Кредит на квартиру под 3% - жилье не для бедных? Часть 2

После того как в Украине запустили программу дешевой ипотеки, многие задумались над тем, стоит ли оформлять кредит.

Превышение площади над нормативом – не единственное разочарование, которое ждет стесненных в финансах заемщиков. Поскольку сумма кредита, предоставляемого под 3% годовых, рассчитывается еще и исходя из нормативной стоимости квадратного метра. Она зависит от региона приобретения недвижимости и для Киева составляет 7000 гривен, для Киевской области, областных центров, Севастополя и Симферополя – 5000 гривен, а для других населенных пунктов – 4000 гривен. Стоимость жилья сверх нормативной заемщик также должен будет оплатить за свой счет без начисления частичной компенсации процентов.

Однако в такую сумму оценивают льготное жилье в правительстве, а подсчеты застройщиков на этот счет могут отличаться. И отличаются: как нам сообщили в «Киевгорстрое», стоимость квадратного метра жилья в реализуемых по программе объектах составляет 8700 гривен, или на 1700 гривен больше нормативной.

Предположим, что семья из двух взрослых и двух детей (школьник и ребенок до шести лет) стеснена в жилищных условиях и претендует на получение льготного кредита на квартиру в Киеве. По нормативам они могут рассчитывать на жилье площадью 58 квадратных метров стоимостью 7000 гривен за метр. Как видим, в рамках 58 квадратных метров в предложенных домах семья может выбрать лишь однокомнатную квартиру, что для четырех человек не слишком удобно.

Предположим, что наша семья старается сэкономить и выбирает самую маленькую двухкомнатную квартиру площадью 64,36 квадратного метра. При стоимости квартиры в 64,36*8700=559 932 гривны первоначальный взнос (25%) составит 139 983 гривны. Однако не забываем, что семья должна будет также уплатить разницу между нормативной и реальной стоимостью квартиры, которая составит 559 932 - (58*7000) = 153 932 гривны. Поскольку эта разница засчитывается в первоначальный платеж по кредиту, то семья должна будет внести аванс в сумме 153 932 гривны.Таким образом, сумма льготного кредита, которую может получить семья, составит 406 тысяч гривен.

При этом ежемесячный платеж по договору (из расчета процентной ставки по кредиту в 16% годовых) составит 5963 гривны, а значит, для получения кредита семья должна располагать ежемесячным официальным доходом в сумме не менее 14908 гривен. Очевидно, что не многие из украинских семей могут похвастаться таим размером официального дохода.

Как видим, к примеру, молодой украинец с официальной зарплатой в 5000 гривен, проживающий с родителями и стоящий на «квартирной очереди», по льготной программе приобрести себе квартиру не сможет.

Однако вернемся к нашей гипотетической семье. Если их доход все же соответствует минимально необходимому, но не превышает 47170 гривен в месяц, то с учетом частичной компенсации процентов (из расчета процентной ставки по кредиту в 3% годовых), они будут ежемесячно платить по кредиту 2804 гривны. А это гораздо меньше средней по рынку стоимости аренды двухкомнатной квартиры в Киеве, которая, по данным специалистов, в июне-2012 составляет около 4800 гривен.

Кроме того, сдача в эксплуатацию доступных домов в Киеве запланирована в июле-октябре 2013 года. А значит, поселиться в новое жилье покупатели смогут примерно в начале 2014 года. До того времени тем из них, кто снимает жилье, кроме платежей по кредиту придется оплачивать еще и аренду.

Несмотря на все перечисленные «но» для многих украинских семей подобная программа все же выглядит как едва ли не единственный шанс на покупку собственного жилья: ведь недвижимость в ближайшее время радикально дешеветь не обещает, а кредит под 3% годовых действительно просто так не получишь. Казалось бы, когда жить негде, то можно закрыть глаза и на скудный выбор кредитуемых объектов, и на неминуемую доплату за сверхнормативную площадь.

Однако даже в этом случае остаются нюансы, которые ставят под вопрос все преимущества программы. В частности, средства на компенсацию процентов по льготным кредитам выделяются государственным бюджетом ежегодно. Может ли заемщик быть уверен, что в течение следующих 10-15 лет государство каждый год будет предусматривать необходимую сумму в бюджете, выделенных денег хватит на всех заемщиков-участников программы, а платежи будут поступать своевременно, а не с задержкой, скажем, на несколько месяцев?

Готов ли заемщик, в случае задержки выплат из бюджета (или принятия самого бюджета), выплачивать кредит по полной ставке? Ведь в случае просрочки более чем на 180 дней предоставление частичной компенсации прекращается. А задержки выплат из Госбюджета выглядят вполне реально: стоит вспомнить предыдущую программу частичной компенсации процентов, о которой глава Фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин сказал, что она создает отложенную нагрузку на бюджет и может работать лишь при коротких сроках кредитования.

А законодательство, как и в случае с предыдущими программами льготного кредитования, не предусматривает ответственности перед покупателем ни за несвоевременное перечисление компенсации процентов, ни за опоздание со сдачей дома в эксплуатацию.

Судя по всему, эти вопросы беспокоят многих нуждающихся в улучшении жилищных условий украинцев, поскольку и в Минрегионстрое отмечают, что заемщики не торопятся получать льготные кредиты. По данным министерства, за две недели с начала действия программы было заключено всего 35 кредитных договоров, из них по 12 – в Киеве и Днепропетровске, остальные в других регионах. При этом в 2012 году Правительство планирует выдать около 3000 кредитов.

Напомним, кроме Ощадбанка кредитовать по льготной программе выразили желание еще девятьучреждений: Укргазбанк, как и Ощадбанк, согласился кредитовать заемщиков по всей Украине, а остальные банки - в отдельных регионах. В целом же кредиторами по программе могут выступать только учреждения из первых двух групп по классификации НБУ, то есть банки с активами более пяти миллиардов гривен.