отмечает, что самая распространенная причина отказов - это неправильное оформление документов собственности на землю и?/?или дом.

На первичном рынке сложности возникают из-за того, что строительство домов начато до межевания земельных участков или получения разрешительной документации. "Дополнительно банк оценивает риски, связанные с застройщиком?/?инвестором, - говорит Алла Трубникова, советник управляющего санкт-петербургского филиала Нацио-нального резервного банка. - А зачастую на загородном рынке застройщиками-инвесторами являются небольшие компании, не обладающие достаточными ресурсами".

Правда, все эти вопросы снимаются, если кредитор дает деньги на приобретение готового или строящегося объекта у "проверенных" застройщиков-партнеров. При такой схеме покупателю загородной недвижимости достаточно только доказать свою платежеспособность. Правда, и в этом случае выбор у него невелик - подобные программы есть всего у нескольких банков ("КИТ-Финанс", "Возрождение", Национальный резервный банк), да и выбирать придется из нескольких коттеджей в рамках одного, максимум четырех коттеджных поселков (Еловый Дом, Новый Мир, Янино, Парквэй, Элегия).

Что же касается индивидуальных домов и дач, то здесь к проблемам собственности и статуса земли добавляются дополнительные требования к постройке, которым удовлетворяют единицы выставляемых на продажу объектов (см. требования к предмету залога), а также сложности с оценкой и страховкой. Для тех же, кто не смог подо-брать недвижимость, подходящую под требования банка, единственный выход -- ломбардный кредит.

Ломбардный кредит

Схема ломбардного кредитования проста: заемщик получает кредит и передает в залог кредитору свою недвижимость - квартиру или дом с землей. Ставки здесь выше на 0,5-1,5%, а условия практически такие же, как и при стандартной ипотеке. При этом покупатель практически не ограничен в выборе материалов, района покупаемой недвижимости и может направить кредитные средства на приобретение или строительст-во любого объекта, который отвечает его запросам - хоть особняка, хоть скромной дачи на 6 сотках. Единственный ограничитель - стоимость отдаваемого в залог жилья и доходы заемщика. Весь мир на ладони из собственного окна.
На заметку

Стандартные требования банков к загородным домам при оформлении их в залог: - расположение в населенном пункте (обычно не далее чем в 50?км от города), на территории которого расположены иные индивидуальные дома, пригодные для проживания (коттеджный поселок, деревня, садоводческое товарищество, дачный кооператив и. т.д.);

• наличие подъездной дороги, обеспечивающей круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом;
• пригодность для круглогодичного проживания;
• наличие постоянного электроснабжения от внешнего источника через
• присоединенную сеть от энергоснабжающей организации.
• обеспечение системой газового или электрического отопления, а также
• холодным водоснабжением (в том числе автономным);
• удовлетворительное состояние объекта, отсутствие существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома (для деревянных домов срок эксплуатации - не более 20 лет).

Особенностью ипотечного кредитования под покупку земельного участка, на покупку участка с готовым или незавершенным строением является то, что обязательное условие - это наличие собственных средств заемщика для первоначального взноса в размере от 15 до 35% от стоимости приобретаемой недвижимости.

На рынке Петербурга только один банк - Банк Москвы готов выдавать такие кредиты с 0 первоначальным взносом, компенсируя свои риски достаточно высокой процентной ставкой - 13-15% в рублях.

По информации банков, работающих в Петербурге.

В цифрах:

• от 5 до 30 лет составляет срок кредитования. Средние ставки по программам кредитования загородной недвижимости составляют от 12 до 13% в рублях и от 10-12% в долларах США