Почем продают залоговые квартиры?

С подачи СМИ родился миф, что банки уже массово продают квартиры несостоятельных должников. «Сегодня» прошерстила 20 крупнейших банков и убедилась: предлагают от силы по 2—5 «хаток».

Мало на рынке недвижимости «заложниц» — квартир, находящихся в залоге у банков и продаваемых по согласию с заемщиками, а «арестанток» — отчужденных по решению суда — вовсе нет.

Конфиската нет

Ни в одном из банков я не услышал, что они отсудили квартиру у заемщика и отдали ее на продажу через Государственную исполнительную службу (ГИС). Ведь по закону «Об исполнительном производстве» только она может реализовать такой «конфискат» и лишь на аукционе.

Врут банкиры? Похоже, нет. Для Киевской городской ГИС обязательную предпродажную оценку таких квартир проводит «Украинская экспертная группа». И эксперт оной Андрей Череватый сказал, что с начала года через них для ГИС прошло всего 2 квартиры, а сейчас в работе таких вовсе нет.

Значит, не судьба мне поторговаться на аукционе, а жаль! По словам Андрея Череватого, методика допускает, что "конфискат" может быть оценен на 20% ниже рыночной стоимости, чтобы покупатель нашелся. На первые торги квартира выставляется не ниже чем за 90% от оценочной стоимости, а если ее не взяли, то на вторых цену можно снизить еще на 25%.

Если по этой схеме прошла бы 1-ком. квартира рыночной стоимостью $60 тыс., то ко вторым торгам ее цена "усохла" бы до $32,4 тысячи. Для покупателей заманчиво. Зато невыгодно ни банку, ни заемщику — вырученных денег на погашение долга не хватит.

Считаем? Положим, гражданин N год назад взял 20-летний кредит на такую квартиру — а тогда она стоила примерно $100 тыс., уплатил 30% авансового взноса ($30 тыс.) и за год погасил тело кредита на $3,5 тыс. Итого остался должен банку $66,5 тыс. — сумма вдвое большая, чем выручка от продажи через ГИС такого жилья. И банк в накладе: если у N нет другого имущества, которое можно принудительно (опять же, через суд и ГИС) продать, он будет по крохам взимать остаток долга из его зарплаты.

Кстати, сегодня единственный шанс получить ипотечный кредит — переоформить на себя договор несостоятельного заемщика. Как пояснила начальник управления кредитных и карточных продуктов «Райффайзен Банк Аваль» Ирина Пацуй, условия для нового заемщика остаются те же, что действовали в отношении прежнего. Но вот нужна ли вам взаймы «единичка» за $100 тыс., если сегодня ей красная цена — $50 тыс., решайте сами.

Как я торговался

Но довольно отступлений, пошел я дальше «по базару». Удивился (но не огорчился — на кой мне «трешки» дороже $100 тыс.), что ни единая из трех квартир, выставленных банком «Финансы и Кредит», уже не продается. В отделе проблемных операций сообщили, что одна квартира уже куплена, а по двум другим заемщики нашли возможность погашать долг.

Сотрудница «УкрСибанка» Юлия Смирнова признала, что «гостинка» за $50 тыс. и «единичка» за $65 тыс. — это «висяки», безуспешно продаваемые более 2-х месяцев. А уступают по ним всего $1—2 тыс. Уступчивее оказался специалист департамента проблемных задолженностей «Укргазбанка» Дмитрий Гашук: «двушку» за $62,4 тыс. сразу уценил до $60 тыс., а на мое предложение отдать ее за $55 тыс. сказал, что — возможно, но вопрос надо обсудить с руководством.

Инициативы

В парламенте ждут рассмотрения законопроекты о послаблениях для заемщиков: предлагается ввести мораторий на их принудительное отселение до 2011 года. И позволить оплачивать валютные кредиты в гривнях по курсу НБУ, который был на момент получения займа (4,85—5,32 грн./$), а разницу банкам компенсируют за счет налоговой льготы на прибыль. Хороши инициативы?

"Это будет серьезный удар по банковской системе. Если введут мораторий, резко возрастут невыплаты по кредитам, — говорит независимый эксперт Андрей Онистрат. — Не вижу, за счет чего перекроет бюджет налоговые льготы банкам". В то же время нельзя не согласиться со второй инициативой: возможность погашать валютный кредит по старому доброму курсу 4,85—5,32 грн./$ стала бы серьезным подспорьем для заемщиков, соответственно, и проблемных займов, и желающих продать залоговые квартиры было бы меньше.

