В чем различие ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости?

До кризиса ипотечное кредитование на первичном рынке жилья составляло не более 20% от общего объема ипотеки. Но именно эти 20% и способствовали развитию квартирного строительства в целом.

Если говорить в целом, то, безусловно, рынок ипотеки первичной жилой недвижимости сегодня по объемам выдачи кредитов проигрывает вторичному. Отличия есть и по условиям выдачи займов: по процентным ставкам, по способам обеспечения, по требованиям к недвижимости и другим параметрам.

«Если сравнить, например, ипотечные продукты Газпромбанка, то разница в процентных ставках составляет 1–1,5%», – рассказывает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век».

Сегодня, по мнению экспертов, ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости фактически нет. И это оправданно с учетом действительно существующей большой вероятности недостроя. «Рынок кредитования новостроек находится в состоянии застоя, – называет главное отличие Елена Воронина, директор департамента по работе с партнерами Абсолют Банка. – Практически все крупные участники рынка осенью 2008 года отказались от кредитования подобного типа жилья по причине существенно возросших рисков, и до сих пор работа большинства программ в этом секторе не возобновлена».

Программы кредитования новостроек ограничены во всех банках, а существующие распространяются только на ограниченное количество объектов, которые либо уже построены и прошли госкомиссию, либо находятся на высокой стадии готовности, часто равной 100%. Такая ситуация на рынке ипотеки новостроек значительно сужает выбор объектов жилья для клиентов.

Ситуация со «вторичкой» в настоящий момент принципиально иная – количество выставленных на продажу квартир значительно превышает спрос со стороны покупателей. Конечно, и здесь не все гладко. Продолжающееся снижение цен на недвижимость и ужесточение требований к ипотечным заемщикам со стороны банков оказывают негативное влияние на продажи квартир на вторичном рынке. Но уже появились мнения, что в ближайшее время у потенциальных клиентов появится надежда на балансировку предъявляемых банками требований, правда только в отношении «вторички».

«Учитывая изменившуюся тенденцию на финансовом рынке страны с весны 2009 года, стоит отметить высокую вероятность снижения процентных ставок в ближайшее время и ослабления кредитных политик для увеличения продаж большинством участников ипотечного рынка, прежде всего в сфере готового жилья», – полагает Роман Слободян, начальник отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе департамента развития розничного бизнеса ОРГРЭСБАНКа.

Если проводить комплексный анализ различий между «первичкой» и «вторичкой», то можно сделать следующие выводы. Согласно оценке руководителя направления залогового кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Олега Пятлина, рынок ипотеки первичного жилья отличается от вторичного по ряду параметров:

• отсутствие на момент оформления ипотечного кредита твердого залога в виде квартиры – в залог передаются только права по договору долевого участия на строительство квартиры.
• повышенные ставки кредитования на период до оформления залога на квартиру
• более высокие риски кредитования. Имеется в виду финансовая устойчивость строительной компании и, как следствие, возможность недостроя

Сравнив эти параметры, легко сделать вывод, что ситуация на рынке вторичного жилья выглядит более благополучной, а возможность недостроя отсутствует вовсе.

«Когда банки осуществляют ипотечную сделку на вторичном рынке, они оценивают реальную стоимость конкретной квартиры – ее рыночную и ликвидную стоимость, – объясняет суть оценки риска Елена Кузнецова, первый вице-президент финансово-строительной корпорации «Лидер». – Когда кредитование физического лица осуществляется в целях приобретения квартиры на первичном рынке для оплаты договора участия застройщику, банки помимо параметров будущей квартиры оценивают также, будет ли вообще построен дом. Фактически они должны оценить застройщика, его благонадежность, финансовую устойчивость».

Таким образом, понятно, что привлекательней как для потенциальных клиентов-«ипотечников», так и для банковского сектора сегодня, безусловно, выглядит рынок кредитования вторичного жилья. И возможные перспективы в лояльности условий кредитования стоит ожидать в первую очередь именно здесь.