Ипотека: кредиты стали фикцией

Получить кредит на покупку жилья или его строительство в Украине сейчас крайне сложно. Ипотеку предлагают лишь десяток банков, а навстречу застройщикам идут и того меньше. Изменений к лучшему, по прогнозам экспертов, стоит ждать не скоро.

Личные отношения

По данным компании «Простобанк Консалтинг», сегодня кредиты на приобретение недвижимости физлицам выдают 11 банков из ТОП-50 (рейтинг АУБ по активам). При этом появились новые предложения по кредитам на длительные сроки: в настоящее время ипотеку на 20 лет можно оформить в «Укрсоцбанке» и UniversalBank. Взять ипотеку на срок от года до 15 лет можно, например, в «БТА Банке», «БМ Банке», «Укрэксимбанке».

Ставки кредитования в гривне составляют от 20,19% до 31,22%, средний размер - 24-25% годовых. Юрлицам, добавляет аналитик компании «Простобанк консалтинг» Владимир Паюк, придется платить от 26-27%. Но более популярными, по его словам, остаются специальные партнерские программы, в рамках которых банки могут предложить бонусную ставку в размере 16,5%-17,5%.

Валютой кредитования, которую предлагают банки и которую преимущественно выбирают клиенты при заключении новых договоров, является гривня. Кроме того, достаточно часто производится замена валюты кредитования. По официальным отчетам НБУ портфель ипотечного кредитования в долларах уменьшается, а гривневый растет, хоть и не очень существенно.

В то же время советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко отмечает, что реальных операций по новым кредитам практически нет, а банки свои ипотечные программы скорее рекламируют, чем действительно производят.

«Речь идет не о новом кредитовании, а о перекредитовке. Это означает, что банк пойдет заемщику навстречу, если на квартиру, пребывающую в проблемной ипотеке, найдется платежеспособный покупатель, с которым заключается новый кредитный договор, за счет которого погашается старый проблемный кредит. В результате новый заемщик рассчитывается по этой квартире», - объясняет эксперт. По его словам, такого рода операции непростые, но выгодные банкам. Им лучше поменять проблемного заемщика на платежеспособного, поэтому они даже согласны предоставлять некие преференции.

Таким образом, предлагаемые сегодня банками тарифы существуют скорее для перекредитования, чем для кредитования первичного. И поскольку у банков нет достаточных ресурсов, то существующие операции эксперты категорически отказываются называть рынком. правда, есть совсем незначительное количество договоров первичного кредитования.

Как объясняют эксперты, на сегодняшние крайне дорогие условия заемщикам есть смысл соглашаться лишь в тех случаях, когда им нужно 10-20% от суммы покупки и они уверены, что смогут вернуть их в течение ближайшего года-двух. Причем, отмечает А. Охрименко, чаще просто закладывают квартиру и берут обычный потребкредит на год, который хоть и дороже, но получить его проще.

Вам не дам

Еще сложнее, чем рядовым заемщикам, приходится застройщикам. К ним банки настроены крайне категорично. А. Охрименко уверен, что пока девелоперы не наведут порядок со старыми кредитами, новые им никто на каких условиях выдавать не будет. По подсчетам эксперта, в Украине застройщикам выдано порядка 20 млрд. грн. кредитных средств, из них 15-18 млрд. не гасятся. Рассчитывать на кое-какое кредитование могут только несколько самых крупных холдингов и компании, афилированные с банками или входящие в ними в единые корпорации.

В. Паюк добавляет, что если даже банки станут кредитовать застройщиков, то процентные ставки будут устанавливаться на сугубо индивидуальных условиях, в зависимости от компании, проекта и т.д. Еще одним возможным условием банка может быть «вхождение» в проект на условиях партнера, что было достаточно частым требованием при кредитовании застройщиков 1,5-2 года назад, когда банки кредитовали «на полную мощь».

Примечательно, что менее охотно банки кредитуют строительство жилья, отдавая предпочтение объектам коммерческой недвижимости. Сейчас даже таких сделок практически нет, но увеличение их количества эксперты связывают со второй половиной 2010 г., объясняя это тем, что к тому времени уже начнется восстановление кредитования юрлиц, которое повлечет за собой оживление на рынке коммерческой недвижимости. Таким образом, у банков появится смысл кредитовать те объекты, на которые девелоперы смогут найти покупателей или арендаторов.

Правда, две недели назад банк «Киев» в лице заместителя председателя правления Галины Ховалко сообщил о готовности реструктуризировать кредиты предприятиям строительной отрасли и дофинансировать строительные проекты. Условиями получения застройщиками денег от банка являются подготовка обновленного бизнес-плана с прогнозными расчетами финансовых результатов и денежных потоков заемщика на период реструктуризации, переоценка обеспечения по кредиту, а также поручительство владельцев и руководителей компании.

Кроме того, по словам Г. Ховалко, заемщик должен максимально увеличить собственный взнос в проект. В отдельных случаях банк будет настаивать на техническом аудите проекта и подписании договора с сюрвейерной компанией о техническом сопровождении мониторинга строительства.

Далекая перспектива

Рассчитывать на снижение ставок до прежнего уровня в ближайшее время В. Паюк не советует. Для начала большинство банков должно вообще возобновить кредитование, чтобы создалась ценовая конкуренция, которой сегодня практически не наблюдается.

Не приходится в ближайшие годы ожидать также возобновления ипотечного рынка и кредитования застройщиков. Вначале банкам придется решить проблему старых проблемных кредитов. Давать новые займы, констатируют эксперты, нет никакого смысла. Как объясняет А. Охрименко, полноценное кредитование застройщиков начнется уже после того, как возобновится кредитование физлиц. То есть, в лучшем случае, в 2015 г. До тех пор с девелоперами если и будут работать, то на достаточно жестких условиях и под цели достройки имеющихся объектов, а не нового строительства.

Ипотека, по ожиданиям А. Охрименко, на прежний уровень вернется не ранее 2013 г. К этому времени за счет кредитования юрлиц увеличатся доходы банков, у них появится ресурсная база, и они смогут позволить себе одалживать деньги физлицам.