В кредитном седле. Где настоящему ковбою взять деньги на загородный дом

В XIX веке тебе бы порекомендовали угнать чужой скот или ограбить хранилище золотого запаса в Форт Нокс. Как вариант, получить щедрое вознаграждение за поимку того, кто успел все это провернуть до тебя. В общем, выбор не велик и чреват неприятностями.

Но, к счастью, времена Дикого Запада в Украине прошли, и можно смело обратиться в банк за помощью, оставив кольт на время у охранника.

У тебя есть два варианта: купить в кредит уже готовый дом или занять деньги на его постройку. Первый случай не для слабонервных. Чтобы без проблем взять в кредит приглянувшийся домик стоимостью $250 тыс., нужно располагать суммой около $100 тыс. для аванса и зарабатывать не менее $4 тыс. в месяц, половину из которых на протяжении ближайших 15 лет придется отдавать банку.

Потенциально занять деньги можно почти у любого банка. Но стоит внимательно изучить требования банкиров, и список кредиторов заметно сократится. Условия по таким кредитам практически не отличаются от предложений банка на покупку квартиры (в среднем 12,5% — 16% годовых в долларах), максимальная сумма кредита ограничена $100 тыс. — $250 тыс.

А вот сроки финансирования предельно сжаты. Нередко банки, декларирующие длительный период кредитования (21-30 лет), согласны расстаться с деньгами на такой строк только при покупке дома в черте города или в избранных населенных пунктах, пользующихся большой популярностью. Так что если тебе приглянулось ранчо в Конче-Заспе, можешь ни в чем себе не отказывать.

В большинстве случаев домик под Киевом, а тем более в других регионах Украины, кредитуется не больше чем на 15 лет. Далее ряд банков сообщит, что кредит возможен только в случае полной готовности дома к проживанию. И конечно, он должен быть сдан в эксплуатацию. Ключевое условие всех банков — приватизация земли.

По закону, при покупке дома в кредит в залог передается и участок. Естественно, что земля и жилье должны принадлежать заемщику. Если земля не переходит в собственность покупателя-заемщика (например, находится в пользовании, принадлежит продавцу по праву пожизненного дарения и т.п.), в кредите скорее всего откажут.

Загородный дом в кредит обойдется дешевле, если строить своими силами, ну или силами наемных ковбоев, желательно из Западной Украины. И строить умеют, и берут недорого. В таком случае необходимо занять только на постройку дома. Возможны два варианта: взять кредит под залог имеющейся недвижимости (городской квартиры либо суперликвидного земельного участка) или получить целевой кредит на индивидуальное строительство.

В первом случае срок кредита будет максимум 5-10 лет, а ставки на 1%-2% выше обычных при покупке квартиры на вторичном рынке. Зато банк не станет интересоваться, как были потрачены его деньги. Во втором случае можно одолжить на 15-25 лет, а конечные ставки по кредиту будут сравнимы с обычной ипотекой. Залогом на время строительства выступит участок, а по завершению — сам дом.

Целевое назначение участка должно предусматривать возможность жилищного строительства. Землю под выращивание сельхозпродукции банки в залог не возьмут — её нельзя продать. Вот только для такого кредита необходимо будет предоставить всю сметно-проектную документацию.

Дело в том, что банки, финансирующие строительство, выделяют деньги поэтапно на основании стадий строительных работ, так что для постройки собственного жилья неминуемо придется задействовать официальные компании. Площадь земельного участка и размеры дома играют немаловажную роль при получении кредита. Если участок меньше 10 соток — деньги не получишь. Приветствуется возведение домов площадью в среднем от 150 кв. м до 400 кв. м.

Часто банки разделяют периоды строительства дома и эксплуатации. Например, одни дают заемщикам отсрочку платежей на определенное время, чтобы за это время возвести дом, а уж потом оплачивать кредит, другие стимулируют ускорение строительства путем уменьшения кредитной ставки после введения дома в эксплуатацию (Альфа-банк, ОТП-банк).

При оформлении таких кредитов обязательными будут несколько видов страхования:

• заемщика от несчастного случая — 0,3% от суммы кредита (ежегодно),
• земельного участка — 0,15-0,2% от оценочной стоимости (ежегодно),
• строительно-монтажных рисков на период строительства — 0,2-0,4% от сметы (на период строительства),
• дома (после ввода в эксплуатацию) — 0,3% от стоимости дома (ежегодно).

Разово нужно будет оплатить услуги нотариуса и оценщика, комиссию за выдачу кредита (1%-2% от суммы кредита) и госпошлину за оформление договора ипотеки (0,1% стоимости залога).

