Кредит под залог квартиры: возможные риски

Насколько выгодно брать кредит под залог своей квартиры для покупки автомобиля, дачи или для открытия собственного бизнеса? Риски такого кредитования огромны - в случае чего можно запросто лишиться жилья. Зато, если сделка выгорит, можно заставить "мертвую" недвижимость приносить "живые" деньги.

Помнится, в своих книгах Роберт Кийосаки советует изыскивать такие способы покупки активов, которые бы сами окупали себя. Например, покупать недвижимость в кредит, сразу сдавать в аренду и погашать кредит за счет арендных платежей. Или еще лучше: купить жилье по дешевке (и в кредит!), а через год-два продать с большим "наваром". Так и кредит закрывается без лишних переплат, и на покупку нового объекта для инвестиций денег хватает.

Для таких сделок у миллионера Кийосаки уже достаточно средств - он покупает недвижимость по всему миру. А как быть тем, кто свободных денег не имеет, но хочет заработать на росте цен на недвижимость или землю, открыть свой бизнес или просто получить кредитную линию на крупную сумму?

Ответ банкиров один: взять кредит под залог уже имеющегося жилья. В Европе такие займы носят название "На высвобождение капитала" и пользуются большой популярностью.

Бери кредит, на что хочешь

"Я работаю в агентстве недвижимости и каждый день отслеживаю ситуацию на рынке. Четыре года назад я решился заложить квартиру своих родителей и купить на эти деньги квартиру в строящемся доме. Абсолютно не жалею об этом поступке, хотя со "стариками" поругался тогда конкретно. За годы строительства цены на недвижимость выросли многократно. Сразу после сдачи дома я продал новую квартиру, закрыл кредит и получил на руки весьма круглую сумму. Сейчас открыл свой бизнес и чувствую себя весьма комфортно", - рассказывает риелтор Сергей Шевченко.

Прелесть кредита под залог недвижимости в том, что банки вообще не контролируют то, как именно заемщик будет использовать полученные кредитные средства. Хоть дом строй за городом, хоть квартиру покупай, хоть открывай ЧП по торговле семечками.

"Полученные деньги клиент может использовать на любые личные нужды, такие как оплата крупных покупок, ремонт, обучение, свадьба, путешествие и так далее. Мы не запрещаем тратить деньги на бизнес, реализовывая задачи по его развитию: покупку оборудования, пополнение оборотных средств", - объясняет начальник управления розничного бизнеса банка "ПУМБ" Валерий Пацуй.

Правда, ставки по займам под залог жилья иногда несколько выше (в среднем на 0,5-1,5%), чем по классическим ипотечным кредитам. Но так далеко не у всех банков. В среднем за такой заем нужно будет платить 13,5-14,5% в год в долларах и 15-18% в гривнах.

Сроки "недвижимых" займов весьма приличные - до 10-20 лет. Для сравнения - беззалоговый кредит наличными выдается сейчас максимум на 1-6 лет, только в гривнах и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

Обычно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилья до 70-80% его оценочной стоимости. Иными словами, имея в активе жилье, стоимостью хотя бы $150 тыс., можно рассчитывать на заем в $105-120 тыс., который можно использовать по собственному усмотрению. Некоторые банки, правда, ограничивают максимальные суммы кредитования - $200-300 тыс., но можно найти банк, который и не предъявляет таких требований.

Платить за кредит, к примеру, в $100 тыс., придется немало. При ставке в 14% на срок 20 лет платеж составит более $1200 в месяц (по аннуитетной схеме). И если под залог имеющегося жилья покупать новое, то никаких начальных взносов не потребуется! Сейчас найти кредит с нулевым взносом на покупку жилья или земельного участка - практически нереально.

"В условиях нехватки финансовых ресурсов и высокой инфляции банки вынуждены ужесточать требования к ипотечным заемщикам - увеличивается размер первоначального взноса клиента, который в ближайшее время у большинства банков составит в среднем 20-25%. А это значит, что с повышением ставок кредитования получить заем на покупку недвижимости смогут только платежеспособные клиенты", - объясняет ситуацию председатель правления "ОТП Банк" Дмитрий Зинков.

С подобными проблемами сталкиваются и те, кто хочет начать свой бизнес "с нуля". Целевые кредиты для предпринимателей выдаются только при условии, что они работают на рынке не менее 3-6 месяцев, и лишь под залог имущества (квартиры, машины, оборудования и так далее). Беззалоговые экспресс-кредиты для малого бизнеса выдаются на очень скромные суммы и только после тщательного изучения деловой репутации заемщика.

На что брать кредит?

Оформить кредит под залог даже с учетом нынешней ситуации на финансовом рынке - не так уж трудно. Гораздо тяжелее правильно выбрать объект для вложения полученных заемных средств. То есть выбрать способ, которым можно "оживить" деньги, "заснувшие" в недвижимости, - непросто.

Ситуация на рынке первичного жилья и земли после пары лет ценового галопа весьма грустная. Риски инвестора (а тем более в статусе заемщика!) неоправданно высоки.

