Банки не смогут отбирать квартиры у покупателей новостроек без их согласия

Имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. К такому выводу пришел Верховный суд, рассмотрев иск одного из инвесторов.

Так, 12 июня Верховный суд (ВСУ), проанализировав судебные решения различных инстанций по иску физического лица к компании Экобуд, банку Киев и нотариусу, пришел к выводу, что застройщики не имеют права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг.

Еще 20 января 2007 года инвестор заключил договор с ООО Экобуд об участии в строительстве в Киеве объекта недвижимости, в исполнении условий которого был заключен договор купли-продажи ценных бумаг.

По данным газеты, полностью инвестор рассчитался с компанией Экобуд 13 ноября 2008 года, но акт приема-передачи квартиры был заключен с ним лишь 15 декабря 2011 года. Однако, как оказалось, во время строительства жилого здания застройщик решил отдать в залог недвижимость площадью 5,9 тыс. кв. м, включая квартиру инвестора. 12 сентября 2007 года компания Экобуд получила кредит в банке Киев на 58,7 млн грн и $2,6 млн, а уже 18 сентября в качестве залога по займу застройщик передал кредитору имущественные права на квартиры.

Инвестор оспорил эту передачу, поскольку не давал на нее согласия. 1 января 2012 года Святошинский районный суд Киева принял решение признать договор передачи банку прав на имущество недействительным, а также обязал снять запрет на отчуждение этой недвижимости, однако 5 декабря 2012 года Апелляционный суд Киева отменил это решение, сославшись на то, что на момент заключения договора с банком имущественные права на недвижимость принадлежали ООО Экобуд, а инвестор полностью рассчитался лишь в 2008 году.

Верховный суд пришел к выводу, что передача застройщиком имущественных прав банку в этой ситуации была незаконной. В своей правовой позиции он определил, что распоряжение имущественными правами кем-либо, кроме инвестора, или без его согласия нарушает его права и противоречит Гражданскому кодексу и закону Об ипотеке.

ВСУ отменил постановление Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, который 4 января 2013 года отказал инвестору в кассации. Эта кассация будет рассмотрена.

Со своей стороны, в банке Киев (был национализирован правительством Юлии Тимошенко после кризиса в 2008-м) сообщили, что застройщик не уведомил их о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам. В учреждении сослались на то, что ипотечные отношения регулируются не только законом Об ипотеке, но и законом Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах, который имеет больший приоритет, поскольку был принят позже.

Банкиры неохотно комментируют это судебное решение, поскольку такие инвестиции являются рискованными - пока недострои не введены в эксплуатацию, нельзя легализовать право на залоговую недвижимость и понять, не была ли перепродана квартира.

В то же время, юристы отмечают, что такое решение станет серьезным аргументом в судах в пользу покупателей жилья, в предыдущие годы столкнувшихся с недобросовестными действиями застройщиков.