Плюсы и минусы дешевой ипотеки под 3%

Социальную инициативу Президента удешевить ипотечные кредиты до 3% годовых, безусловно, не случайно запустили перед выборами.

Это хорошая площадка и для рекламы и козырная карта, которую активно собираются использовать политтехнологи Партии Регионов во время избирательной гонки.

Однако не стоить отрицать пользу от этого проекта. Государство дало хоть какой-то шанс молодым семьям получить жилье, а также показало намерение оживить ипотеку и соответственно строительство в стране.

Попробуем разобраться во всех плюсах и минусах этой программы и рассказать, как в теории и на практике реализуется эта ипотека.

Преимущество в программе имеют граждане, которые состоят на квартирном учёте. Но это не обязательное условие! Для участия достаточно также любое другое подтверждение, что вы нуждаетесь в улучшение жилищных условий.

Кроме этого, есть возможность самостоятельно выбирать застройщика, который вызывает доверие, и, который, прежде всего, успешно прошел отбор для участие в программе.Этим, кстати, и отличается этот проект от программы, которую предлагает Фонд содействия молодежному жилищному строительству под те же 3% годовых.

Дальше вы подаете весь пакет документов получателю средств низшего уровня, преимущественно это региональные представители того же Фонда молодежного кредитования. Министерство делегировало им такие полномочия, поскольку сотрудники Фонда уже имеют опыт общения с людьми.

После позитивного рассмотрения документов получатель дает зеленый свет, вы обращаетесь в банк, который изучает вашу платежеспособность.

Согласно изменениям к постановлению Кабмина суммарный ежемесячный платеж по кредитному договору не должен превышать 50% (в первой редакции было 40%) совокупного среднемесячного дохода семьи. То есть доходы одного гражданина или семьи минимум из двух человек должны быть не ниже примерно – 5000 грн.

Эта цифра может колебаться в зависимости от стоимости квартиры, на которую вы претендуете. Лимит максимального дохода в связи с последними поправками к постановлению уже не учитывается.

По поводу финансовых учреждений. В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства сообщают, что в программе принимают участие 9 банков. Два из них государственных – Сбербанк и Укргазбанк – работают по всей Украине, семь коммерческих – частично, в отдельных регионах и с определенными застройщиками.

В результате процесса вы заключаете трехсторонний договор: с банком и представителем государства, и отдельно с застройщиком, с которым вы, между прочим, можете оговаривать детали сдачи квартиры. Например, договориться о готовом ремонте. Это - о процедуре.

Теперь к плюсам этой программы. Во-первых, государство предлагает ипотеку сроком на 15 лет под 16% годовых, 13% из которых компенсирует самостоятельно. На общих условиях оформить ипотеку практически невозможно, а если удается, то процентная ставка со всеми платежами может достигать 30%.

Кроме того, в связи с последними изменениями постановления, компенсация процентов происходит как софинансирование. Гражданин платит 3% годовых плюс тело кредита и получатель бюджетных средств – 13% компенсации ставки.

Это значит, что по сравнению с предыдущим опытом молодежного кредитования заемщик теперь не должен платить сразу всю процентную ставку, а потом ждать и думать, исполнит ли государство свои обязанности. Как известно с практики молодежного кредитование, такие задержки оплаты со стороны государства могли быть до полугода.

О рисках. Прежде всего это политическая и экономическая нестабильность в стране, риск положиться на государство. В этом году в бюджете предусмотрено на удешевленную ипотеку 1 млрд. грн. По словам министра Минрегиона Анатолия Близнюка, в следующем году его ведомство будет просить еще 2 млрд. грн. на продолжение этой программы, но стопроцентной гарантии на бесперебойное финансирование на 15 лет никто не дает.

Также надо внимательно изучить соглашение с банком и знать, что предусмотрено на тот случай, если погашение процентной ставки по кредиту со стороны государства опаздывает или не приходит вообще – в договоре могут всплыть подводные камни.

Второй плюс – это возможность получить квартиру за стоимость, значительно ниже рыночной. Согласно постановлению предельная цена квадратного метра, например, в Киеве должна составлять 7 тыс. грн. плюс допускается превышение не более чем на 25% (это примерно до 8700 грн.).

Даже с максимальным превышением эта стоимость значительно ниже рыночной, которая сегодня на первичное жилье составляет около 10 000 грн. за кв. м.

Встречный риск – недобросовестный застройщик и несвоевременная сдача жилья. По программе дешевые кредиты выдаются на покупку первичного жилья в доме, который уже сдался в эксплуатацию, но не раньше 2009 года, или же на инвестирование в недострой.

Что ж происходит на практике. Посетив столичный ипотечный центр, на базе которого создали «единое окно», – место, где можно проконсультироваться сразу с тремя участниками программы (застройщиком, банком и представителем государства – получателем средств низшего уровня), мы пришли к нескольким выводам.

Первая и, наверное, главная практическая проблема – это выбор застройщика, точнее отсутствие выбора. В Киеве квартиры предлагают только две строительные компании «Киевгорстрой» и «Финансовая компания «Жилье-Инвест».

Оказалось, что Киевгорстрой на данный момент вообще ничего не может предложить, потому что все квартиры уже забронированы и не известно, когда появятся, а другая компания предлагает только один дом в районе Троещины.

Следующий вывод, стоимость квадратного метра - максимально допустимые 8700 грн., рассчитывать на 7000 не стоит. Ну и конечно, ни о каких готовых квартирах даже речи не идет. Застройщики предлагают только недострой, который в лучшем случаи сдадут в эксплуатацию через год.

Еще один момент, который вы должны учитывать – финансовый. Согласно норме, государство компенсирует для одного человека или семьи из двух членов только 40 кв. м жилплощади. Но современные новострои, особенно в Киеве, практически не планируют такие «маленькие» однокомнатные квартиры. Такая же ситуация для семьи с ребёнком.

Для трех членов семьи допустимо 58 кв. м, на каждого последующего члена добавляйте по 18 кв. м. Минимальные 2-комнатные квартиры в столице планируются от 60 кв. м. и выше. Поэтому сразу рассчитывайте, что все метры выше нормы вы будете компенсировать за полной кредитной ставкой 16%.

К этому добавьте разницу стоимости каждого метра – государство компенсирует ставку за кв. м. стоимостью 7000 грн., но застройщик, как мы убедились, предлагает от 8700 грн. Не забывайте также о первом взносе за квартиру 25% от стоимости квартиры.

Новые правила постановления гласят, что первый взнос за решением банка может быть уменьшен при наличии дополнительного залога по кредитному договору. Это в теории, но на практике очень сомнительно, что финансовые учреждения, для которых, по их же комментариям, кредиты под 16% очень рискованный шаг, станут уменьшать сумму первого взноса.

Остается только взвесить все плюсы, минусы и принять свое решение. В любом случае кредит – это риск, но удешевленная ипотека под 3% – это хоть какой-то шанс приобрести собственное жилье и кроме того выгодно вложить сбережения.

P.S.. Условия удешевленной ипотеки прописаны в постановлении правительства от 25 апреля 2012 г. № 343 со всеми изменениями.