Как один из банков видит твое жилье, под которое выдаст кредит

• Жилой дом (коттедж), загородный дом, который имеет от 1 до 3 этажей (включая мансарду), рассчитанный на одну-две семьи, размещенный на отдельном участке земли, специально отведенном для его строительства, который отвечает следующим критериям:
• Строится в регионе со сформированным ликвидным рынком аналогичной недвижимости, желательно в коттеджных городках.
• Должен быть расположен в 30-50 км от многонаселенного города или расположен в курортной, рекреационной местности.
• Площадь земельного участка: 10-40 соток (за городом), минимум 5 соток (в городе).
• Площадь дома — 150-400 кв. м (если больше, то за личный счет — финансируется строительство разницы в метрах).
• Состоит из прихожей, 2-3 спален, 2-3 санузлов, кухни, зала, хозяйственных и др. помещений.
• Возможность подключения к централизованным коммуникациям (газопроводу, водопроводной сети, отоплению, канализации, электросети и др.) или установление индивидуальных систем согласно с проектом.
• Развитая инфраструктура (транспортное соединение, подъездные пути, присутствует социальная инфраструктура).
• Архитектура отвечает типичной для региона.
• Конечная рыночная стоимость дома не превышает $600 тыс.

Респонденты

Евгений Склеповой, директор департамента ипотечного кредитования ОАО «Сведбанк»

На каких условиях можно получить кредит в банке на постройку загородного дома или на его покупку?

— В нашем банке получить средства на постройку загородного дома можно с помощью программы кредитования «Кредит на покупку земельного участка»: срок — до 20 лет; аванс — от 15% от рыночной стоимости; одноразовая комиссия банка — 1,0% от суммы кредита; ставки: грн. — 18,0% годовых, дол. — 13,0% годовых, евро — 12,5% годовых.

Еще одна программа — «Потребительский кредит под залог земельного участка». Ее условия следующие: срок — до 10 лет; сумма кредита — до 100% от ликвидационной стоимости; одноразовая комиссия банка — 1,0% от суммы кредита; ставки: грн. — 18,50% годовых, дол.— 13,5% годовых, евро — 13,0% годовых.

При этом уже после выдачи кредита клиент обращается в банк с прошением о постройке жилого (загородного) дома на данном земельном участке (необходимо предоставить разрешение на постройку и проектно-сметную документацию), и потом банк соответственно принимает решение.

Для покупки загородного дома у нас существует программа кредитования «Жилая ипотека на вторичном рынке». Ее условия таковы: срок — до 30 лет; аванс — от 0% от рыночной стоимости; одноразовая комиссия банка -1,0% от суммы кредита; ставки (если аванс 0 %) грн. — 14,9% годовых, дол. — 12,5%годовых, евро — 12,0% годовых. Если аванс превышает 10% от суммы кредита, то ставки будут следующими: грн. — 13,9% годовых, дол. — 11,9% годовых, евро — 11,0% годовых.

Обязательно ли при получении кредита на строительство жилья сотрудничать со строительной компанией? Можно ли привлекать рабочих в частном порядке?

— Так как речь идет о программе «Кредит на покупку земельного участка», то выбор клиента строительных организаций для нас не имеет значения.

В каких случаях вы можете отказать в кредите даже если платежеспособность заемщика не вызывает сомнений?

— Если у заемщика плохая кредитная история или недостаточное обеспечение (стоимость, юридические аспекты, строительство).

Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка

На каких условиях можно получить кредит в банке на постройку загородного дома или на его покупку?

— Для покупки загородного дома на вторичном рынке можно воспользоваться программой кредитования «Жильё в кредит» (вторичный рынок) на следующих условиях: срок кредитования до 30 лет, процентные ставки: от 16,0% в UAH и от 12,6% в USD и EUR при одноразовой комиссии — 1,2% от суммы кредита.

Для покупки загородного дома на первичном рынке можно воспользоваться программой кредитования «Жильё в кредит» (первичный рынок) на следующих условиях: срок кредитования до 30 лет, процентные ставки: от 17,0% в UAH и от 13,5% в USD и EUR при одноразовой комиссии — 1,2% от суммы кредита.

Также можно воспользоваться программой, которая не требует контроля целевого использования кредитных средств — «Ипотечный кредит» под залог недвижимости (в т.ч. будущей недвижимости и земельного участка). При этом максимальный срок кредитования составляет 20 лет, процентные ставки: от 16,9% в UAH и от 13,3% в USD и EUR при одноразовой комиссии — 1,2% от суммы кредита.

При этом необходимо отметить конкурентные преимущества кредитования в Укргазбанке: возможность выбора формы получения кредита (наличными или безналичными), возможность досрочного погашения, без каких-либо штрафных санкций, а также высокий уровень обслуживания клиентов.

Какие документы необходимо предоставить заемщику по предмету залога? Что делать, если дом построен в садовом товариществе (не зарегистрирован в БТИ и нет проектно-сметной документации)?

— В случае если предметом залога выступает дом, заёмщику (физическому лицу) по предмету залога необходимо предоставить в банк следующие основные документы:

по дому: правоустанавливающие документы на недвижимость (договор покупки-продажи, мены, дарения и т.п., а также технический паспорт, справка-характеристика БТИ или выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничения, форму 3);

по земле: государственный акт права собственности на земельный участок (или государственный акт на право постоянного пользования землёй, или договор аренды земли, или выписка с базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра или справка органов земельных ресурсов, какими бы подтверждалось, что земельный участок, на котором размещён объект недвижимости в собственности либо в пользовании собственника этой недвижимости).