Земля в кредит: почему не развивается пригородная ипотека?

Тенденции, действующие на рынке городской недвижимости, не работают, когда речь идет о купле-продаже земельного участка или дачи. 

Рост процентных ставок наблюдается во всех видах кредитования. Но увеличение на 3% за два месяца и на 0,6% за месяц эксперты склонны считать значительным. Если покупать землю в кредит на десять лет, в процент гривне составит 19.54 в долларах – 15.03, в евро - 14.35.

Спекулянту не до кредита

«Ставки по кредитам на землю сейчас находятся на максимальном уровне», - рассказал аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых. Подорожание повлекло за собой снижение спроса. Но есть и другие причины, по которым ни отдельные покупатели, ни строители коттеджных городков не спешат кредитоваться.

Не более 5% покупателей земельных участков берут кредит в банке

Покупателей земли и жилья в пригороде можно условно разделить на два вида. Первый – так называемые спекулянты, которые ушли с рынка столичной недвижимости, привлеченные более высокими темпами роста цен на загородные дома и землю. Они покупают с целью перепродать дороже, потому кредит, особенно с учетом роста процентной ставки, для них интереса не представляет. Ведущий специалист департамента маркетинга компании Костецкий пояснил: «В этом сегменте кредиты не берутся вообще. Ведь погашение процентной ставки значительно сокращает желаемую прибыль».

Второй вид покупателей – будущие собственники. Они приобретают земельные участки для того, чтобы построить там свой дом. Среди них уже есть и потенциальные клиенты банков, но таковых не более 5%. По словам Костецкого, если у человека недостаточно денег на приобретение земли, то у него их нет и для строительства дома. Участки, как правило, покупают за наличные, а вот процент людей, которые берут кредит на строительство, на порядок больше. По данным компании, более 70% частных домов возводятся за два летних сезона – именно на такой срок и берутся кредиты.

Большое количество компаний-застройщиков коттеджных городков не обладают правами на землю

На рынок земли и пригородного жилья в гораздо большей степени, чем кредитная ставка, влияет курс доллара. Весеннее колебание американской валюты и привело к тому, что цены на землю росли галопирующими темпами, подскочив за полгода на 11%. «Если доллар обесценился на 10%, это сразу же влияет на размер торга – сейчас он либо не превышает 5%, либо вообще отсутствует. Если тенденция подорожания доллара сохранится, цены на землю будут расти плавно», - говорит Костецкий. По прогнозам экспертов, в конце года стоимость земельных участков в Киевской области будет на 25% превышать уровень цен начала 2008 года.

Воздушные замки

Несмотря на то что ежегодно на рынок коттеджного жилья выходят десятки девелоперских компаний, привлечь их в качестве крупных клиентов на земельные кредиты банкам тоже непросто. Большое количество компаний-строителей вообще не обладают правами на те участки, на которых они строят коттеджные городки. Как правило, застройщики получают землю от местных сельсоветов на условиях, подобных садовым или дачным кооперативам.

Другой вариант – берут участки в аренду на длительный срок, чаще всего на 49 лет. В пресс-службе СК «Европа» сообщили, что подобная практика является очень распространенной. Причем даже в тех случаях, когда речь идет о больших коттеджных поселках.

Это является очень большим риском для покупателей, так как впоследствии подобный участок может доставить владельцу дома немало проблем. Местные власти могут изъять излишки земли либо повысить стоимость арендной платы за нее. Поэтому эксперты рынка советуют потенциальным домовладельцам покупать недвижимость у тех компаний, которые владеют правами на земельные участки.

Риски в банке

Сами банки также считают земельные кредиты делом хлопотным. Кредитование покупки земли – достаточно новая услуга для отечественных финансовых учреждений. А потому считается рискованной. Заемщику придется позаботиться о том, чтобы участок был соответствующим образом оформлен, а главное – использовался по целевому назначению. Ведь если окажется, что он предназначен для ведения, например, сельского хозяйства, банк впоследствии не сможет его реализовать. Поэтому часто банки при выдаче кредитов на землю требуют первоначальный взнос или наличие другого залогового имущества.

Рынок земельного кредитования активизируется только после отмены моратория на продажу сельхозземли

Кредиты на строительство дома - более популярная услуга, но тоже сопровождается массой хлопот для заемщика. Ни один банк не выдаст кредит без предварительно составленной проектно-сметной документации. И сэкономить на ней уже не удастся.

По прогнозам экспертов, рынок земельного кредитования активизируется, когда в Украине будет снят мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения.