Как, где и за какие деньги купить залоговое имущество

«Торговля залоговым имуществом так и не стала массовым явлением в нашей стране, хотя год назад этот рынок казался очень перспективным», — говорит директор Украинской тендерной системы Денис Дрозд. Он организовал залоговую биржу в 2008-м.

Тогда бизнесмен предположил, что с кризисом и ухудшением платежной дисциплины банковских заемщиков на наш рынок будет выброшено большое количество дешевых залогов по кредитам: квартир, авто, земельных участков и т. п. За минувший год финструктуры действительно выставили на продажу немало залогов (на интернет-сайтах только первой десятки финучреждений значится более 5000 объявлений о продаже залогового имущества).

Однако сделок заключается не так уж и много. «На практике реализуется только 20% выставленных на продажу залогов», — говорит директор ООО «Диброва» (Украинская интернет-биржа) Станислав Шкуринский.«Зимой-весной покупатели довольно активно интересовались кредитными залогами, — рассказывает директор компании «Кредитная консультация» Андрей Половченко. — Но они сталкивались с двумя проблемами: либо залог был слишком дорогим по сравнению с аналогичными объектами на рынке, либо существовала вероятность того, что бывший владелец имущества оспорит решение суда об изъятии залога и вернет его в свою собственность».

Цена залогового имущества и наличие юридических рисков зависят от процедуры приобретения залога, а именно от того, кто его продал: сам заемщик (добровольно) или финучреждение от его имени, либо банк или Государственная исполнительная служба (ГИС) по решению суда об отчуждении залога.

Как правило, если заемщик продает залог добровольно, то стремится сделать это не дешевле продавцов аналогичных объектов на рынке. С начала кризиса стоимость залогов по кредитам физлиц (автомобилей, квартир) уменьшилась. Так, недвижимость в Киеве и Киевской области с прошлогоднего октября подешевела на 30–50% (в долларовом эквиваленте). При этом сумма полученного заемщиком кредита не изменилась и с девальвацией гривни даже выросла (для инвалютных ссуд). Поэтому чем дороже заемщик продаст машину или квартиру, тем меньший остаток кредита ему придется возвращать банку в дальнейшем.

Аналогичная ситуации, когда продавец залога — финорганизация. Такие учреждения, как правило, выставляют залоговые объекты на продажу по текущим рыночным ценам и просто ждут, пока объявятся покупатели.

Понятно, что дорогие залоги не пользуются большим спросом. Зато дешевые объекты — по цене на 10–30% ниже рыночной (когда заемщику или банку нужно срочно продать залог) — сметаются покупателями в считанные дни. «Дешевые автомобили продаются в течение двух-трех дней, квартиры — за неделю», — отмечает Станислав Шкуринский.

Если же продажей залога занимается Государственная исполнительная служба, то цена, вероятнее всего, устроит даже самого придирчивого покупателя: оценочная стоимость объекта в среднем на 20% ниже рыночной. А если покупатель не нашелся, ГИС снижает ее еще на 15–20% (максимум 30%). В результате такой залог может продаваться на 40% ниже рыночной стоимости аналогичных объектов.

Но покупка залога у ГИС грозит обернуться чередой судебных разбирательств: банковский должник может подать апелляцию, начав небыстрый судебный процесс вокруг принудительного отчуждения залога. Формально объект может вернуться к нему, а покупателю придется судиться с финучреждением, требуя денежного возмещения. Банк же будет оттягивать возврат вырученной за имущество суммы до тех пор, пока кредит не будет погашен нерадивым заемщиком.

В то же время сами банкиры утверждают, что финструктуры редко забирают залоги у заемщиков принудительно, пытаясь убедить должников продать имущество добровольно. «Заемщик может найти покупателя по сходной цене и погасить весь кредит или его львиную долю, тогда как реализация залога ГИС съедает до 35–40% рыночной стоимости объекта», — говорит зампред правления Эрсте Банка Павел Цетковский. К тому же принудительная реализация залога в таком случае затягивается как минимум на полгода.

