Можно ли купить по дешевке квартиру ипотечного должника?

На Западе один из верных способов купить жилье с максимальной скидкой - приобрести его с торгов, на которые выставляют недвижимость должников, не расплатившихся по ипотеке. На сайтах ряда банков и у нас уже появились списки недвижимости в залоге на продажу.

Под такую покупку квартиры даже предлагается взять кредит на особых условиях. Насколько это выгодно?

Самую внушительную базу залоговых объектов на продажу удалось обнаружить у ВТБ24. Только вторичных квартир на 10 ноября там насчитывалось 429. Еще первичка и загородное жилье. Список серьезно расширился буквально за последние месяцы - в июле всех объектов (вторичка плюс первичка плюс загородка) было не более 330.

Но это со всей России. Чисто московских - с три десятка вторичных квартир, примерно столько же новостроек. Как поясняют банковские консультанты, в столице неплательщиков все же мало. Вот была бы нужна квартира в Сибири или, скажем, в Самарской области...

А что с ценами? Самая дешевая квартира из московского списка - 3 500 000 рублей. Однушка в кирпичной пятиэтажке где-то на задворках столицы. Но такое счастье реально найти и без залога в нагрузку.

Квартирка поприличнее. Крылатское, монолит-кирпич, двушка,

21 миллион рублей. 198 тысяч рублей за квадрат - это даже выше рынка!

Может, у других банков дешевле?

Абсолют Банк. В Москве самый дешевый вариант - двушка на «Соколе» за 10,5 миллиона. Богаче выбор у «ДельтаКредита», но цены даже на однушки начинаются от 4 «лимонов».

- Но вы посмотрите, какие ставки по кредиту, - объясняет по телефону сотрудница банка. - Это льготная ипотечная программа, уникальный шанс купить квартиру на докризисных условиях кредитования.

И правда, желающим приобрести квартиры должников ставки предлагаются по нынешним временам щадящие - от 9,5% в рублях (ВТБ24) и 5,75% в долларах («ДельтаКредит»). Банки тут ничего не теряют - примерно на этих условиях заемщики-должники изначально - до кризисных времен - и кредитовались.

Правда, как подсказывают риэлторы, занимающиеся ипотекой, более выгодные условия кредитования компенсируются крайне въедливым изучением потенциальных заемщиков-покупателей - банкам не хочется поменять одного заемщика-неплательщика на другого. Потому программы идут не очень - подобрать подходящих покупателей, соответствующих всем требованиям банка, крайне сложно.

Кстати, сразу бросается в глаза, что вышеописанные банковские программы и близко не похожи на торги. Квартиры продаются по «доброй договоренности» с задолжавшими банку заемщиками, которые продолжают оставаться собственниками жилья. Банк, по сути, выступает всего лишь посредником. Потому для покупателя квартиры в залоге вырисовывается еще один минус: технология сделки достаточно сложна - просто переоформить закладную с одного заемщика на другого у нас нельзя.

Спрашивается, а чего банки так церемонятся с неплательщиками? Дело в том, что законный способ «отъема» квартиры - через суд и организацию торгов - у нас настолько сложен (см. «Домашний блокнот»), что невыгоден прежде всего самим банкам.

У такой ситуации есть хорошая сторона: остаться без ипотечной квартиры, даже если у вас не все хорошо с финансами, не так-то просто. Но и серьезное влияние на рынок «дефолтные квартиры» в ближайшее время в Москве вряд ли будут оказывать.

Коммментарий риэлтора

- Это не очень выгодная покупка, - резюмирует Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора-Недвижимость». - Выбор квартир невелик, особых дисконтов нет. Но мы сейчас говорим именно о Москве. В других городах - например Самаре - ситуация другая.

Важно

Сделка с должником опасна!

Допустим, квартиры граждан, которые не в состоянии платить по ипотеке, и правда распродавались бы по демпинговым ценам. Не радуйтесь: при определенных условиях такая сделка для покупателя... опасна. Как мы тут уже говорили, банки не очень горят желанием судиться с заемщиками. Если же должник продает квартиру «добровольно», то в случае невыгодной для него цены он впоследствии может эту «добровольность» в судебном порядке оспорить. Мол, банк и покупатель, пользуясь моим бедственным положением, принудили заключить кабальную сделку. Такие судебные процессы (правда, не в Москве) уже есть.

Домашний блокнот

При каких условиях жилье у заемщика отберут через суд

По Закону «Об ипотеке» вопрос об этой крайней мере может ставиться в суде, если одновременно соблюдаются два условия:

1. сумма просроченной задолженности составляет не менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по кредитному договору (т. е. от стоимости квартиры при оформлении кредита);
2. период просрочки платежей составляет не менее 3 месяцев.

При этом у должника есть шанс добиться отсрочки обращения взыскания на имущество (на срок до года), ссылаясь на тяжелые жизненные обстоятельства и свою прежнюю добросовестность.

Если решение суда все же будет не в пользу заемщика, жилье выставляется на публичные торги. Чтобы они состоялись, должны найтись как минимум два покупателя - что при нынешнем дефиците покупателей проблематично. Если торги дважды признают недействительными, жилье наконец переходит банку, но по стоимости не более чем на 25% ниже первоначальной продажной цены (судьи обычно берут ее из документов на квартиру и, как правило, не учитывают случившееся за последний год падение цен).