Ипотека: цены падают, но проблемы остаются

Цены кредитов на недвижимость в Украине замедлили свой рост, а кое-где даже заметно просели, но получить реальный шанс отпраздновать новоселье от этого все равно проще не стало...

Как и в случае с кредитами, некоторое снижение процентных ставок в определенных сегментах ипотечных кредитов вызвано по большей части тем, что размах «кредитных ножниц», готовых подрезать и без того уменьшившиеся доходы среднего украинца, похоже, достиг своего максимума.

Ставки падают... местами

По данным маркетингового исследования, проведенного специалистами компании ИнтерКредит по информации ведущих украинских банков, в декабре средняя эффективная (реальная) ставка по ипотечным кредитам в гривне снизилась на 0,2% и по состоянию на 10 января составила 26,82.

При этом средняя величина эффективной ставки в гривне на жилье в новострое уменьшилась – до 26,79% (- 0,28%). Cредняя же эффективная ставка в гривне для вторичной недвижимоти практически не изменилась 26,87% годовых (-0,1%).

Средняя эффективная ипотечная ставка в долларах на новострой за этот период, напротив, выросла на 0,2%, – до 20,27%годовых, при этом число банков, декларирующих выдачу подобных кредитов на 25-летний срок по сравнению с первыми числами декабря 2008 года несколько возросло. Выросла и величина первичного взноса – в большинстве случаев она составляет 15-20% стоимости недвижимости.

Средняя эффективная ипотечная ставка в долларах для квартир вторичного рынка недвижимости выросла еще более заметно – на 0,63%, до 19,77% годовых, причем если для периода кредитования до 10 лет ставка сохранилась практически на уровне начала декабря-2008, то «длинные» кредиты на 20 и, особенно, на 25 лет подорожали гораздо сильнее – до 1,5%. Таким образом, прирост долларовых ставок только за ноябрь-декабрь прошлого года превысил 3% – и это при почти полной стагнации украинского рынка недвижимости!

Зато к началу января заметно (больше чем по гривне) снизились ипотечные ставки в евро. Для новостроя средняя эффективная ставка уменьшилась на 1,09% – до 19,46% годовых, причем число банков, предоставляющих подобные кредиты по сравнению с прошлым месяцем заметно возросло – впрочем, равно как и величина первого взноса, который теперь в большинстве случаев составляет 20-25% стоимости квартиры.

По-прежнему проще обстоит дело с получением ипотечных евро-кредитов для покупки квартир на вторичном рынке недвижимости – предложений от банков в этом секторе торговли недвижимостью гораздо больше. Правда, эффективные ставки здесь, в среднем, снизились лишь на 0,12% – до 18,83%годовых.

Проблемы остаются

В среднем же, сопоставление динамики изменения долларовых и евро ставок по кредитам в ноябре-декабре 2208 г. – как ипотечным, так и на приобретение авто, дает основания полагать, что украинские банкиры, учитывая возможный рост доллара в ближайшие месяцы, в долгосрочной перспективе все же отдают должное потенциалу объединенной европейской валюты.

Относительно же динамики изменений первичного взноса стоит отметить, что сегодня его величина, в среднем, составляет 30-35%, при минимальном 18-10% и максимальном – по-прежнему до 50% от оценочной стоимости жилья.

Однако не стоит полагать, что вместе с некоторым снижением ставок по отдельным ипотечным программам, сам процесс получения кредитов на приобретение жилья стал проще: многие банки, даже декларируя сравнительно умеренные ставки, отнюдь не торопятся, придирчиво отбирая претендентов. Так что без помощи профессионального финансового советника сегодня при получении ипотечного кредита, пожалуй, не обойтись.

Государство нам поможет?

Что же касается реализации государственной программы поддержки жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая подразумевала приобретение НБУ на вторичном рынке недвижимости облигаций Государственного ипотечного учреждения Украины (ГИУ), первоначально купленных одним из государственных банков, с последующим направлением полученных таким образом средств коммерческим банкам для рефинансирования ими ипотечных кредитов, то в этом наметился некоторый прогресс.

Так, на днях ГИУ сообщило о своих планах выпустить в 2009 году облигаций на общую сумму 1 млрд грн., со сроком обращения 5 и 7 лет. В качестве обеспечения выполнения обязательств по облигациям будет использована государственная гарантия, выданная 30 декабря 2008 года.

ГИУ также подписало с Министерством финансов Украины 30 декабря 2008 года Договор о порядке возмещения расходов государственного бюджета, которые могут возникнуть в случае выполнения Кабинетом Министров Украины гарантийных обязательств.

Как мы уже сообщали ранее, среди банков, которые примут участие в реализации данной программы – государственные «Укрсоцбанк» и Ощадбанк, а также коммерческие – «Райффайзен Банка Аваль», «Альфа-Банк» и банка «Аркада».