Осторожно: квартирная сделка

Стремительный рост цен на жильё привлёк в своё время на рынок недвижимости любителей лёгкой наживы. Если собрать вместе все истории, в которых покупатель или продавец квартиры пострадали от мошеннических действий, получится многотомное издание.

Что нужно знать, чтобы не попасться на удочку проходимцев и не лишиться крыши над головой? Как отстоять свои права в том случае, если риэлторы или застройщики не исполняют условия договора с покупателем?

Вообще существует три варианта приобретения жилья: напрямую, без посредников; через агентство недвижимости и на этапе строительства (долевое участие). По данным комитета по защите прав потребителей г. Иркутска, жалобы и претензии, с которыми обращаются граждане, в основном касаются ненадлежащей работы агентств недвижимости и компаний-застройщиков.

На что жалуетесь?

— ЗА 9 месяцев текущего года в общей сложности к нам обратилось 160 человек, 79 из них имеют претензии к строительным компаниям, 81 — к риэлторским услугам, — отмечает начальник отдела защиты прав потребителей администрации г. Иркутска Виктор Низовцев. — Для сравнения: в прошлом году таких заявлений было 102 и 100 соответственно (на 20% больше).

Количество обращений потребителей по вопросам недвижимости составляет 5–6% от общего числа обращений. По мнению Виктора Петровича, это достаточно большая цифра. К примеру, на работу жилищно-коммунальных компаний жалуются в 3 раза реже.

Хотя есть и положительные моменты: одна треть обращений связана с получением необходимой для потребителя информации об агентстве недвижимости или застройщике. По сути дела, это просьбы рекомендовать ту или иную организацию. Две трети обращений — жалобы на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Сертификат честности

— Когда граждане приходят к нам за рекомендацией, мы советуем им пользоваться услугами агентств, которые прошли добровольную сертификацию, — рассказывает Виктор Низовцев. — Такая процедура введена только в этом году. Раньше за деятельностью агентств недвижимости контроль практически не осуществлялся: лицензирования не проводилось, закон о риэлторской деятельности не был принят.

По сути, существовал только внутрикорпоративный контроль со стороны областного союза риэлторов и Иркутской гильдии риэлторов. Но этого было недостаточно. Поэтому Российской гильдией риэлторов разработан национальный стандарт брокерских услуг на рынке недвижимости, и в ряде регионов пошёл процесс добровольной сертификации. Наконец он дошёл и до Иркутска. На сегодняшний день прошли сертификацию 9 агентств, из них 3 — иркутских, остальные — из Усолья и Братска.

Как распознать мошенников

Член Иркутского областного союза риэлторов Дмитрий Банщиков советует при выборе агентства недвижимости обратить внимание на срок его существования на рынке.

— Сейчас создаётся очень много фирм-однодневок, которые могут собрать деньги с клиентов и быстро свернуть свою деятельность, — предупреждает Дмитрий Николаевич. — Я советую приходить в агентство не по рекламе, а по рекомендации. Стоит поинтересоваться: помещение, в котором располагается агентство, находится в собственности компании или арендуется. Если арендуется, то на какой срок. Мошенники редко снимают офис более чем на три месяца. Можно навести справки об агентстве в комитете по защите прав потребителей.

При проведении операций с недвижимостью существует множество «подводных камней» и юридических тонкостей, поэтому оформление сделки по купле-продаже следует доверить нотариусу. Это поможет потребителю не только сэкономить деньги и время, но и застрахует от мошенников.

На вторичном рынке жилья бродит особенно много «красивых» историй о мошенничестве.

Ловушки договора

Например, вы заключаете договор с риэлторской конторой, не собрав о ней никакой информации. Выбранные вами риэлторы исправно, раз в неделю, предоставляют на ваше рассмотрение варианты, которые абсолютно далеки от обозначенных при заключении договора. Наконец, вы теряете терпение и приходите в офис с целью забрать документы на квартиру и найти другого посредника.