Самым реальным объектом для инвестирования остается вторичное жилье. Особенно если взять ипотечный кредит с нулевым взносом не удается или если банк выдвигает по нему нереальные требования (высокие ставки, куча поручителей и так далее). Кредиты под недвижимость позволяют также купить то жилье, на которое банк не хочет выдавать традиционный ипотечный кредит (например, квартиру в старом или загородном доме). Рынок недвижимости сейчас в стагнации - с начала года объем сделок на рынке недвижимости сократился на 20%, но шансы на его дальнейший подъем все еще сохраняются.

"Я делаю вывод, что сейчас рынок недвижимости находится в состоянии некоего равновесия. Ожидать резкого снижения цен не стоит из-за того, что при таком риске продавцы просто снимут свои квартиры с торгов и сдадут их в аренду. Квартира кушать не просит, да и спрос на жилье остается неудовлетворенным. При этом не будет и роста цен, так как свободных финансовых ресурсов в экономике становится меньше и они не разогревают рынок жилой недвижимости. Спекулятивные капиталы на волне сообщений о грядущем мировом продовольственном кризисе идут в сельхозземлю", - резюмирует советник министра экономики Сергей Яременко.

Еще одним способом использования "оживленных" денег может стать покупка под залог квартиры, автомобиля (без начального взноса и обязательной страховки) или открытие кредитной линии в размере 70-80% стоимости жилья. В любом случае, решаясь на кредит под залог квартиры, стоит просчитать все расходы, возможные доходы и, главное, риски!

Недвижимость нужно ежегодно страховать (0,3-0,4% стоимости жилья), а за кредит нужно будет платить проценты. Средняя переплата по таким кредитам за 20 лет составляет ни много ни мало 140-150%. Принесут ли существенную прибыль квартира, купленная на полученные деньги, или начатый бизнес?

В случае же проблем с оплатой кредита банк вполне может поставить вопрос ребром и заставить продать квартиру для погашения займа. Репутация заемщика в этом случае будет испорчена, и взять новый кредит для покупки жилья будет уже непросто.

Какой кредит легче?

Какая схема кредитования дает наименьшую величину ежемесячного взноса по кредиту.

Кредит под залог квартиры

Под залог квартиры ценой $100 тыс. получен кредит в $20 тыс. на срок 10 лет*** по ставке 14% в долларах. Тогда среднемесячный полный платеж по кредиту - $170. Страховка жилья - $300 в год. Страховка жизни заемщика: $60-70 в год (не во всех банках требуют).

Итого: около $200 в месяц

Классический автокредит

Оформлен классический автокредит на $20 тыс под 13,5% в долларах и на максимальный для автокредитов срок 7 лет. Среднемесячный полный платеж: $351.**

Итого: $351 в месяц

Кредит наличными*

Кредит наличными на ту же сумму без залога невозможен: банки выдают максимум 25-50 тыс. гривен. Но можно взять в пяти разных банках в среднем под 17% годовых в доллар – на срок до 3 лет. Среднемесячный платеж всем кредиторам - $700.

Итого: $700 в месяц

* - можно потратить на покупку машины

** - как и во всех прочих способах получения кредита придется дополнительно платить за полисы автоКАСКО и «автогражданку» -из расчета до $90 в месяц при стоимости авто около $20 тыс.

*** - большой срок кредитования позволяет на начальном этапе платить немного, но по мере роста доходов можно перейти к ускоренному погашению кредита.

А если не подорожает?

Выгодно ли покупать новую квартиру под залог старой для сдачи в аренду?

Допустим, в кредит покупается квартира за $200 тыс. по ставке 14% годовых на 20 лет.

• Ежемесячный платеж по кредиту составит $2487 (аннуитет).
• Такую квартиру можно сдать за $800 в месяц.
• За 20 лет доход от аренды составит $192 тыс.
• Суммарные же расходы по погашению кредита составят $596,9 тыс.
• Чистый убыток от операции составляет $404,9 тыс.

Таким образом, чтобы купленная в кредит квартира принесла доход при условии ее постоянной аренды, ее удорожание от момента покупки должно составить как минимум 100% за 20 лет, то есть от 5% в год, что, вроде бы, реально.

Берут, но не все

Отправляясь в банк за кредитом, стоит заранее узнать, какую именно недвижимость он согласен взять в залог. Банки сейчас стали весьма переборчивыми. Чтобы облегчить свою задачу по продаже залоговой квартиры, некоторые финансисты даже вводят специальные условия по ее расположению. Например, в банке "ПУМБ" готовы выдать деньги под залог только той недвижимости, которая расположена не далее 30 км от черты города - для областных центров (50 км - для Киева) и не далее 10 км от береговой зоны - для Крыма.

Не любят они хрущевки и квартиры в старых домах. От того, во сколько банк или его оценщик оценят жилье, зависит сумма кредита, так что выбирать кредитора стоит весьма тщательно.

ИТОГО: Кредиты под залог недвижимости недороги, дают доступ к большим суммам, но весьма рискованны. Однако при стабильно высоких доходах заемщика они позволяют серьезно увеличить его инвестиционные возможности.