Самовольная перепланировка квартиры. Что нам будет?

Многих владельцев по той или иной причине не устраивает планировка их квартир. Поэтому достаточное количество жилплощади пережило улучшения — немало собственников провели перепланировку своих владений.

При этом большинство из них не позаботилось своевременно собрать все разрешающие и подтверждающие документы, что и не удивительно: помимо денежных затрат, сбор пакета документов на проведение перепланировки квартиры занимает от полугода до полутора лет.

А количество инстанций, которые необходимо посетить для получения разрешения на самостоятельное улучшение жилищных условий, способно повергнуть в уныние даже оптимиста (см. схему).

Как правило, дабы не терять времени на визиты в госучреждения, владельцы квартир проводят перепланировку без получения разрешений, собираясь узаконить ее как-нибудь потом, когда будет в этом необходимость. Но если об изменении параметров квартиры не поставить в известность соответствующие организации (например, жэк и БТИ), то у незадачливого квартировладельца могут возникнуть проблемы.

Помимо вполне возможных штрафов (см. Что нам будет?), собственность с неузаконенной перепланировкой теоретически нельзя заложить в банк, продать, подарить и так далее. То есть владеть можно практически без проблем, но вот передать свое право собственности не получится.

Кроме того, неузаконенная перепланировка квартиры может повлечь для хозяина квартиры и более серьезные последствия. Адвокат Михаил Гончарук обращает внимание на то, что если в результате проводимых работ в квартирах у соседей осыпалась штукатурка, треснула стена, упала полка и т. д., есть большая вероятность подачи ими искового заявления. Но и это не самое страшное. Самостоятельно спланированная и проведенная перепланировка может насести ущерб несущим конструкциям дома, а в таком случае не исключена и уголовная ответственность.

Как должно быть

Для каждого изменения планировки квартиры необходимо проходить все круги разрешительной системы. Такой вопрос, как установка новых дверей, можно решить еще на уровне собственника дома или жэка. Жэк дает добро на перепланировку, в документы вносятся изменения, которые регистрируются в БТИ. Этого же принципа следует придерживаться, если в стену встраивается, скажем, сейф, причем в этом случае получать разрешение энергетиков, газовщиков и водоканала не нужно. К ним стоит обращаться, если проводимые изменения непосредственно касаются их ведомств: прокладывается новая проводка, переносятся «мокрые точки», перемещается газовая плита etc.

Вообще-то разрешение на проведение работ дает райгосадминистрация (РГА), но не сразу. Еще до обращения в РГА владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов перепланируемой квартиры, соседей по площадке, а также проживающих этажом выше и ниже. Анатолий Топал, исполнительный директор агентства недвижимости «Кияны», отмечает, что получить добро соседей не так уж и просто. Бывали случаи, когда в обмен на согласие находчивые жильцы требовали сделать ремонт в их квартире. А уж скачать денег с перепланировщика «за причиненные неудобства» норовит каждый.

Далее необходимо получить предварительное согласие собственника дома или его представителя. И лишь получив согласие соседей и владельца дома, хозяин квартиры может обращаться за разрешением в РГА. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, техпаспорт и справку-характеристику БТИ.

Изучив поданные документы, райгосадминистрация дает добро на проведение перепланировки и на разработку проекта готовящихся улучшений. По Закону «Об обращениях граждан» ответ РГА должен быть направлен заявителю в течение месяца, однако на практике этот срок не всегда соблюдается. Как объяснили Контрактам в Шевченковской РГА г. Киева, задержка может возникнуть из-за большого количества аналогичных обращений: за год поступает более 3000 заявок на проведение перепланировки.

Кстати, можно и не ждать разрешения РГА на разработку проекта. Этот документ необходим лишь для государственных проектных организаций, например, Киевпроекта, частные же проектные фирмы (обязательно имеющие лицензии) менее щепетильны в этом вопросе. Стоимость разработки проекта зависит от сложности и срочности заказа: от 600 грн за самые простые изменения до 7000 грн за проект, например, объединения квартир, находящихся на разных этажах.

