Под завалами ипотеки

Цены на недвижимость устремились вниз. Если они продолжат падение, ипотечных заемщиков ждут неприятности. Теперь банки могут требовать от них либо досрочного погашения кредита, либо дополнительного залога.

Риелторы срочно меняют лозунги. Ставшее привычным за несколько лет бурного роста цен обращение к покупателям: «Покупайте сегодня – завтра будет дороже», меняется на призыв к продавцам: «Продавайте сегодня – завтра будет дешевле».

Но это слабо работает: предложений на рынке в сотни раз больше, чем покупателей. Причина проста: главный двигатель рынка недвижимости – ипотечные кредиты – давно остановился.

То, что жилье за последние два месяца подешевело на 30–35%, сегодня не скрывают ни банкиры, ни риелторы, ни застройщики. «Уже не проблема купить однокомнатную квартиру в новом доме за $70 тыс., а двухкомнатную за $110 тыс.», – утверждает директор строительной компании. В ближайшие полтора-два месяца участники рынка недвижимости ожидают снижения цен еще на 10–15%.

Имеют право

Такое положение вещей не может не радовать население. Большинство украинцев уже давно перестало понимать, на кого рассчитана стоимость жилья. Но в стране сегодня 213 тыс. семей, которые, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, рискнули впрячься в ярмо ипотечного кредита. Снижение цен может принести им не только душевные муки и разочарование – дескать, «поторопились с покупкой и переплатили», но и сулит крупные неприятности.

Когда стоимость залоговой квартиры снижается, банкиры могут требовать, либо досрочного погашения кредита, либо дополнительного залога: недвижимость, имущество, машину или ценные бумаги. «В случае уменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости банк вправе потребовать от заемщика дополнительное обеспечение», – цитирует кредитный договор своего банка начальник управления ипотечного кредитования Райффайзен Банка Аваль Евгений Демянов. По словам юристов, такой пункт прописан в большинстве кредитных договоров.

Каждый банк устанавливает максимальную границу падения цен на недвижимость, при которой он может начинать переоценку залога. «Если заемщик взял кредит с 5% первоначальным взносом совсем недавно, то при падении стоимости залога на 5% банк будет просить погашать досрочно те или иные суммы», – утверждает начальник управления оценки рисков Актив-Банка Александр Сергунин.

Могут начинать беспокоиться клиенты банка «Хрещатик», ведь снижение их залога на 10% дает право последнему требовать досрочного погашения ссуды. В Райффайзен Банке Аваль эта планка выше – 50%.

Банкиры утверждают, что не будут дожидаться обвала цен на недвижимость. Уже сегодня они вправе взыскать долг раньше оговоренного срока. Причина проста: стоимость квартиры, находящейся в залоге, банки всегда рассчитывали в гривне, хотя ссуду чаще всего давали в долларе, курс которого стремительно растет уже второй месяц.

Как только тело кредита и платежи по нему в перерасчете на гривню превысят стоимость залога, финучреждение вправе потребовать от клиентов либо снизить сумму кредита, либо повысить сумму залога. «В таком случае никто никакого обвала ждать не будет», – объясняет директор департамента розничного кредитования банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко. Его учреждение уже приступило к пересчету сумм залога и кредита.

Без штанов не оставят

Ипотечные заемщики уже не раз в этом году жалели, что взяли кредит. Первый удар нанесли им банки в середине года, начав поднимать процентные ставки на 2–5%. Это увеличило ежемесячный платеж в среднем на $300 при $100 тыс. кредите на 20 лет.
Затем их чуть не отправил в нокаут стремительно дорожающий доллар, в котором было выдано около 80% ипотечных ссуд. В начале октября курс американской валюты к гривне начал расти как на дрожжах, и за два месяца увеличился на 46% – с 5,13 грн./1$ до 7,5 грн./$. Теперь на оплату кредита в среднем уходит на 2 тыс. грн. больше.

Добить ипотечных заемщиков у банкиров вряд ли поднимется рука, утверждают эксперты. Клиенты и так находятся на грани дефолта. Количество невозвратов в банках по ипотеке выросло с 1% до 3% и продолжает расти. «Около 30–40% должников могут отказаться платить. У банков возрастет количество невозвратов, а коллекторские компании окажутся на взлете», – убеждает психолог Юлия Иваненко, ранее работающая с банковскими должниками.

И хотя на банковских сайтах появляются сотни новых предложений по реализации залоговой недвижимости, банкиры успокаивают: их санкции не станут массовыми. Досрочного погашения они намерены требовать от клиентов, которые взяли кредит без первоначального взноса либо опаздывали с платежами. «Если появляются неровные платежи или каким-то образом они нарушаются, то это (требование вернуть долг раньше либо предоставить дополнительный залог. – «24») возможно», – говорит начальник управления развития продуктов для частных клиентов OTP Bank Алексей Руднев.

Остальные заемщики могут пока спать спокойно. «Заемщикам-ипотечникам сейчас стоит беспокоиться по поводу повышения ставок и курса доллара. Удешевление недвижимости – это головная боль банкиров», – утверждает Сергунин из Актив-Банка. По его словам, банкиры не будут применять санкции к добросовестным заемщикам, поскольку рост невозвратов в первую очередь ударит по финучреждениям. «Мы прекрасно понимаем : заводить клиента в глухой угол нельзя, иначе это будет невозвращенный кредит», – вторит ему зампредседателя правления Ощадбанка Александр Гришко.

Финансисты даже готовы пойти на уступки заемщикам и готовятся к перекредитованию клиентов. «Если заемщик не может погасить досрочно или дать дополнительный залог, мы будет искать пути решения этой проблемы. Кто-то попросит рефинансироваться», – говорит Игорь Шевченко. Кому именно предложат досрочно погасить ссуду, банкиры пока не знают – все кредиты будут рассматриваться индивидуально. Поэтому заемщикам следует набраться терпения или новых долгов для погашения старых.

Забрать без суда

Отобрать у неплательщика квартиру и продать – дело для банка хлопотное и затратное. Только судебные разбирательства могут длиться пару лет, а за этот период проценты банку никто не платит. В ожидании массовых неплатежей банкиры начали перестраховываться. Вместе с Нацбанком, МВД и Минюстом они договариваются установить упрощенную процедуру досудебной реализации залогов.

В случае принятия Верховной Радой изменений в Закон Укра­ины «О залоге» ипотечным заемщикам придется несладко. Чтобы выставить клиентов из квартиры, банкам потребуется лишь исполнительная надпись нотариуса. «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется государственным исполнителем на основании исполнительного письма, суда, приказа Хозяйственного суда или исполнительной надписи нотариусов в установленном порядке», – прописано в новом варианте закона «О залоге». По словам юристов, это позволит снизить время по взысканию с нескольких лет до нескольких месяцев.

Прямая речь

Александр Гришко, заместитель председателя правления Ощадбанка

- Мы прекрасно понимаем: заводить клиента в тупик нельзя, иначе это будет невозвращенный кредит.