Подводные камни кредитования загородных домов

Желая приобрести участок за городом для постройки собственного дома, заемщик должен быть готов предоставить «двойной» залог. Выдача займов под покупку загородной недвижимости становится едва ли не самым перспективным видом ипотечного кредитования.

Уже сегодня в ряде банков доля таких кредитов занимает 10–15% от общего объема ипотечных портфелей и имеет тенденцию к росту.

Единственное, что сейчас еще сдерживает этот сегмент, — отсутствие свободного рынка земли, что для банкиров означает проблематичность оформления участков в залог, а для клиентов банков — дополнительные расходы и волокиту при привлечении займов на строительство или покупку дома или дачи за пределами городской черты.

«Основная проблема заключается в том, что землю сельскохозяйственного назначения до сих пор нельзя свободно продать или купить, — комментирует сложившуюся ситуацию начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев. — Поэтому при кредитовании загородной недвижимости гораздо больше юридических требований по оформлению документов и проектно-сметной документации, чем при стандартной ипотеке.

Основное требование — земля должна быть в собственности или хотя бы в аренде как минимум на 49 лет с правом дальнейшей приватизации в случае, если таковая будет разрешена». Тем не менее сегодня практически все банки, которые работают с ипотечным кредитованием, заявляют о своем интересе к кредитованию покупки загородной недвижимости.

Если говорить о процентных ставках, сроках кредитования и размере первоначального взноса, то в этой части обслуживания банки практически не делают разницы между городским и загородным ипотечным кредитованием — условия практически одинаковы.

А вот процедура оформления отличается, что объясняется наличием большего количества различных документов при сделках с загородной недвижимостью, например, прав на земельный участок и т. д. При этом, кредитуя будущих владельцев загородной недвижимости, банки довольно тщательно подходят к изучению документации, поданной заемщиком.

Проще всего сейчас оформить кредит на постройку дома в коттеджном городке. Залогом (без каких-либо дополнительных требований) становится приобретаемый коттедж, ставка кредитования избирается фиксированная по отношению к конкретному проекту, а сроки оформления самого займа — предельно короткие. Но в этом случае покупатель лишается права выбора.

Как правило, со строительной компанией, возводящей фазенды в подобных городках, заключают договоры лишь несколько банков (не более трех–пяти), и именно из них придется выбирать при подписании кредитного договора. Правда, некоторые банки, не имеющие спецдоговоров, все еще с опаской относятся к недостроенному жилью (в случае, если ваш коттедж уже возведен, кредит получить значительно проще).

В то же время банкиры утверждают, что обязывать покупателя пользоваться услугами того или иного банка строительные компании не будут. «Застройщику важно получить деньги, а кто их ему передаст — сам заемщик, банк-партнер или какая-то другая финансовая структура — не имеет значения, — рассказали «k:» в одном из столичных банков. — Банки-партнеры застройщики рекомендуют только потому, что с ними уже отработаны необходимые процедуры, например, нотариальные действия, страхование и прочие. Если у клиента есть свой вариант, никто за горло держать его не будет — не то время».

Как убеждают финансисты, сейчас достаточно просто получить заем на покупку уже готового дома или дачи. В таком случае, речь идет о классическом ипотечном кредите — банк забирает в залог недвижимость, клиент получает кредит на стандартных для данного финучреждения условиях. Зато если речь идет о кредитовании возведения собственного дома на покупаемом участке, без хлопот будущему заемщику не обойтись.

Как правило, в этом случае банк требует в обеспечение дополнительный залог, скажем, квартиру в городе, машину, банковский депозит или поручительство третьего лица (если речь идет, например, о покупке земли в селе). Ведь в случае непогашения заемщиком кредита банк не сможет реализовать землю.

Как правило, если речь идет о покупке земли сельскохозяйственного назначения, финансисты запрашивают залог, иногда вдвое превышающий размер кредита, аналогичное условие выдвигается и в том случае, если клиент желает получить кредит без первоначального взноса. Зато и в этом случае деньги можно взять на продолжительный срок (до 20 лет).

Если же кредитуется приобретение несельскохозяйственной земли, банкиры сейчас охотно принимают ее в залог — свое дело сделали спрос и динамика цен на загородную недвижимость и землю. По всеобщему мнению, земля вокруг Киева недооценена, и сегодня именно на этот сегмент перебрасывается тенденция.