Куда докатится недвижимость

Однокомнатная квартира в Виннице за 20 тысяч, "двушка" за 35, а трешка за 50 тысяч долларов. Это вам ничего не напоминает? Помимо того, что это сегодняшние расценки на жилые квадратные метры в городе над Бугом, это еще и расценки несколько годичной давности в нашей же Виннице.

Вот только тогда такие цены были даже с учетом действующего ипотечного кредитования, которое и подстегивало их рост. Сегодня же кредитов никто не дает...

Похоже, уже никто не сомневается, что цены на недвижимость в Виннице, как впрочем, и в других регионах страны, продолжат падение как минимум в первой половине 2009 года. Мнения расходятся только в том, насколько уменьшатся цены, и как долго будет дешеветь жилье.

Впервые после многолетнего периода роста, цены на недвижимость начали ощутимо снижаться. В то время как величина явной коррекции цен (по ценам предложения) пока невелика и составляет порядка 20%-25%, неявная коррекция (скидки, торг, иные преференции покупателю) уже составляет до 40%-45% от докризисных цен.

Очевидно, что в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на недвижимость будет развиваться и преобладать. Однако, по мнению экспертов, уже к середине весны часть объектов недвижимости достигнет "дна" по стоимости, особенно те предложения, чьи продавцы будут готовы идти на скидки и торг с опережением рынка. Квартиры, не имеющие кредитных историй, и имеющие конечную цель: получение денежных средств, на некоторое время перейдут в сегмент аренды квартир.

Но вместе с тем не стоит забывать, что вскоре рынок недвижимости могут "подогреть" банковские квартиры. Которые могут продаваться тоже по сниженным ценам. И таким образом предложение увеличится, спрос останется прежним, а значит, это даст новый повод к снижению цен.

- Однако на большие скидки по таким квартирам рассчитывать не стоит, - говорит директор винницкого АН "Альфа" роман Козловский. - Дело в том, по реализации залоговых квартир через аукцион тоже есть ценовые ограничения. Если не ошибаюсь, в ходе торгов цена не может быть снижена больше чем на 40%. В конце концов, банку тоже невыгодно продавать квартиру очень дешево.

Однако во всей этой ситуации есть еще одна сторона. Пока что наряду с тем, что квартиры подешевели в долларах, цены на них остались те же или даже немного подорожали в гривнях. В этом случае ситуация с курсом сыграла не очень хорошую шутку. Получается, что от такого подешевления выиграли только те, кто имеют сбережения в американских долларах.

Хотя и риелторы часто называют обесценивание гривни - главной причиной долларовой корректировки цен на недвижимость, все не так просто. Упомянутую выше ипотеку - тоже не стоит упускать из виду.

В условиях, когда сами банкиры не называют, когда вернут экономике кредиты, говорить об приостановлении тенденции падения цен, не говоря уже об их поднятии, не приходится. Ведь, как известно, в городе порядка 70-80% жилья приобреталось именно с помощью заемных средств.

Но даже, если случится чудо, и правительство, от которого банки ожидают поддержки, окажет таковую и кредитование будет возобновлено, на первых порах речь все равно будет идти о "сложных" кредитах. Во-первых, они уже не будут выдаваться всем подряд. Во-вторых, исходя из процентных ставок по депозитах, проценты по кредитам тоже будут не меньше. То есть на уровне 18-25% в гривнях, а люди, получающие зарплату в украинской валюте, наученные горьким опытом других, вряд ли решатся брать кредиты в инвалюте.

Если к этому всему добавить уже упомянутый не рост, а снижение уровня зарплат, то даже в случае возобновление ипотеки, подобная возможность для многих будет только призрачной. А поскольку в Украине, экономического чуда в этом году не предвидится, да и в мире кризис не спешит сдаваться, у банков вряд ли найдется возможность скинуть проценты в ближайшее время. Отсюда и пессимистический прогноз для продавцов квартир, в который не очень то и верится, но все же он есть. А люди, которые за последнее время все же успели присесть на кредитную иглу, не смогут так просто отказаться от такой зависимости.

Недавно были озвучены прогнозы, говорящие о том, что если мир начнет выходить из кризиса через год, то Украине понадобится около трех лет. Но даже если последнее неправда, все равно нужно ждать как минимум год, чтобы иностранные банки вновь начали вливать в свои украинские "дочки" капитал, позволяющий возобновить былые объемы кредитования.