Старая квартира – как шаг к новой. Нюансы ипотечного кредита

Продажа старой и покупка новой квартиры – дело хлопотное. Тем более, если на руках у вас в прямом смысле только голые стены старой квартиры и ничего наличными. В таком случае выходом может стать ипотечный кредит на недостающую для покупки сумму. Конечно, оформление двух сделок одновременно, да еще и с кредитом, требует вмешательства профессионала.

Главное – выбрать банк

Выбор банка клиент может осуществлять как самостоятельно, так и с помощью агентства. И у обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Как правило, у каждого агентства есть несколько банков, с которыми оно постоянно работает. Клиенту предлагают лишь выбрать те условия, которые подойду лучше всего.

Еще один плюс – в «своих» банках у агентства скидки. Словно бы и незначительные 0,5 – 0,75 % за годы пользования кредитом вырастают в кругленькую сумму.

Опасность же выбора банка через агентство в том, что агенты могут невзначай навязать клиенту не самый лучший банк или не самую выгодную ипотечную программу.

При самостоятельном выборе клиенту придется не только прозвонить несколько банков, но и желательно посетить их, потому что информация на банковских сайтах обычно не совсем полная. Да и если собираетесь действовать самостоятельно – нужно хоть немного разбираться в банковских услугах.

Кстати, продажа и покупка квартиры – вовсе не одна «двойная» сделка, а две абсолютно разных сделки, на которые оформляются отдельные договора в агентством и собираются отдельные документы. Правда, если эти обе сделки оформляет одно агентство, это получается и менее хлопотно и чуть дешевле – на двух сделках агентство делает скидку.

Сначала проверка – потом сделка

Переговоры о кредите начинаются еще до того, как клиент продаст свою квартиру. Банку нужно проверить будущего заемщика, потому пакет документов стоит подготовить и подать заранее, чтобы потом не терять на это время. Как правило, на проверку киевлянина уходит от 4 до 10 дней, для проверки иногороднего жителя служба безопасности банка посылает запрос, и процедура затягивается до 12-14 дней.

Проверяют достоверность информации, которую о себе сообщил заемщик, нет ли у него задолженностей перед налоговой, судимостей и прочих подозрительных эпизодов биографии. Точно так же проверяют хозяев, которые квартиру продают. Решение о том, стоит ли позволить конкретному клиенту взять кредит под залог конкретной квартиры принимает кредитный комитет банка.

Решение кредитного комитета действительно в течение 3 месяцев. Если покупка-продажа за это время не состоится, придется обновлять некоторые документы (например, справку о зарплате) и подавать их на повторное рассмотрение в кредитный комитет.

Пока банк не принял окончательного решения клиент не начинает осуществлять ни куплю, ни продажу квартиры, не платит никаких залогов, а только ждет ответа кредитного комитета.

Ссуда на всю квартиру или ее часть

Вариант первый – кредит на новую квартиру с первым взносом.

Квартиру, которую собираются брать в кредит, оценивает оценщик. Обычно это сотрудник банка, изредка – независимый эксперт. То есть если банк оценил квартиру в $150 тысяч, то и кредит он может предоставить только в пределах этой суммы. Пусть даже продавец квартиры оценивает ее в $160 тысяч, банк эти «лишних» $10 тысяч в кредит не включит.

Но мало только купить квартиру, ее еще надо обставить, сделать ремонт. Не стоит также забывать о комиссии агентству, комиссии банку, расходах на нотариуса, на оформление договора купли-продажи, оформление договора ипотеки, взнос в пенсионный фонд, госпошлину, страховку квартиры, которая станет залогом кредита. Это немалые деньги, и если вы решили купить квартиру, не вкладывая наличные, придется урвать недостающий кусочек с кредита.

Это можно сделать, если вносить в банк не всю сумму от проданной квартиры, а только первый взнос. Обычно это от 20 до 50%. Конкретный пример: если продана квартира за $100 тыс., а покупается за $150 тыс., то первый взнос можно сделать в $75 тыс., или 50%. Остальными деньгами можно расплатиться за все услуги, а еще сделать ремонт или купить машину.

Второй вариант – взять ипотечный кредит на недостающую сумму.

Это обычный ипотечный кредит – для банка не имеет значение, откуда у клиента деньги на первый взнос – от продажи старой квартиры или подарок бабушки.

Все расходы по кредитам, комиссиям и тратам на оформление сделок легко просчитать наперед вместе в кредитным специалистом от агентства. По словам Татьяны Брожичек, у брокеров есть свой «кредитный калькулятор» – система, благодаря которой можно подсчитать все траты, процентную ставку и ежемесячные взносы в банк, учитывая все индивидуальные условия.

Консультации по кредитованию специалисты агентства предоставляют бесплатно любому человеку с улицы, так как он тоже их потенциальный клиент. Другими словами, можно взять несколько консультаций в разных агентствах и выбрать то, что лучше вам подойдет.

12 документов для оформления кредита

Чтобы собрать все необходимые документы для оформления двух сделок и кредита, придется изрядно побегать по инстанциям. На первую встречу с кредитным специалистом от агентства достаточно взять паспорт и код. Оставить ему можно копии, а вот в банк придется брать как копии, так и оригиналы.

