Все преимущества и недостатки покупки залоговой недвижимости

Перед покупкой стоит посоветоваться с юристом

Наверное, каждому из нас не раз доводилось слышать что-то о покупке залогового имущества или банковского конфиската. Кто-то говорит, что это выгодно, кто-то — что это достаточно сложно и связано с серьезными рисками.

Юрист ЮК Aleksey Pukha and Partners Максим Кононенко и адвокат юридической компании «ЮБГ» Екатерина Гутгарц пролили свет на некоторые вопросы.

После получения банковского кредита под залог какого-то имущества через какое-то время часть взявших кредит обнаруживает, что их желания не совпадают не только с возможностями сразу расплатиться за желаемое, но и с возможностью платить за кредит. И вот тут приходится пожалеть о былом легкомыслии: банк в той или иной форме забирает залоговое имущество и продает его.

Как продают. Как говорит Максим Кононенко, существует два способа реализации залогового имущества: добровольное и принудительное.

Добровольный способ — самый безопасный для покупателя этого добра, будь то квартира, машина или еще что-то. Ведь заемщик добровольно передает имущество в счет погашения долга, и это сводит к минимуму риски возникновения ситуаций, когда договор купли-продажи по каким-то причинам может быть признан недействительным. Да и банк, как заинтересованная сторона, также уделяет внимание правомерности проведенной сделки.

Оборотная сторона этого способа — цены в не сильно отличаются от рыночных. Иногда такое имущество продается даже по стоимости аналогичного, но не имевшего никакого отношения к кредитованию и залогам.

Принудительный способ, как понятно из названия, применяется тогда, когда неудачливый заемщик не хочет расставаться со своим имуществом добровольно. «Тогда залог, на который было обращено взыскание, можно купить на публичных торгах, организованных государственной исполнительной службой на основании судебного решения или исполнительной надписи нотариуса», — указывает Екатерина Гутгарц.

По словам Максима Кононенко, цена такого имущества по сравнению с рыночной значительно ниже (25—40%), но при этом и риски куда выше.

Как проходят торги

Большинство из нас слабо представляет, что такое торги на аукционе. Но если присмотреться, то все выглядит не так уж и страшно. Сначала вам нужно зарегистрироваться в качестве участника торгов. Для этого нужен документ, удостоверяющий личность, и идентификационный код.

Кроме того, от вас потребуют документ о внесении так называемого гарантийного взноса — он составляет от 5 до 15% от стартовой цены имущества и служит подтверждением серьезности ваших намерений: если вы выиграете торги и откажетесь от покупки, то эти деньги вам не вернут.

Кроме того, вы платите еще и регистрационный взнос (его сумма определяется правилами аукциона и может составлять, например, пару десятков гривен). Регистрироваться в большинстве случаев можно и за час до начала торгов, но лучше финальный срок регистрации уточнить заранее.

Далее вы получаете пронумерованную карточку для участия в торгах — именно ее вы и поднимаете, когда согласны с названной ведущим ценой.

После оформления протокола ведения аукциона вам дается неделя на то, чтобы полностью рассчитаться за покупку (ваш гарантийный взнос входит в цену покупки). Остальным же участникам торгов их гарантийный взнос вернут в течение трех дней.

В чем могут заключаться риски

Как рассказал Максим Кононенко, возможны несколько ситуаций, когда договор купли-продажи залогового имущества может быть отменен.

Это может произойти, если проведенные торги не соответствовали действующим законам. Так, например, в Законе Украины «Об ипотеке» и Положении «О порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества» (утвержден постановлением Кабмина №1448 от 22.12.1997 г.) написано, как продавать вещи, купленные по ипотеке. Если эти порядки в чем-то были нарушены, аукцион может быть признан недействительным, а его результаты отменят. Причем иск в суд по этому поводу может подать абсолютно любой из участников аукциона. «Если договор будет признан недействительным, деньги, уплаченные победителем, ему вернут», — уточняет Екатерина Гутгарц.