И пока финучреждение судится с заемщиком и продается залог, банк обязан резервировать под проблемную задолженность 100% суммы кредита. Впрочем, в отдельных случаях банки не дожидаются продажи залога, а переоформляют его в собственность финучреждения. Так происходит лишь в том случае, если объект интересен банку: например, финорганизация может забрать на баланс некую коммерческую недвижимость, в которой можно разместить филиал.

Что продает население

До 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили — и в основном «народных» марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Ранее такие машины чаще других продавались в кредит с минимальным первым взносом либо без него, при этом доход заемщика мог быть невысоким. Понятно, что с кризисом эта категория автолюбителей не смогла платить по кредитам, многие из которых были в инвалюте. Значительно реже на продажу выставляют машины премиум-класса: Porsche Cayenne, Toyota Land Cruiser Prado, Acura MDX, пока еще принадлежащие белым воротничкам или представителям среднего бизнеса, пострадавшим от кризиса.

Самым крупным поставщиком залоговых автомобилей на сегодняшнем рынке является ПриватБанк. Финструктура имеет несколько площадок по продаже такого имущества и активно распродает машины. Самая продаваемая ПриватБанком автомобильная марка — ВАЗ: 10% выставленных финучреждением авто.

На втором месте (до 30% сделок) по числу залоговых продаж — квартиры. По оценкам риелторов, сегодня в Киеве продается до пяти тысяч залоговых квартир. Кстати, столица — не основной поставщик залогового жилья. Например, в Райффайзен Банке Аваль из почти 200 квартир, выставленных на продажу, на столичный регион приходится всего десять объектов. Остальные продаются в регионах.

Лидеры продаж залоговых квартир — Крым и крупные промышленные города Восточной Украины (Донецк, Луганск, Днепропетровск, Кривой Рог). Восточные регионы в большей степени пострадали от снижения заработных плат, нежели Запад и Киев. Тогда как крымские квартиры в основном покупают спекулянты, рассчитывающие заработать на росте цен.

Если продажа квартиры несрочная, то стоимость объекта иногда даже выше рыночной — заложены комиссионные риелторов, привлекаемых для продажи. В частности, за однокомнатную залоговую квартиру в хрущевке в Соломенском районе Киева просят $67 тыс. В принципе за такие же деньги можно найти равноценную хрущевку-двушку, не обремененную ипотекой.

Найти дешевую залоговую квартиру сложнее, чем автомобиль. Через ГИС жилая недвижимость продается редко. Так же нечасты и срочные сделки.

Земельные участки на продажу выставляют значительно реже (до десяти сделок). Кредитование приобретения земли началось только в 2007 году, и украинцы попросту не успели привлечь много таких займов. По данным залоговых интернет-бирж, чаще всего продают сравнительно небольшие участки (до тридцати соток), предназначенные для строительства дома и ведения домашнего хозяйства.

Среди продаваемого залогового имущества частных клиентов встречаются и экзотические лоты: бытовая техника, светильники, болгарки, ювелирные изделия с драгкамнями. Банк «Финансы и Кредит», например, продает краску для шелкотрафарета, дизайнерский картон и пластмассовые ящики (какие кредиты учреждение выдавало под такой залог, в финструктуре не объясняют). Цена — исключительно договорная, массовый покупатель отсутствует.

Как купить залоговое имущество на аукционе, организованном ГИС:

Если имущество было изъято у должника в принудительном порядке, его реализацией занимается Государственная исполнительная служба (ГИС), которая для проведения торгов привлекает специализированные организации. Объявление об аукционе публикуется не позже чем за 15 дней до его проведения в местной прессе, а также на официальном сайте Министерства юстиции Украины. Кроме даты проведения торгов, также необходимо указать подробную характеристику лота, а также его стартовую цену (определяется независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости объекта и его состояния.

Не менее чем за три дня до проведения аукциона потенциальный покупатель должен зарегистрироваться и подать организатору пакет документов (заявление, квитанции о внесении средств в размере 10% от начальной стоимости имущества и об уплате регистрационного взноса, а также декларацию о доходах.