Почем идут столичные квартиры*

*Исследовались предложения в спальных жилмассивах Киева

"Конфискат" брать рисковано

Оказывается, конфискованных по решению суда квартир почти нет не из-за «доброты» банков, а по причине незначительного времени, прошедшего с начала кризиса, вызвавшего ипотечные неплатежи. Как разъяснил аналитик Украинской национальной ипотечной ассоциации Александр Моисеенко, банк может начать процедуру отчуждения залога (квартиры) только после того, как заемщик свыше 90 дней ничего не платил по кредиту. Выходит, банки просто не успели раскрутить маховик конфискаций.

А, собственно, насколько безопасно приобретать такие конфискованные по суду квартиры, не рискует ли при этом покупатель остаться и без денег, и без жилья? Интересно, что даже среди юристов единого мнения на сей счет нет.

Адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» Владимир Яковенко утверждает: «Приобретая такую квартиру, вы ничем не рискуете. Она прошла многоуровневую проверку на «чистоту»: сначала при получении кредита, покупке, а затем — в ходе принудительной продажи Государственной исполнительной службой».

Иного мнения придерживается юрист юридической фирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев: «Я не советую прельщаться такими квартирами, даже если они продаются на 50% дешевле аналогичных на рынке. Риск очень велик. Банки запрещают регистрировать в таком жилье кого-либо, кроме покупателей, но это противоречит Гражданскому кодексу, и люди чаще всего прописывают своих детей.

Купите такого «кота в мешке» — а он вас оцарапает: прежний хозяин или опекунский совет подадут на вас в суд (нарушено право несовершеннолетнего на жилье) — и квартиру у вас отберут. Или же прежний собственник оспорит решение суда об отчуждении у него квартиры, или — результаты аукциона, считая, что цена была занижена. Суды могут длиться годами, и пока не будет вынесено решение в вашу пользу, в эту квартиру вы не имеете права вселиться».

"Горящие" квартиры потянут цены на все остальные

Все опрошенные нами эксперты утверждают, что «горящих» квартир, срочно продаваемых по невыплаченной ипотеке, будет становиться все больше. Однако их влияние на дальнейшее удешевление недвижимости наши визави видят по-разному.

Директор центра «Мегокон-В» Владимир Винокур считает: «Возможно, до лета уже четверть заемщиков не смогут выплачивать ипотеку. Тогда на 20% вырастет на рынке предложение залоговых квартир. Но они не будут идти ниже рыночной стоимости, ведь заемщикам нужно возвращать суммы кредитов.

А на конфискат вообще будет слабый спрос: люди понимают, что с покупкой такого жилья надо быть осторожными — прежние собственники будут противиться выселению. Словом, влияние «банковского» жилья на цены будет ничтожным». Сомнительные умозаключения. При нынешнем-то почти нулевом спросе любое увеличение предложения на рынке недвижимости должно вызвать цепную реакцию удешевления.

«Уже к лету 25% рынка составят залоговые квартиры, продаваемые по согласованию между банками и заемщиками, а еще 5% — конфискат, — прогнозирует независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Они станут мощным локомотивом снижения цен: люди, оказавшиеся в сложной ситуации, будут торопиться продать и станут демпинговать. Это заставит и других продавцов уступать в цене все больше. Поэтому за три ближайших месяца, полагаю, удешевление жилья составит минимум 15—20%».

«Увеличение числа залоговых квартир — лишь один из факторов, которые вызовут к концу весны падение стоимости «вторички» на 20%, — говорит руководитель департамента жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Не менее важны отсутствие ипотечных кредитов и «живых» денег у населения».

«Даже не количество «горящих» квартир важно, а психологическое воздействие на рынок, ожидание, что будет вал такого жилья, и это сыграет кардинальную роль в удешевлении — думаю, на 15% к июню», — считает ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас» Денис Морозов.

Исходя из этих прогнозов и красной цены продажи квартир на рынке (см. табл.), к июню средняя стоимость 1-комнатных упадет до $40 тыс., 2-комн. — до $60 тыс., 3-комн. — до $80 тыс.