Но сотрудники указывают вам на пункт подписанного лично вами договора, по которому вы не имеете права продавать свою квартиру без участия данной фирмы в течение определённого срока. Здесь также присутствует и другой пункт, гласящий, что при досрочном разрыве договора по вашей инициативе вы обязуетесь выплатить фирме полпроцента от продажи квартиры в качестве компенсации.

Теперь понятно, что вы стали жертвой мошенников, но угрозы привлечь к данному делу прокуратуру, к сожалению, ни к каким результатам не приведут, потому что никаких законодательных нарушений здесь нет. Ведь двухсторонне подписанный договор является основой гражданских взаимоотношений. И даже суд здесь бессилен. Чтобы не стать жертвой таких преступников, при заключении договора не забудьте указать, включаются ли в общее вознаграждение агентству расходы по подбору квартиры. Если это в проекте договора не предусмотрено, то запишите сумму таких затрат отдельным пунктом.

Обманчивая дешевизна

— Очень часто покупатели «ведутся» на низкую цену квартиры, — говорит Дмитрий Банщиков. — Чтобы привлечь клиентов, цены на квартиры в объявлениях занижаются, иногда предметом сделки являются и вовсе несуществующие квартиры. Мошенники берут задаток или аванс, при этом объясняют, что документы на квартиру в данный момент переоформляются, и предлагают ознакомиться с ними позже.

Бывали даже случаи, когда мошенники продавали своим клиентам арендованное жильё. По-моему, главная проблема пострадавших от обмана граждан — беспочвенное доверие. Сам факт появления в газете объявлений о продаже квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешёвой цене должен насторожить и послужить как минимум поводом для дополнительных проверок.

Подводные камни «долевки»

Самое уязвимое место на рынке недвижимости — покупка квартиры на начальной стадии строительства. Наиболее популярен среди застройщиков так называемый предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, это соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры.

Но квартира полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. Деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а «в целях гарантии сохранения платёжеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры». При такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить договор купли-продажи квартиры.

В принципе, застройщик может и не заключить основной договор, у него найдётся масса причин, по которым он откажется это делать. Кроме того, в суде признать право собственности на квартиру будет невозможно. Принудить к заключению основного договора застройщика сможет только суд. При отказе от сделки купли-продажи застройщик обязан вернуть деньги, но для него это даже благоприятный исход. Получится, что вы бесплатно прокредитовали строителей. По мнению экспертов, отдавать деньги по предварительным договорам по меньшей мере легкомысленно.

По мнению Виктора Низовцева, приобретение жилья через жилищно-строительный кооператив имеет ряд особенностей. «Иногда такой кооператив создаётся для того чтобы уйти от ответственности по закону 214 “Об участии в долевом строительстве», т.е. кооператив выступает промежуточным звеном между застройщиком и покупателем, — поясняет Виктор Петрович. — Таким образом, организация, берущая на себя подряд по строительству дома, которая, по сути, должна выступать застройщиком и заключать от своего имени договоры со всеми физическими лицами, действует через жилищно-строительный кооператив.

Дело в том, что участие в кооперативе регулируется самостоятельным законом и не попадает под действие закона о защите прав потребителей и закона «Об участии в долевом строительстве». Кооператив — дело добровольное: вступил — подчиняешься решению общего собрания. В таких сообществах, как правило, основная масса пассивна, всеми членами управляет руководство. Кооператив, во-первых, освобождает от ответственности застройщика, а во-вторых, позволяет заработать дополнительные деньги. Ведь на содержание кооператива собираются вступительные, членские взносы, только паевые идут непосредственно на строительство.

Совет

В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлторская контора не смогла найти вам подходящую квартиру. Следует чётко прописать, что вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на поиск квартиры составляйте максимально полно и понятно, вплоть до вида из окна квартиры.

Это поможет вам вернуть деньги за поиск квартиры, если он не увенчался успехом. Если риэлторское агентство в срок, указанный в договоре, не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения и, если прописано в договоре, выплачивает неустойку.