Рынок недвижимости: аналитика и прогнозы

Стагнация рынка недвижимости Украины дает нам последний шанс поразмыслить над тем, что будет с жильем далее. Прежде чем разобраться в том, что будет с ценами на недвижимость в Украине в целом, давайте определимся относительно того, что представляет собой кризис, где, почему он зародился, к каким последствиям приведет.

Как мы знаем, кризис начался с США. Причиной данного кризиса стало обрушения рынка subprime кредитов в США. Subprime представлял собой кредит обеспеченный залогом в виде имущества, который выдвался людям с мягко говоря неоднозначной кредитной историей; для его получения не требовался первоначальный взнос, требовался лишь паспорт: благодаря этому путь к своему дому открылся для всех, в т.ч. беднейших слоев населения, а именно, недавних мексиканцев, армян, венгров, различного рода арабов и, конечно же для украинцев в паре с россиянами.

Система рефинансирования данных кредитов, равно как и всех остальных, выглядела примерно так:

• банк А занимал у банка Б деньги под libor+ несколько процентных пунктов, банк А выдавал через сеть своих агентов деньги, обратно получал долги;
• далее эти долги отдавались банком в рейтинговое агентство, оно их оценивало (столько-то хороших заемщиков, здесь хуже, здесь еще хуже и т.д.;
• после оценки банк нарезал эти долги на т.н. MBS - mortgage backed securities, затем накидывал процент-другой и продавал эти MBS на рынке. Там рефинансировалось более 90 (!) процентов долгов во всем мире.

После массового обрушения ипотечных обязательств, которые по сути дела были обеспечены MBS, оказался полностью парализованым рынок по секьюритизации долгов - т.е. рынок рефинансирования, рынок денег, которые питают банки, реальный сектор.

Теперь многие в один голос утверждают что subprime нельзя было секьюритизировать так же как другие долги, но …. кризис уже пришел и , к сожалению, в некоторых секторых он перекинулся уже на реальный сектор.

Рынок акций всегда рос и падал на ожиданиях, так же как и другие рынки, в т.ч. сырьевые. Тогда когда будет придумана новая система рефинансирования долгов - а США уже придумали ее - рынок возродится. Основная точка кризиса, ее пик, на мой взгляд уже пройдена.

Теперь что касается рынка недвижимости.

Более всего он пострадал в США и Западной Европы, где вся недвижимость приобреталась с минимальным первоначальным взносом и в ипотеку. Ипотека, рефинансирование стало недоступным. Хотя в некоторых старанах (Великобритания) сложился парадокс: цены падают, а спрос не уменьшается, а увеличивается.

Кризис менее всего затронул рынок недвижимости ЦВЕ и России: у нас классическая финансовая система, рынок не так зависим от ипотеки.

Цены на недвижимость. В отличие от большинства развитых государств, в нашей стране отсутствует достоверный показатель цен роста/падения недвижимости. Его просто нет. Цены привыкли мерить исключительно на основании заявлений продавца о цене, что в корне не правильно. Он мог заявить, что продает за миллион гривен, в реальности же продать за полтора или полмиллиона.

В таком случае понять, как и куда движется цена просто невозможно. Нельзя мерять рынок предложениями недвижимости в интернете, специализированных риэлтерских системах и пр.: нужно создать систему достоверных индикаторов. Как говорил еще Марк Твен: есть ложь, большая ложь и статистика.

Что касается застройщиков и девелоперов… Кризис 1998 года и нынешний несопоставимы по своим причинам и следствиям. Во многом для нас кризис 1998 года спровоцирован крушением такого hedge fund как LTCM: информация о нем широко доступна в сети. Теперь же, рушится все, все без исключения.

Что касается моего прогноза по ценам на недвижимость, то он неутешителен… Любой более или менее сведущий финансовый эксперт скажет Вам, что ставка кредитования складывается из ставки рефинансирования (или ставки по 10-летним государственным облигациям) плюс премии за риск на том или ином рынке. Думаю никто не возразит что российский рынок высокорисковый. В этой ситуации девелоперы заморозят свои проекты, а жилье эконом класса, скупленное оптом Правительством Москвы недавно на рынок не попадет.

В связи с тем, что девелоперам негде взять денег на рефинансирование своих долгов и продолжение существования компаний, возможен спад до 25-30% на строящееся жилье; по вторичке огромного спада не будет, так как при выборе жилья любой человек ориентируется не только на цену, но и на ликвидность объекта. Реальный обвал цен на недвижимость не превысит 25%. В долгосрочной перспективе (3-5 лет) спрос ны рынке существенно превысит предложение. Далее выводы делать Вам.