Как отбиться от допзалога

Еще в октябре-ноябре минувшего года заемщики, особенно «счастливые» обладатели кредитных квартир, стали получать от банков уведомления о переоценке залога. Вначале декабря НБУ закрепил требование «осуществить пересмотр стоимости полученного в залог имущества» своим постановлением.

Процесс переоценки имущества, в частности квартир, происходит так же просто, как при первичной оценке залогового имущества. Менеджер банка либо определенный банком оценщик прибывает на место, фотографирует квартиру, затем через некоторое время сообщает заемщикам их жилье изменилось в цене. В сегодняшней ситуации в абсолютном большинстве случаев оно подешевело (в меньшинстве — осталось в прежней цене).

«При снижении стоимости залогового имущества банк рискует не вернуть свои деньги и потому может потребовать дополнительный залог — другое имущество, которое «подстрахует» в результате удешевления квартиры разрыв между ее нынешней рыночной стоимостью и суммой кредита», — комментирует директор департамента ипотечного кредитования «Сведбанка» Евгений Склеповой. — То есть, к примеру, вы брали кредит на квартиру в сумме $100 тыс., а теперь это жилье стоит $70 тыс.

Чтобы гарантировать себе возврат всей суммы в $100 тыс., банку и требуется допзалог, в качестве которого может выступить любое мало-мальски крупное имущество заемщика. Например машина, доли в квартирах родителей (если есть), имущество компании (если заемщик является владельцем). Поскольку разница между суммой кредита и рыночной стоимостью квартиры достаточно велика, ноутбук или мобильный телефон в качестве допзалога вряд ли «прокатит».

Выходом для тех, у кого нечего предоставить в допзалог, могут стать поручители: в случае вашего «банкротства» они погасят вместо вас кредит. То есть, если, к примеру, при получении кредита Вашим поручителем выступала только жена, то теперь неплохо бы, чтобы за вас дополнительно поручились, как минимум, ваши и ее родители, а лучше — еще и братья с сестрами.

Если же желающих разделить с заемщиком «радость» кредитного бремени нет, то банку ничего не останется, кроме как потребовать погасить весь кредит целиком досрочно. И проблема для заемщика состоит в том, что в действующем законодательстве ничего не сказано о том, насколько должна упасть стоимость залога, чтобы кредитор смог предъявлять претензии к должнику. Банки этот вопрос могут решать сугубо на свое усмотрение. То есть, даже если ваша квартира подешевела, к примеру, всего на $5тыс., банк может начать действовать. Но на каждое действие есть противодействие. О них и поговорим.

Бой по правилам

1. Если в договоре не прописана переоценка

Правоведы и банкиры советуют в первую очередь внимательно прочитать свой кредитный договор. Процедура переоценки залогового имущества и какие-либо последующие корректировки условий предоставления кредита, как правило, не прописаны в договорах между банком (кредитором) и физлицом (должником)», — утверждает вице-президент бизнеса «Персональные финансы» АБ «Диамантбанк» Анна Ткаченко.

Юрист юридической компании «ДДК» Антон Бойко также подтверждает, что в большинстве кредитных договоров отсутствует пункт об изменении стоимости заложенного имущества. «В соответствии со ст. 19 Закона Украины «Об ипотеке» все изменения и дополнения в ипотечный договор вносятся в виде дополнительного соглашения. Вы имеете полное право отказаться от подписания этого соглашения», — дает совет г-н Бойко.

Если банк все же требует провести переоценку имущества без подписания документов, от этого тоже можно оказаться. «Если в договоре это не предусмотрено, то и ответственность наступить не может», – отмечает Анна Ткаченко. Поэтому не ведитесь на психологическую обработку и «пугалки» банковских служащих, чем они в последнее время очень любят заниматься и не подписывайте никаких документов, прежде не взяв консультацию юриста.

2. Если в договоре есть проблемный пункт

В случае, если банк все-таки прописал создающий проблемы пункт в договоре, есть два способа борьбы. Первый — признать эти пункты недействительными в судебном порядке. «В законе «О защите прав потребителей» есть статья 18, в которой сказано, что кредитор не имеет права включать в договор «несправедливых» по отношению к заемщику условий.

Что справедливо, а что нет, сейчас оценочно решает суд. Если доказать, что право на переоценку залога создает явный дисбаланс прав в пользу банка по сравнению с правами заемщика, проблем можно избежать», — говорит Артем Стариков, юрист, руководитель проекта Anticollector.org.ua.

Второй путь более длинный, но также может быть эффективным. Стоит попробовать оспорить саму необходимость проведения допоценки в судебном порядке. «Квартиры подешевели в долларовом эквиваленте ровно на столько, насколько упала гривня плюс-минус 5-7%», — говорят в столичном агентстве недвижимости InReal.

То есть, если квартира стоила 490 тыс. грн. ($100 тыс. по «старому курсу»), то и сейчас, подешевев на 40%, она продолжает стоить те же 490 тыс. грн. (около $63 тыс. по курсу 7,7 грн. за доллар США). И это уже с учетом «семейных обстоятельств», когда люди сбрасывают цену, потому что срочно нужны деньги на погашение кредита, из-за разорения бизнеса и по другим причинам.

Такое состояние рынка позволяет строить свой «конструктивный диалог» с банком, прежде всего, на аргументе об отсутствии необходимости проводить переоценку. По крайней мере, гривневым заемщикам стоит взять это на вооружение.

Изменение стоимости залога должно быть подтверждено банком документально — отчетом об оценке рыночной стоимости предмета залога. Для проведения оценки субъект оценочной деятельности не только учитывает площадь недвижимого имущества и его местоположение, но и оценивает внутреннее состояние квартиры, наличие и стоимость ремонта.

«В случае, если заемщик не пустит оценщика в квартиру, достоверный отчет об оценке сделать будет затруднительно — можно будет лишь примерно оценить ее стоимость, по альтернативным объектам в этом районе», — отмечает г-н Бойко. Таким образом, доказать, что именно ваша квартира нуждается в дооценке, банку будет сложнее.

Если не пустить банковского менеджера на порог все же не вышло, стоит обратиться за альтернативной, независимой оценкой. «Вполне возможно, что квартиру оценят если не дороже, то, по крайней мере, по «докризисной» стоимости. Суд вполне может принять во внимание результаты именно такой оценки. Учитывая процесс повального урезания зарплат и сокращений, отсутствие наработанной судебной практики по кредитным спорам и четкой законодательной базы в этом вопросе, суд в большинстве случаев сейчас на стороне заемщика», — говорит Антон Бойко.

Впрочем, оценить ситуацию на рынке сейчас сложно даже самим оценщикам. По мнению Анны Ткаченко из «Диамантбанка», многие из независимых экспертов сейчас вообще не настроены переоценивать недвижимость. «Они понимают, что в условиях нестабильности курса их оценка, которая основывается преимущественно на методе сравнения аналогичных предложений на рынке, будет заведомо неправильной», — отмечает она.

Не забываться!

Однако нужно понимать, что заигрываться с банком также не стоит. Артем Стариков отмечает, что, согласно украинскому законодательству, в частности, закону «Об ипотеке», требовать от заемщика досрочного погашения кредита или взыскать жилье банк имеет право только в случае нарушения условий договора. А отказ от допоценки залога как раз и может быть расценен как отказ выполнять условия соглашения.

Чтобы не попасть впросак, стоит предварительно посоветоваться с юристом: ведь разные пункты договоров могут быть истолкованы по-разному. «Следует понимать, что обычному заемщику противостоят правовые департаменты банков, которые зря свой хлеб не едят», — резюмирует г-н Стариков.