Что будет с квартирой при невыплате ипотеки?!

Ведущий юрист фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Юлия Кирпа разъяснила, как и по какой цене продается недвижимость, выступающая залогом по ипотечному кредиту.

- Если заемщик ипотечного кредита оказывается неплатежеспособным, как продается залоговая квартира или дом?

- Закон Украины «Об ипотеке» предусматривает две возможных процедуры реализации предмета ипотеки - на публичных торгах или банком как ипотекодержателем.

- Кто определяет продажную стоимость залоговой недвижимости?

- В случае реализации объекта непосредственно банком цена продажи должна быть установлена по согласию между ипотекодержателем (банком) и ипотекодателем (заемщиком или его имущественным поручителем). Также цена может определяться на основании акта оценки объекта недвижимости, устанавливающим его рыночную цену, которая определена независимым сертифицированным оценщиком.

В случае продажи объекта недвижимости на публичных торгах начальная стоимость его продажи может быть установлена либо решением суда, либо по согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем, а если они не достигли согласия - на основании акта оценки. При этом начальная цена продажи предмета ипотеки не может составлять менее 90% его стоимости, указанной в акте оценки.

- Банк может приобрести залоговую недвижимость?

- Да, ипотекодержатель может выступать одним из покупателей на публичных торгах.

- А если недвижимость на торгах никто не приобрел?

- Тогда в течение одного месяца с даты проведения первых торгов должны быть проведены повторные публичные торги. При этом начальная цена продажи объекта недвижимости может быть уменьшена, но не более чем на 25%. Если не осуществились и повторные публичные торги ввиду отсутствия покупателей, предмет ипотеки может быть выкуплен ипотекодержателем по цене не ниже 65% от его (предмета ипотеки) стоимости. Если же банк не выкупает объект недвижимости по указанной цене, то ипотека может быть прекращена по решению суда.

- Что означает такое прекращение для сторон ипотеки?

- Квартира, неотягощенная ипотечными обязательствами, остается не у заемщика, а у банка, соответственно, остается необеспеченный (беззалоговый) кредит, который, несмотря на прекращение ипотеки, заемщик обязан погашать.

- Может ли быть установлена цена ниже стоимости кредита?

- Цена предмета ипотеки, который подлежит продаже, не зависит от суммы кредита. Поэтому возможна ситуация, при которой цена предмета ипотеки будет меньше суммы кредита.

- Как и на каких основаниях заемщик может оспорить установленную судом цену залогового имущества?

- Путем обжалования судебного решения в вышестоящем суде (апелляционной или кассационной инстанции). Основаниями для обжалования могут быть, например, несоответствие установленной судом цены залогового имущества его рыночной стоимости, наличие в акте оценки, на которую полагался суд, противоречивых данных, подготовка акта оценки неуполномоченным субъектом и тому подобное.

- Может ли действовать такая схема: банк и заемщик составляют договор, исходя из которого в случае невозвращения ипотечного кредита заставное имущество заемщика автоматически передается банку и может быть продано без участия суда?

- Закон «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя между последним и ипотекодателем (таким договором также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре). Он может предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет погашения кредита или право продать предмет ипотеки от своего имени третьему лицу.

В этих случаях предмет ипотеки передается в собственность банку или продается третьему лицу по рыночной стоимости, подтвержденной актом оценки или согласованной между сторонами, поэтому судебное разбирательство не требуется.