Ипотечные квартиры обвалят цены?

В начале июня 2009 года, когда многие эксперты стали говорить о том, что кризисное падение цен на столичную недвижимость остановилось, все игроки рынка были потрясены заявлением одного из топ-менеджеров Сбербанка о том, что к концу года нас ждет вторая волна снижения цен, еще более существенная, чем в первые месяцы после начала кризиса.

На дворе ноябрь, не за горами первый зимний месяц, а за ним и Новый год, но индикаторы стоимости заветных квадратных метров не двигаются ни вверх, ни вниз. Urbanus.ru решил прояснить ситуацию и поинтересовался у ведущих игроков рынка, стоит ли еще ожидать снижения цен, или прогноз банкира не оправдался.

"Осенью банки и девелоперы могут столкнуться с очень серьезными проблемами", – именно это заявление, сделанное Алексеем Чувиным, теперь уже бывшим директором управления финансирования строительных объектов Сбербанка, напугало в начале лета игроков рынка, а рядовых покупателей заставило отложить планы по покупке жилья на более поздний срок. По мнению Чувина, причиной второй волны кризиса, свидетелями которой, по его прогнозам, мы должны были быть уже сегодня, мог стать эффект накопления просрочек по ипотеке.

"Многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали. Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен. Поэтому объем предложения на рынке может значительно увеличиться", - говорил полгода назад эксперт. То, что увеличение предложения вызовет снижение цен – вполне логично. Однако осень уже наступила, но сообщений о массовых распродажах ипотечного жилья пока не поступало. И, по мнению большинства экспертов, опрошенных Urbanus.ru, в обозримом будущем не поступит.

Олег Пятлин, руководитель направления залогового кредитования Альфа-Банка:
- Безусловно, количество объектов, выставленных на продажу дефолтными заемщиками, по сравнению с 2008 годом увеличилось, но говорить о массовом выбросе квартир не приходится. Действует программа реструктуризации дефолтных кредитов АРИЖК, параллельно многие банки разработали собственные программы реструктуризации. Кроме того, действующее законодательство и судебная практика не позволяют быстро рассматривать иски банков об обращении взыскания на квартиры. Все эти факторы исключают массовый выброс объектов на продажу, который мы наблюдаем, например в США.

Александр Осин, главный экономист УК "Финам Менеджмент":

- Полагаю, что российские банки достаточно активно накапливают резервы на возможные потери и фиксируют, несмотря на кризис, сравнительно высокую прибыль. Поэтому они избавлены от необходимости поправлять свои балансы путем массового "сброса" на рынке объектов недвижимости. С другой стороны, владельцы инвестиционных квартир, несмотря на заметное оживление финансовых рынков, предпочитают сохранять за собой "качественные" активы жилищного сегмента.

Наталья Алиханова, руководитель отделения "Третьяковское", компании "Пересвет-Недвижимость":

- Маловероятно, что подобные предложения наводнят рынок. Ипотечных покупателей было не так много, меньше половины, не каждый желающий отважился брать столь крупную сумму в долгосрочный кредит. Да и доля альтернативных сделок, без использования крупных займов, традиционно составляла весьма значительный процент от всех продаж.

Кроме того, отказаться от ипотечной квартиры это самый радикальный шаг, которого можно избежать. Многие банки идут на уступки своим клиентам, например, продлевают сроки кредита, при этом снижая ежемесячные платежи. Да и не каждый ипотечный покупатель испытывает финансовые затруднения.

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ":

- По официальным данным сегодня около 15 тыс. семей имеют просрочку по кредитам. В масштабах России 15 тыс. просроченных кредитов, что соответствует порядка 100-200 тыс. кв. м, - это совсем незначительная цифра. Кроме того, у каждого из этих случаев своя кредитная история, поэтому вряд ли они выйдут на рынок одномоментно, в связи с чем опасаться массового появления на рынке ипотечных квартир не приходится. И банки в большинстве случаев идут навстречу клиентам и предлагают различные способы рефинансирования. Кроме того, если это квартиры по инвестиционному контракту, то продать их тяжело: объект не построен, поэтому возможна лишь реализация имущественного права.

По всей видимости, прогноз Алексея Чувина не сбылся и второго обвала цен не произошло. Но если представить гипотетическую ситуацию, что эксперт ошибся лишь в сроках начала второй волны снижения стоимости жилья? Насколько реально, что массовый "выброс" ипотечных квартир на рынок случится не осенью 2009 года, а позже? На этот вопрос у игроков рынка недвижимости однозначного ответа нет, но такой возможности они не исключают.

"Полагаю, что реальный спрос и предложение на жилищном рынке будут в ближайшие годы, с учетом указанных выше факторов, в целом уравновешивать друг друга. Я считаю такой вариант развития событий вероятным, хотя не исключаю, что под влиянием роста ликвидности денежных рынков на российском девелоперском сегменте в ближайшие годы вновь начнет образовываться инвестиционный "пузырь", - считает Александр Осин.

Часть экспертов уверена, что такой вариант развития событий возможен, но только если предложение значительно превысит спрос. "В этом случае по законам рынка цена должна снижаться. Но реальность данных событий можно оценить, только когда ипотечные квартиры "наводнят" рынок, в сильную вероятность чего я не особенно верю", - говорит Олег Пятлин. Такой же точки зрения придерживается и Наталья Алиханова.

"Вполне возможно, что число ипотечных квартир, выставленных на продажу повысится, что еще больше увеличит дисбаланс спроса и предложения. На рынке уже сформировался отложенный спрос, а следовательно ипотечные квартиры, выставленные на продажу по сниженной цене, будут востребованы покупателями. Чтобы квартиры ипотечных заемщиков были востребованы, необходим существенный дисконт, на который не каждый продавец согласится. Поэтому маловероятно, что подобные сделки будут доминировать. Также следует учесть, что ипотечных квартир было не так много, и не каждый заемщик в затруднительном финансовом положении. Вероятней всего подобные предложения лишь увеличатся, но сам рынок при этом не изменится", - говорит эксперт.

Но есть и те, кто не просто не верит в такую возможность, а полностью ее исключает. "Нет, я не думаю, что будут продажи по демпинговым ценам, и не думаю, что это может обрушить рынок недвижимости. Еще раз повторюсь, объем таких квартир не велик, и они могут вообще не поступить в свободную продажу, а разойтись по внутренним каналам банков, компаний и т.д. Кроме того, банки понимают, что рынок плавно подошел ко дну, и реализовывать квартиры по демпинговым ценам не имеет смысла, а возможно даже есть смысл подождать", - считает Юрий Синяев.

Как же сложится ситуация на самом деле, пока говорить очень сложно. То, что вторая волна снижения цен на жилье не началась осенью – это почти уже свершившийся факт. Однако со стопроцентной вероятностью утверждать, что стоимость квадратного метра больше падать не будет, пока еще нельзя. Определить, когда именно закончится кризис ликвидности на мировых рынках, сегодня не может никто. А пока нестабильность продолжается, случиться может все что угодно. В том числе и очередное падение цен на жилье.