«А я тут прописан!» Если залоговым имуществом было какое-то жилое помещение, то там могут оказаться прописанными родственники неудачливого заемщика или несовершеннолетние дети, которым взамен не предоставлено новое жилье.

А по ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения любых сделок с недвижимостью, право собственности или пользования которым имеют дети, нужно разрешение органов опеки и попечительства. Значит, если такого разрешения нет, сделка может быть отменена.

«Несогласная я!» Еще один вариант — должник может подать в суд для признания договора недействительным. Так, например, один из супругов может требовать отмены первоначального кредитного договора, потому что он, мол, не знал о его заключении.

И потребовать отмены сделки по продаже имущества, владельцами которого они являются, так как он не давал на то согласия. Тут все дело в частях 2, 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, по которым считается, что один супруг заключает договоры с согласия второго. Исключение — мелкие бытовые покупки.

То есть купить пару удочек без согласия жены муж может, а вот заложить или продать квартиру либо машину — уже нет. Причем «угу» или кивка головы в качестве согласия недостаточно: оно должно быть письменным по всем договорам ценного имущества, кроме того, его нужно удостоверить нотариально или зарегистрировать в госорганах.

«Квартирка то под арестом». Может оказаться и так, что на залоговое имущество наложен так называемый запрет отчуждения или обременения. Например, может быть наложен арест на объекты недвижимости органами дознания или следствия либо судебными органами в связи с делами, которые находятся в производстве.

Или на автомобиль по делу о ДТП. Другие случаи наложения запрета отчуждения предусмотрены ст. 73 Закона Украины «О нотариате». Например, это может быть сделано после обращения органа опеки и попечительства с целью защиты личных и имущественных прав и интересов ребенка, который проживает в этой квартире или жилом доме или имеет право собственности на него.

На залоговое имущество может быть наложен и административный арест — подходящие для этого случаи описаны в ст. 94 Налогового кодекса Украины. Частный пример — владелец имущества нагрешил в качестве предпринимателя.

Как подстраховаться

Никому не хочется расторженных сделок, разрушенных планов и других разочарований — особенно после того, как залоговое имущество было уже практически вашим. Поэтому выход один — внимание и предусмотрительность.

Конечно, вряд ли в ваших силах гарантировать безупречное проведение аукциона, который организовываете не вы. Но внимательно изучить существующие правила (порядок проведения торгов) вы можете. И обратить внимание организаторов, если что-то идет не так. Или не участвовать в торгах, которые идут с явными нарушениями и могут быть отменены.

Проверки. Максим Кононенко советует тщательно проверить все правоустанавливающие документы на имущество — предмет договора; сам кредитный или ипотечный договор; решение суда о принудительном взыскании (не оспаривается ли оно в высших судебных инстанциях) — если таковое имеется. Если вы не чувствуете в себе достаточно квалификации для такой проверки — обратитесь к юристу.

Если речь идет о приобретении жилья, нужно обратить внимание на наличие прописанных несовершеннолетних детей, да и взрослых граждан тоже. Ни то, ни другое вас там порадовать не может. Эту проверку можно осуществить, обратившись с запросом в жэк за информацией о людях, которые зарегистрированы в квартире.

Если владелец залогового имущества женат (замужем), вам нужно удостовериться, что супруг дал письменное согласие на получение кредита под залог. Это должны были сделать еще в банке, но мало ли. Конечно же, вам нужно увидеть письменное согласие на продажу имущества, которое является предметом договора.

И, наконец, остается убедиться в отсутствии административных обременений у имущества. Это можно сделать путем подачи запросов в налоговую и исполнительные службы, а также в Единый реестр запретов отчуждений имущества. В этом деле лучше тоже обратиться за помощью к юристу или знакомому нотариусу.

Конечно, для того, чтобы все эти хлопоты имели смысл, вы должны видеть заметную выгоду от покупки квартиры, машины или другого имущества.