Покупатель, предложивший наивысшую цену, считается победителем торгов, по результатам которых получает свидетельство о приобретении имущества на аукционе. Он обязан полностью оплатить стоимость приобретенного имущества в течение 10 дней с момента проведения торгов. При этом сумма, составляющая разницу между размером требований банка (с учетом издержек на обращение взыскания и проведение публичных торгов) и суммой, полученной от реализации имущества, возвращается заемщику.

Чаще всего корпоративные заемщики продают разнообразную коммерческую или торговую недвижимость: начиная с небольших офисных помещений, продают магазины, кафе и заканчивая огромными складскими или торговыми площадями.

По словам Андрея Половченко, сегодня проще всего продать небольшое нежилое помещение (до 100 кв. м) под магазин, кафе, бар, химчистку и тому подобное, расположенное в центральной части крупного города. Наиболее ходовые комплексы те, чья цена не превышает $200 тыс. Новым собственником такой недвижимости становится, как правило, тот, кто хотел купить ее до кризиса, но не мог из-за непомерно высоких цен. И хотя чаще всего залоговые объекты недвижимости продают по рыночной стоимости, их все равно раскупают.

«Сейчас многие понимают, что купить необходимое помещение по таким ценам они уже никогда не смогут: с окончанием кризиса стоимость коммерческой недвижимости снова взлетит», — считает Андрей Половченко. По его словам, объектами коммерческой недвижимости стоимостью более $200 тыс. потенциальные покупатели интересуются в основном в спекулятивных целях. Такие помещения, как правило, приобретаются в расчете на будущий рост цен на недвижимость и ее аренду. Значительно реже такие объекты покупают для организации или развития собственного бизнеса. 

Другой вид корпоративного залогового имущества, пользующегося высоким спросом, — сельхозтехника (косилки, сеялки, тракторы), оборудование для пищевой промышленности (фасовочные линии, хлебопекарни), а также стройоборудование (подъемные краны, бетономешалки, вибростанки, насосы). До кризиса купить такое оборудование было проблематично: новая техника стоила дорого, старая являлась нерабочей. Теперь приобрести ее еще сложнее — из-за значительного подорожания импортных товаров. Выход — покупка почти нового залогового имущества. И чем оно универсальнее, тем быстрее находит покупателя.

Имеются в продаже целые производственные комплексы: семенные станции, СТО и даже свинофермы. Но поиск желающих на такие объекты затруднен. В Райффайзен Банке Аваль, например, многие имущественные комплексы были выставлены на продажу еще в конце прошлого года. По словам сотрудника финучреждения, покупатели периодически интересуются имуществом, но то цена их не устраивает, то профиль деятельности не подходит.

Есть и необычные предложения: контейнеры с товарами, зерновыми, пищевой продукцией. Например, в середине октября Мегабанк продавал 35 тонн моркови. Объяснение простое: ранее финструктуры кредитовали промышленные предприятия под выпускаемую продукцию, а фермеров — под будущий урожай. Теперь, когда компании оказались не в состоянии платить по кредитам, банки получили залоговое «наследство» и вынуждены самостоятельно искать на него покупателей.

Рынок залогов вырастет

Во многих финорганизациях считают, что расцвет рынка банковских залогов только начинается. «Сегодня наблюдается тенденция к снижению стоимости залогов. Осенью финучреждения и заемщики предлагали объекты к продаже по договорной цене», — говорит Денис Дрозд. Ситуация с проблемными долгами банков усугубляется. По данным НБУ, в начале года проблемные кредиты составляли около двух процентов кредитного портфеля украинских финструктур, теперь — более шести. По неофициальной информации, объемы проблемных долгов в банковской системе выше: в большинстве финучреждений «проблемка» достигает 10–15% кредитного портфеля, в банках с временной администрацией — 40–50%.

«Некоторые финорганизации соглашаются на переуступку долга: заемщик отдает залог (машину или квартиру) другому человеку, и тот погашает остаток кредита. При этом условия кредитования не меняются, то есть остаются на уровне докризисных», — рассказывает начальник отдела исполнительного производства ОТП Банка Алексей Поляков. И такой вариант популярен, поскольку за последний год ставки по кредитам выросли примерно в полтора раза, а сумма первого взноса — в два-пять.

