Кризис доверия на рынке недвижимости Киева

Нынешнюю проблемную ситуацию на рынке недвижимости Киева определяет кризис доверия. Такое мнение в интервью корреспонденту УКРИНФОРМа высказал председатель совета директоров Инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Юрий Костоглодов.

По его словам, рынок недвижимости Киева в последние полгода был едва ли не самой популярной темой для обсуждений и дебатов. Хотя споры по поводу цен и предела их роста идут довольно давно, еще с 2005 года, но своего апогея достигли летом-осенью этого года. Самый первый ярлык, который был приклеен на рынок недвижимости, был ярлык "ипотечного кризиса".

Сегодня много сказано о причинах ипотечного кризиса в США, в основе его лежит так называемый "ипотечный пузырь" - относительно новое явление, которое возникает в ситуации неадекватной оценки потенциального роста активов. Это провоцирует ажиотажный спрос на активы. При достижении крайней точки роста, происходит обвальный спад цен.

Ипотечные пузыри "надулись" не только в США, но и в Прибалтике и Казахстане.

Есть ли ипотечный кризис в Украине?

Юрий Костоглодов уверен, нет, это институциональные кризисные явления, в чистом виде ипотечный кризис был только в США. Эксперт считает, что современное состояние рынка недвижимости Киева подтверждает тезис: "Только достаточно институциализированная экономика может быть рыночной".

Правда, следует сделать оговорку что именно медленный характер рыночных реформ, в настоящее время играет позитивную роль и потенциально может стать "буфером", защищающим от последствий мирового финансового кризиса.

Одним из важнейших факторов институционального воздействия для любого сегмента экономики является государственное регулирование. В украинском варианте мы имеем одну из наиболее сложных систем государственного регулирования строительного рынка. Однако к концу 2007 - началу 2008 года именно этот фактор сыграл позитивную роль, поскольку длительные, дорогостоящие и непрозрачные процедуры сыграли роль "гирь" на ногах стремительно растущего рынка.

Эти "гири" не дали совершить прыжок в пропасть настоящего кризиса, не допустив появления избыточного предложения жилой недвижимости Киева. Если в этом случае, чрезмерная зарегулированность сыграла позитивную роль, то в другом случае, государство сыграло деструктивную роль. Речь идет о популистских декларациях уменьшения затрат на подготовку проектов и циклически появляющаяся активность по поводу программы "Доступное жилье".

Есть примеры из жизни харьковского рынка, когда 2/3 строительных площадок "заморожены" не по причинам отсутствия средств, продаж, а в результате алогичных в нынешней ситуации действий ГАСКа, который в силу совершенно понятных мотивов, останавливает строительство, подрывая и так ослабленный рынок недвижимости Киева.

Еще одна группа факторов институционального характера, в силу своей неразвитости сыграла позитивную роль - финансовый рынок и фондовый рынок. Фондовый рынок Украины, в силу своего младенчества не стал источником инвестиционных ресурсов и по этой причине, а также в связи с отсутствием производных ипотечных инструментов не стал дополнительным катализатором кризисных явлений.

Эксперт отмечает, что самое неоднозначное воздействие на рыночную конъюнктуру оказывает теневой оборот. По данным Министерства экономики интегральный показатель коэффициента теневой экономики в 2007 году составил 32% от ВВП. Фактически, это означает, что через "конвертную" заработную плату, "оптимизацию" налогообложения, взятки и т.п., перераспределяется около 40 млрд долларов. Однако в условиях мирового финансового кризиса влияние этого "институционального нароста", как это не парадоксально, оказывает позитивное воздействие.

Теневой сектор, в той его части, которая генерирует наличный денежный оборот, поддерживает ликвидность рынка многих рынков, в том числе рынка недвижимости Киева. Этот же фактор играет весомую роль в том, что доля ипотеки в продажах первичного не была решающей, в отличие от Балтии и Казахстана.

Теневой сектор для всех отраслей, всегда, а после начала снижения ликвидности рынка, начавшейся в апреле 2008 года - особенно активно, играет роль "компенсатора" снижения ликвидности, посредством "легализации" наличных денег и включение их в безналичный оборот. Он сглаживает снижение инвестиционного потока иностранных инвестиций за счет возврата раннее выведенных средств.

Ключевым моментом является то, что рынок недвижимости Киева не самоидентифицировался и, как следствие, нет его идентификации в общественном сознании.

Сейчас рынок недвижимости Киева переживает институциональный кризис - который можно охарактеризовать кризисом "доверия". Проявление этого кризиса лежит в двух плоскостях - государственно-политической, общая нестабильность общества, поверхностные реформы, популизм - создало ситуацию пороховой бочки.

В этой ситуации общее недоверие провоцирует недоверие субъектов рынка. С другой стороны, такая ситуация усугубляется информационной закрытостью и непрозрачностью самого рынка и его участников - застройщиков. Если нет четкой информационной позиции, нет достоверной информации, то этот вакуум заполняется слухами, домыслами, мифами.

Сегодня сложилась ситуация, когда в отрасли отсутствует серьезная аналитика, статистика, маркетинговый анализ недвижимости Киева. Это и является основной причиной, почему вместо объективной картины появляются "предсказания" ничем не отличающиеся от предсказаний пифий.

Отрасль должна стать информационно открытой. Свое слово в этом должна сказать Украинская строительная ассоциация, которая помимо отстаивания интересов участников рынка, должна стать источником достоверной, корректной и пользующейся доверия информации. Отрасль должна выстраивать систему накопления информации, серьезно заняться аналитическими изысканиями.

Должно измениться и отношение со СМИ. Застройщики и общественные организации должны научиться генерировать информацию, которую было бы интересно распространять. Эта информация должна быть авторитетной и достоверной. По сути, сейчас в условиях кризиса необходимо выработать принципы социально ответственного взаимодействия отрасли и СМИ, - заявил эксперт.