Квартиры от застройщика: кого можно считать надежным?

Еще в самом начале кризиса или в его предчувствии, чуть больше года назад, застройщики и риелторы активно рекламировали новостройки, часть которых предназначалась для столичных очередников.

Упор делался на то, что в такое строительство вкладываться не страшно – уж если при поддержке московского правительства, то обязательно достроят в срок! Но, как показывает жизнь, даже такие гарантии иной раз не уберегают от покупки недостроя.

Ловушка на доверии

Пожалуй, самый «популярный» объект, часть продаваемых квартир в котором обещана столичным очередникам, – это Well House на Ленинском, ранее известный как ЖК «Вертикаль». О ситуации с этим домом, который все еще никак не может сдать госкомиссии последний его застройщик – Mirax Group, летом. Тогда же были установлены новые сроки сдачи дома – октябрь 2009 года.

Когда наступил октябрь, срок вновь был отодвинут – до 1 декабря. Но, по данным на начало месяца, дом был готов не полностью – как с точки зрения инженерии, так и отделки. Таким образом, дом до сих пор не сдан, руководство компании говорит о возможной сдаче всех своих недостроев в январе 2010-го.

Не лучше – а может быть, даже хуже – ситуация с объектом по адресу: Высоковольтный проезд, д. 1 (застройщик – «СУ-155»). Продажа квартир на этом объекте (всего здесь 7 корпусов, из них 4 – в стадии строительства) началась еще в 2005 году, как следует из письма в редакцию одной из покупательниц Натальи Литвиновой. Но квартиры приобретались не по закону о долевом строительстве, а по так называемой вексельной схеме.

После оплаты (включающей плату за оформление квартиры в будущем в собственность владельца) на руках «хозяина» пока еще не построенной квартиры оказывался вексель и предварительный договор (договор переуступки прав на квартиру) с дочерней структурой «СУ-155», в котором даже не было указано конкретных сроков сдачи объекта! При этом многие до сих пор выплачивают ипотечный кредит и живут в съемных квартирах.

Первые разрешения на проведение ремонтов в июле 2009 года получили жильцы квартир в 3 и 4 секциях (подъездах) первого корпуса. Получение ключей и разрешений на ремонт осуществляется с ведома управляющей компании «Черемушки-1», которая также входит в состав группы компаний «СУ-155».

По словам жильцов, их обязали заключить договора на обслуживание дома именно с этой компанией. Те, кто проводит ремонты в квартирах, на которые до сих пор не оформлено право собственности (получение ключей такого права не означает), уже вынуждены оплачивать коммунальные услуги (по закону эти за ЖКХ обязан платить нынешний владелец квартир, а именно застройщик или риелтор). Вот данные из платежной квитанции с пометками будущего квартировладельца:

• 15064,20 руб. – оплата ЖКУ за 4 месяца (январь-апрель)
• 4220 руб. – ремонт (электроэнергия), сказали, что начнет действовать с момента начала ремонта!
• 1534 руб. – оплата за доп. уборку за 4 месяца (сказали, что платеж разовый)
• 4766,23 руб. – технадзор (без него не дают ключи, а может стращают…)
• 2580,3 руб. – оплата за охрану дома (сентябрь-декабрь)
• 2580,3 руб. – оплата за охрану дома (январь-апрель)
• 3615,52 руб. – оплата за вывоз КГМ (два раза)
• 12 686,2 руб. – техобслуживание и отопление (эта сумма вызвала у всех большое недоумение, обещают перерасчет).

Итоговая сумма в квитанции: 49 тыс. 627 руб.

Один из жильцов не без помощи районной прокуратуры уже добился перерасчета подобных «медвежьих услуг», и управляющая компания еще осталась ему должна 5 тыс. руб.

По последним данным, заселение 3 и 4 секций уже происходит, а жильцам 1 и 2 подъездов обещают заселение в январе 2010 года. При этом холодное водоснабжение и энергоснабжение в доме с серьезными перебоями, горячей воды нет, были проблемы с отоплением и канализацией. Когда будут заселять 2 и 3 корпуса и в каком они будут состоянии переданы Госкомиссии – остается только догадываться. Официальных комментариев от «СУ-155» добиться не удалось.

Есть, конечно, разные способы воздействия на строительную компанию, среди них – вполне новогодние.

Расторжение, поздравление и суд

Но что же делать, если квартира все-таки куплена, а вы никак не можете туда заселиться или хотя бы начать делать ремонт, потому что дом находится в процессе строительства или стройка вообще замерла? Возвращать деньги вместо квартиры соинвесторы, как правило, не хотят: в условиях роста цен на недвижимость деньги, отданные, например, пять лет назад, уже несопоставимы со стоимостью новых квартир на текущем рынке.

Как рассказал «Собственнику» депутат Государственной думы Олег Шеин, часть дольщиков мог бы защитить законопроект, помогающий тем застройщикам, кто приходит достраивать брошенные объекты. Но в случае с «СУ-155» такая проблема и не возникает – компания широко известна на рынке недвижимости по всей России и сама бралась достраивать чужие объекты, например, в Щербинке. В любом случае, по словам депутата, нужно очень внимательно изучать договор при покупке квартиры. Как минимум должно настораживать отсутствие конкретных сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Если сроки не установлены (а так в большинстве контрактов, увы), судиться с компанией будет крайне затруднительно.

В ряде случаев за срыв сроков выполнения инвестконтракта, заключенного с городом (когда квартиры строятся для очередников), застройщика постигают штрафные санкции. В 2008 году претензии были предъявлены к 25 компаниям, 22 фирмы получили штрафы до 4-5 млн руб., о чем рассказал еще в сентябре на пресс-конференции в Правительстве Москвы руководитель Департамента городского заказа капитального строительства города Москвы Леонид Моносов.

Но что такое 5 млн руб. для крупнейшего застройщика? К тому же громких имен так и не прозвучало. Разве что стало известно о расторжении инвестконтрактов города с компанией S-Holding (распоряжение правительства Москвы N 2391-РП от 11 сентября). При этом застройщик еще намерен получить компенсацию от властей, поскольку решение о расторжении контрактов было обоюдным.

Таким образом, максимум, на что могут надеяться соинвесторы строительства на Высоковольтном, – это штрафные санкции в отношении «СУ-155» (что вряд ли повлияет на ход строительства) или разрыв контракта с городом (то есть квартиры, предназначенные для очередников, просто поступят в свободную продажу). Ни то, ни другое пока застройщику, очевидно, не угрожает.

А клиенты компании, которые уже разослали письма во все возможные инстанции, включая Администрацию Президента РФ, поздравили «СУ-155» с Новым годом: «Ваша компания никогда не имеет никаких санкций за многие годы долгостроя, в то время как ваши покупатели сразу оплачивают 100% и затем несут большие затраты на аренду жилья, вместо того чтобы жить в своих квартирах! Это несомненный успех вашего менеджмента! Наши поздравления!»