Итак, если заемщик не частный предприниматель, то для оформления кредита ему потребуется:

• паспорт его и супруги
• идентификационный код обоих супругов
• справка с места работы и доход за 6-12 месяцев (зависит от требований банка)
• копия трудовой книжки за последние 3 года, заверенная печатью предприятия 
• копия свидетельства о браке или разводе
• свидетельство о рождении ребенка

Если заемщик – частный предприниматель, то список документов нужно дополнительно уточнять.

От продавца квартиры для оформления кредита нужны такие документы: 

• правоустанавливающий документ на владение квартирой (это может быть и инвестиционный договор)
• справка из жэка, форма №3 – о лицах, прописанных в квартире
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
• справка Киевэнерго об отсутствии задолженностей по электроэнергии, а также о том, что счетчик был опломбирован и не нарушен
• у продавцов старше 45 лет некоторые банки требуют еще и справку от психиатра.

Нужно помнить, что при оформлении двух сделок, и купли и продажи, от вас потребуется весь список документов, как покупателя, так и продавца.

Меняем квартиры как перчатки

Семья планирует уже вторую куплю-продажу с кредитом за 2 года

Семья Хорольских уже дважды за последние пару лет берет в кредит новую квартиру, а старую продает. Сначала молодожены задумались о пополнении и решили купить двухкомнатную.

Прежде чем продавать свою однокомнатную квартиру, Хорольские обратились в агентство и выбрали себе банк, в котором у них положительная кредитная история.

Посоветовавшись со специалистом из агентства, супруги рассчитывали продать свою однокомнатную не меньше, чем за $45 тысяч, а значит для покупки двухкомнатной за $60 тысяч, которую они уже себе заприметили, им не хватало $15 тысяч. Эту сумму они и взяли в кредит, сделав новую квартиру залогом кредита. Однако, тем временем им удалось продать собственную квартиру дороже – не за $45, а за $47 тысяч. $2 тысячи разницы супруги потратили на ремонт.

После удачного первого опыта, Хорольские решили купить себе трехкомнатную в Киеве. Для этого им не хватает уже $60 тысяч, и супруги намерены снова оформить кредит на недостающую сумму.

– Мы собираемся продать свою квартиру, закрыть старый кредит, и в этом же банке открыть новый, уже на $60 тысяч, – делится планами Елена Хорольская, – Учитывая, что там еще будет около 10% комиссии, мы подсчитали, что наши ежемесячные платежи составят в первый год кредита $550.

Кроме того, мы рассчитали приблизительно, сколько уйдет денег на оплату коммунальных услуг в трехкомнатной квартире в Киеве. Таким образом, если не особо экономить (а у нас маленький ребенок), из бюджета семьи ежемесячно будет «вылетать» около $700. Согласитесь, это сумма немаленькая. Так что мы еще пока немного колеблемся и ведем переговоры с агентством – может, поищем квартиру подешевле.

Страховка от мошенников

От претензий бывших владельцев квартиры можно застраховаться

Покупка вторичной недвижимости – это всегда риск. Ведь недостоверная информация о владельцах квартиры, неполный комплект справок или неправильно оформленный договор могут стать поводом возвращения квартиры прежним хозяевам. Причем очень часто оказывается, что деньги к этому времени уже давно потрачены мошенниками, а сами хозяева ни при чем и законно требуют возвращения своей собственности.

Потому становится все более популярным страхование финансовых рисков при покупке недвижимости – или титульное страхование.

Перед подписанием договора сотрудники страхового агентства выясняют всю подноготную квартиры. Кстати, в процессе этой проверки могут всплыть какие-нибудь детали, недостатки квартиры, отчего продавец может снизить цену.

Страховка возместит потерянную квартиру

Если возникают претензии со стороны бывших хозяев, страховое агентство оказывает юридическую поддержку клиенту вплоть до представления его интересов в суде. Если же право на владение новой квартирой все-таки будет утеряно, страховое агентство выплачивает компенсацию в размере рыночной стоимости утраченного жилья.

Срок выдачи такого страхового полиса – 3-10 дней, в зависимости от того, сколько понадобится времени для проведения экспертизы правоустанавлявающих документов и изучения истории квартиры. Договоры титульного страхования заключаются на срок от года до трех лет.

В договоре ищите сроки выплат

При подписании договора нужно обратить внимание на раздел, где идет речь о компенсации стоимости квартиры – там могут вдруг оказаться разные ограничения выплат. В договоре также должны быть четко прописаны сроки выплаты компенсации, чтобы этот процесс не затянулся на годы.

Стоимость титульного страхования разная – от 0,4 до 3,5 % от суммы приобретаемой недвижимости, зависит от конкретной страховой компании и индивидуальных условий вашего договора.

Кстати, сейчас многие банки начали делать титульное страхование обязательным для всех квартир, покупаемых на вторичном рынке, так что эти расходы тоже нужно учесть, планируя ипотечный кредит.