Согласуй и властвуй

На следующем этапе разработанный проект нужно согласовать со всеми ведомствами, интересы которых затронуты при проведении перепланировки. В обязательном порядке необходимо получить визу органов пожарного надзора и санэпидстанции. Все остальные учреждения, как уже отмечалось, придется посещать в случаях внесения изменений в подведомственные им коммуникации. Если же дом, в котором находится квартира, представляет историческую ценность, тогда проект перепланировки необходимо согласовать еще и с местным управлением охраны культурного наследия.

По словам квартировладельцев, прошедших испытания согласованием проекта, в каждой организации свои порядки. Цена согласования может колебаться от 50 до 500 гривен, а время — от одного дня до двух месяцев.

После получения всех виз многострадальный проект необходимо предоставить в государственное экспертное учреждение. В Киеве такой организацией является Киевгосэкспертиза. В недрах этого учреждения проект тщательно анализируется, проверяется, и по результатам экспертизы делается заключение. Если эксперт решает, что предложенные изменения могут повлечь за собой негативные последствия, заявителю и разработчикам проекта будет предложено внести в него изменения. В случаях, когда рекомендованные экспертом изменения влекут за собой трансформацию уже согласованных коммуникаций, проект снова необходимо согласовывать в соответствующих ведомствах.

Как утверждает Борис Зак, первый заместитель начальника Киевгосэкспертизы, практически в каждом проекте, представленном на экспертизу, есть какие-либо неточности, требующие доработки. Правда, снова проходить согласовательный круг приходится не всем: многие неточности исправить достаточно просто. По словам Зака, экспертиза проекта занимает, как правило, около двух недель, больше времени требуют отдельные случаи, когда эксперту необходимо лично посетить перепланируемое помещение. Стоимость проведения экспертизы — от 150 до 500 гривен.

Финишная кривая

Получив положительное заключение экспертов, согласованный проект и заключение снова подается в РГА. В течение месяца после подачи документов заявитель получает разрешение на проведение работ. Эксперты рекомендуют квартировладельцу обращаться к солидным строительным фирмам. Конечно, бригада сезонных ремонтников может сделать работу быстрее и значительно дешевле, однако никаких гарантий на произведенные изменения не предоставит.

Кроме того, акт выполненных работ, подписанный сотрудниками солидной компании, может помочь при приеме проведенной перепланировки государственной комиссией. В ее состав входят представители всех заинтересованных ведомств, в том числе и госэкспертизы. Комиссия проверяет, насколько изменения соответствуют согласованному проекту, и насколько перепланировка повлияла на состояние дома в целом и соседних квартир в частности. Акт приема работ госкомиссией квартировладелец снова должен представить в РГА, которая и вносит изменения в квартирные документы.

С измененными документами хозяин перепланированной квартиры обращается в БТИ, для получения новой справки-характеристики. И только после ее получения перепланировку можно считать окончательно узаконенной. Вся процедура получения документов на проведение перепланировки, по словам Анатолия Топала, занимает шесть-восемь месяцев.

Простые решения

Среди других возможностей легализации перепланировки следует выделить узаконивание задним числом (вариант № 2) и неузаконивание вообще (вариант № 3). В первом случае квартировладелец будет вынужден периодически вносить деньги в различные фонды, чтобы получить визу того или иного чиновника. Во втором — никакие ведомства элементарно не уведомляются о проводимых работах, а собственник спокойно живет до тех пор, пока не решает продать или заложить квартиру.

Тогда приходится прибегнуть к варианту № 2, стараясь кардинально ускорить процедуру легализации перепланировки. Для этого можно обратиться в некоторые специализированные юридические фирмы, которые за определенную сумму (от $2 тыс. до 10 тыс., в зависимости от площади квартиры) возьмут на себя общение с представителями госведомств. Клиент же получит требуемый пакет документов максимум через полтора месяца.

Впрочем, есть и другие возможности. Например, некоторые квартировладельцы при продаже перепланированной собственности предпочитают обращаться сразу за справкой-характеристикой в БТИ, минуя все остальные инстанции. Каким образом им удается убедить техников бюро выдать «чистую» справку-характеристику, можно только догадываться.

Что нам будет?

За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность.

• Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти н.м.д.г. (от 17 до 170 грн).

Ст. 96 КоАП

• Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации — штраф от 5 до 10 н.м.д.г. (от 85 до 170 грн).

Ст. 97 КоАП

• Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 н.м.д.г. (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
• То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет.

Ст. 275 УК