Финструктуры кредитуют покупку авто под 25–30% годовых в гривне сроком на три-пять лет. При этом первый взнос — не менее 30%. Условия получения ипотеки еще сложнее. Например, ПриватБанк, согласен выдать гривневую ссуду на жилье сроком до 20 лет; первоначальный взнос — 30%, ставка по кредиту — 26,64% годовых. Единственное условие: клиент должен купить залоговую квартиру у ПриватБанка.
По словам члена правления Индэкс-банка Алексея Волчкова, в Украине вот-вот начнется массовый выброс залогового имущества на рынок.

«В начале этого года многие потенциально проблемные заемщики реструктуризировали кредиты. Теперь они в основном исправно платят по таким ссудам. Но если реструктуризация была временной (например, на год), то совсем скоро проблема погашения долгов вновь обострится», — считает Алексей Волчков. Проблемы с возвратом ссуд возникнут и в том случае, если доходы населения снизятся или гривня девальвирует еще существеннее.

По прогнозам директора по работе с проблемными активами VAB Банка Станислава Людкевича, выброс залогов на украинский рынок возможен уже в 2009-м: к концу года будут рассмотрены и, вероятно, удовлетворены многие судебные иски об отчуждении залогов, поданных финучреждениям весной и летом текущего года.

Что необходимо заложить в банке для получения кредита:

Чтобы получить кредит сегодня, недостаточно положительной кредитной истории, высокого постоянного дохода и возможности осуществить первый взнос по ссуде, заплатив 50% стоимости покупки. Необходим еще и ликвидный залог.

«Требования банков к залогам по кредитам физлиц изменились мало. Население, как и раньше, закладывает автомобили и недвижимость. Разве что финучреждения стали намного строже оценивать стоимость залогового имущества», — говорит финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых. Впрочем, многие финструктуры предпочитают кредитовать под залог депозитов, а вовсе не под залог движимого или недвижимого имущества.

Куда больше изменений в сегменте корпоративного кредитования. Получить ссуду под залог автопарка или грузовиков практически нереально из-за их невысокой рыночной стоимости. Банки больше не выдают займы под залог оборудования или товаров в обороте — эти залоги считаются неликвидными. К тому же поиск покупателя на объекты может затянуться на год-полтора. Кроме того, кредиты под залог товаров в обороте считаются ссудами на развитие бизнеса. Для финучреждения такой заем ненадежный: в условиях кризиса за короткий период бизнесмен может и не отбить вложенные в предприятие инвестиции, а значит, под вопросом окажется выданный кредит.

Зато банки охотно кредитуют корпоративных клиентов под залог депозитов. Такие займы выдаются на любые цели и называются микрокредитами — стандартная сумма микрокредита от $50 до $200 тыс. Однако в редких случаях финструктуры предоставляют и более крупные займы — до $3 млн. Кроме того, банки кредитуют под залог коммерческой недвижимости. Правда, оцениваются такие залоги довольно консервативно — как минимум на 5% дешевле их рыночной стоимости.

Антикризисная стратегия финучреждений — кредитовать под такой залог, с которым заемщик не хотел бы расстаться. «Нередко мы кредитуем бизнес под залог личного имущества главного акционера компании», — рассказывает член правления Индэкс-Банка Алексей Волчков. К тому же финорганизации выдают корпоративные кредиты под залог основных производственных мощностей компании.

«Требуя такие залоги, мы в определенной степени психологически давим на заемщика: одно дело отдать банку ненужный заемщику кусок земли в счет погашения кредита, другое — расстаться с собственной квартирой или производственным оборудованием, без которого бизнес заемщика заглохнет», — объясняет Алексей Волчков. Пусть даже сами по себе такие залоги малоликвидны и банк нисколько не заинтересован в отчуждении имущества, зато заемщик постарается сделать все, чтобы расплатиться по ссуде.

Если реализацией залога занимается Государственная исполнительная служба,
заемщик рискует получить менее половины стоимости залогового имущества