Ипотека без границ

Покупать недвижимость за рубежом сейчас самое время. Цены из-за кризиса существенно снизились, выбор стал шире. А если нет возможности выплатить всю сумму целиком, можно попытаться взять ипотечный кредит

Ипотека без границ

Обращаться в наши банки за кредитом под залог иностранной недвижимости – пустая затея. Они и в лучшие времена не стали бы разговаривать на эту тему, а сейчас и подавно. Закладывать квартиру, особенно если она у вас единственная, слишком рискованно. Значит, придется договариваться с банком в приглянувшейся стране.

Вообще-то российскому заемщику далеко не везде рады. В Германии, например, ссуду нерезиденту дадут лишь в том случае, если он постоянно проживает, работает или владеет собственным бизнесом на территории ЕС либо уже обзавелся там недвижимостью, пригодной для залогового обеспечения.

В Греции заявку на ипотеку у вас возьмут только при условии, что вашим гарантом будет выступать гражданин этой страны. Как минимальные следует оценить шансы на получение ссуды в Италии. А банки Египта и вовсе предпочитают не иметь дел с чужеземцами. Тем не менее есть страны, где получить ипотеку или хотя бы рассрочку на покупку недвижимости нашему соотечественнику не составляет особых проблем. Из них мы выбрали те, которые:

1. наиболее выгодны в плане инвестирования в недвижимость;
2. пользуются популярностью у наших туристов, следовательно, можно будет при необходимости найти арендаторов и не платить за это деньги управляющей компании;
3. расположены в относительной близости от Москвы (не более 4 часов лета), что позволяет слетать туда-обратно на уик-энд.

Испания

Пожалуй, Испания одна из самых лояльных стран по отношению к российскому заемщику. Хотя в связи с кризисом условия выдачи ипотечных кредитов здесь несколько ужесточились. Если раньше мы могли рассчитывать на сумму в размере до 90 % от оценочной стоимости недвижимости, то сейчас она составляет 50–60 %, иногда 65–70 %.

Срок кредитования – от 10 до 30 лет. Ставки – 5,4–5,5 % годовых, при этом они могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ставки рефинансирования. Погашение ссуды, как правило, происходит ежемесячно, но можно договориться с банком, что вы будете перечислять деньги раз в квартал. Возможно досрочное погашение долга без каких-либо штрафных санкций.

Главные документы, которые требуются от потенциального заемщика, – это загранпаспорт и справка о доходах (2-НДФЛ или в свободной форме). По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.

Некоторые банки могут дополнительно попросить у граждан СНГ и Балтии налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам. Полезно иметь при себе документы, доказывающие вашу финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов.

До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка и в случае неуплаты он имеет право ее реализовать, но нужно понимать приоритеты: в первую очередь банк интересуют не квадратные метры, а деньги и проценты. Основное условие выдачи кредита в любом зарубежном банке – платежеспособность клиента.

Кипр

Банки Кипра тоже заинтересованы в заемщиках из России, а два из них – Bank of Cyprus и Hellenic Bank – даже открыли свои представительства в Санкт-Петербурге. Тем не менее по условиям кредитования Кипр чуть уступает Испании.

Ссуду могут дать на сумму не более 60–70 % от рыночной стоимости недвижимости. Ставки – от 5,5 до 7 % годовых в зависимости от валюты, в которой выдается кредит (евро, фунты стерлингов и даже кипрские фунты, которые до сих пор имеют хождение). В евро процент в настоящее время ниже. Срок, на который кипрские банки готовы кредитовать иностранцев, не превышает 15 лет.

Заявка на получение кредита подается только после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. То есть сначала вы должны оформить сделку, внеся не менее 30% суммы, а потом уже идти в банк. Помимо документов, удостоверяющих покупку, загранпаспорта и свидетельства о доходах, придется заполнить анкету, которая содержит вопросы личного характера (возраст, место постоянного проживания, род деятельности, родственные связи и т. д.).

Обязательно предоставляется справка, что вы не находитесь в международном розыске. Также от вас потребуются: банковская выписка о существующем долге (если он есть); рекомендательное письмо от банка-нерезидента; выписка из банковского счета за последние 3–6 месяцев; сведения о выплатах по ранее полученным кредитам. Наконец, необходимо будет открыть счет в кипрском банке и положить на него как минимум 200 евро.

Рассмотрение заявки занимает от 7 до 14 рабочих дней. В случае отказа все ранее выплаченные продавцу деньги будут возвращены – вы не потеряете ни копейки.

Франция

Не должно возникнуть сложностей с получением ипотечного кредита и во Франции, особенно если речь идет о недвижимости на стадии строительства. Максимальный размер ссуды для нерезидентов – 70 %. Срок – 20–25 лет. Ставка может быть как фиксированная, так и плавающая. Во втором случае за базу берется европейская межбанковская ставка EURIBOR 3 MONTHS (4,66 % на данный момент). К ней добавляется комиссия банка (1,2–1,6 % от суммы долга в год). Если речь идет о фиксированной ставке, то в настоящее время она составляет 4,9–5,5 % в зависимости от уровня доходов заемщика и срока кредитования.

Для получения кредита следует предоставить в банк: копию загранпаспорта; справку о зарплате за последние 3 месяца; копию свидетельства о браке/разводе (если таковое имеется); договор с работодателем или справку с указанием должности, зарплаты, продолжительности работы на данном месте; декларацию о доходах за последние два года; выписки с банковских счетов за 3 месяца; подтверждение наличия на счетах в банке 20 % от стоимости покупаемой недвижимости (выписка из банка с указанием необходимого остатка).

Турция

До недавнего времени в Турции действовал запрет на выдачу кредитов иностранным гражданам. Однако в 2007 году был принят закон, который отменил это ограничение. Правда, ипотечные программы для иностранцев распространяются только на недвижимость не старше 20 лет и расположенную в черте следующих городов: Алания, Анталия, Стамбул, Бодрум, Датча, Дидим, Кушадасы, Мугла, Фетхие, Махмутлар.

Процентная ставка в турецких банках фиксированная, от 7,8 до 8,4 % в год зависимости от валюты (в доларах США выше, чем в евро). Срок – от 5 до 20 лет. Максимальная сумма – 60 % от оценочной стоимости объекта.

Пакет документов от заемщика-нерезидента должен включать в себя: копию загранпаспорта; справки с места работы и о доходах, заверенные работодателем; справку из налоговой инспекции по месту жительства об отсутствии задолженности перед бюджетом страны; выписки из банковских счетов за последние 3 месяца; индивидуальный налоговый номер, получаемый в Турции. Все документы должны быть переведены на турецкий язык непосредственно в Турции и заверены у местного нотариуса.

Турецкие застройщики охотно предоставляют покупателям из России рассрочку, причем беспроцентную. Однако в большинстве случаев она ограничена датой окончания строительства – по сути это долевое участие в строительстве.

Болгария

В Болгарии ипотеки фактически нет. Формально она существует, но получить ее не то что иностранцам – самим болгарам невероятно трудно. Количество кредитов, выданных в этом году банками Болгарии своим гражданам, можно пересчитать по пальцам. Зато здесь очень развита система рассрочек, которая по сути подменила ипотечные программы. Стандартная схема такова: 10 % – первоначальный взнос, 30 % выплачиваются в течение 9 месяцев, выплату оставшихся 60 % можно растянуть на 5–10 лет.

Если вы готовы расплатиться с застройщиком в течение года, то никаких процентов платить ему не придется. При более длительной рассрочке на остаток задолженности начисляется от 5 до 10 % в год. После того как вы оплатите 40 % стоимости недвижимости, вы имеете право проживать в ней или сдавать в аренду. Полностью же она станет вашей, как только окончательно рассчитаетесь с продавцом.

Статьи расходов

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам.

Оформление самой сделки стоит денег. Во Франции регистрационные сборы составляют 6,5–8 % от стоимости объекта (при покупки на этапе строительства снижаются до 2–3 %). В Испании налог на покупку недвижимости – 7 %, в Турции – 3 %, на Кипре – 3–8 %. Плюс услуги переводчика, нотариуса (в среднем 2 %), риелтора (4–10 %). Также нужно учитывать расходы на конвертацию и перевод средств из российского банка в зарубежный.

Если вы берете ипотеку, скорее всего придется оплатить оценку недвижимости (примерно 1 % от ее стоимости). И почти всегда банки просят застраховать жизнь заемщика на все время кредитования.

Необходимо ежегодно платить налог на недвижимость, который составляет 1–2 % от ее рыночной стоимости. Коммунальные услуги (свет, газ, вода) оплачиваются по счетчику. Точно указать, в какую сумму они будут обходиться, невозможно. Все зависит от того, о какой недвижимости идет речь. Но в любом случае меньше чем в 150–200 евро в месяц вы вряд ли уложитесь.

Консультанты: Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI; Ольга Бородина, генеральный директор компании RafinadHome; Анна Попова, консультант по зарубежной недвижимости компании Eurolot.