Рынок ипотечного кредитования восстанавливается очень медленно.

Рынок ипотечного кредитования восстанавливается очень медленно. Хотя сегодня готовность прокредитовать граждан на покупку жилья уже декларируют более 30 банков, реальные объемы выдачи таких займов очень скромны.

Объемные показатели

По информации Минюста, в 2010 г. нотариусы зарегистрировали 26,4 тыс. ипотечных договоров. При этом жилье (дома и квартиры) закладывали всего 16,1 тыс. раз. В остальных случаях закладывались земельные участки, космические объекты, морские и воздушные суда.

Этот показатель немного больше, чем в 2009 г., однако почти в 10 раз меньше, чем в 2007 г., когда наблюдался бум ипотечного кредитования.

Продолжение стагнации на рынке ипотеки подтверждают и сами банкиры. “ВТБ Банк” возобновил ипотечное кредитование в августе 2010 г. Уже в IV квартале мы выдали более 140 кредитов на общую сумму более 25 млн грн. Мы только пробуем готовность рынка. Потенциальный отложенный спрос достаточно велик”, - отмечает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования “ВТБ Банка”.

Ненамного лучше дела обстоят и у других ипотечных кредиторов: объемы выдачи очень далеки от докризисных. “В 2010 г. Ощадбанк ужесточил условия кредитования, следствием чего стало уменьшение количества выдаваемых в месяц кредитов до 200.

Во второй половине 2010 г. мы постепенно стали смягчать условия (понижать ставки, уменьшать размеры аванса и т.д.), благодаря чему количество выданных ипотечных кредитов, например, в декабре 2010 г. уже составляло около 300”, - рассказывает Антон Тютюн, заместитель председателя правления Ощадбанка.

Банкиры подчеркивают, что больше всего ипотечных кредитов в посткризисный период было выдано в декабре прошлого года.

“Во втором полугодии 2010 г. наш банк выдавал на покупку жилья и под его залог около 40 кредитов в месяц более чем на 5 млн грн. Пик сезона по количеству сделок традиционно пришелся на декабрь 2010 г., когда в общей сложности мы выдали более 50 ипотечных кредитов примерно на 8 млн грн.”, - говорит Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса “Индэкс-Банка”.

По ее словам, общее количество выданных банком ипотечных кредитов выросло в январе 2011 г., по сравнению с январем 2010 г., более чем в 3 раза, а если учитывать кредиты только на покупку жилья - то почти в 4 раза.

В 2010 г. банков, возобновивших предоставление ипотечных кредитов на покупку жилья, стало в 3 раза больше, чем в 2009 г. В связи с этим кредитная конкуренция на все еще малоактивном рынке жилья сильно ужесточилась. Неудивительно, что борьба за заемщиков вынуждала банкиров очень резко снижать процентные ставки по ипотечным продуктам.

В результате, по самым скромным оценкам, за 2010 г. средние ставки “упали” на 8 п.п. Кроме того, чтобы сделать свое предложение более привлекательным, многие финучреждения уменьшили объем требуемого первоначального взноса до 30%.

По оценкам банкиров, это тот минимум, который позволяет иметь запас прочности при дальнейшем снижении цен на жилье. Основная масса предложений со стороны банков касается приобретения недвижимости на вторичном рынке.

Но есть и желающие кредитовать покупку недостроенных объектов (первичный рынок). Некоторые банки (“Универсал Банк”, “Индэкс-Банк”, “Банк Кипра” и др.) готовы кредитовать покупку первичного жилья только под залог другой жилой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Государственный Ощадбанк предлагает кредиты под залог имущественных прав только на объектах компании “Житло Инвест”.

Кроме того, кредиты на покупку “первичной” недвижимости можно оформить по программе Государственного ипотечного учреждения .

В последнее время начали появляться предложения о выдаче потребительских кредитов без целевого назначения под залог жилья. В то же время банкиры пока даже не прогнозируют возобновление выдачи кредитов на приобретение земельных участков.

Условия задачи

Так или иначе, несмотря на разнообразие предложений, ипотечные кредиты по-прежнему остаются недоступными для большинства потенциальных заемщиков. Причина - неприемлемые условия, выдвигаемые финучреждениями. Так, максимально возможный срок кредитования достигает 20 лет.

Однако такие предложения на рынке единичны - в основном банки не готовы кредитовать более чем на 10-15 лет. Напомним: до кризиса речь шла о 25-30 годах. Сейчас они требуют минимальный собственный взнос заемщика в размере 30-60% оценочной стоимости покупаемой квартиры (до кризиса - в среднем 10-15%).

Таким образом, в настоящее время оптимальное кредитное предложение по двум критериям (срок и первоначальный взнос) предполагает минимальный собственный взнос в 30% при сроке кредита в 20 лет.

Следует отметить, что некоторые финучреждения предлагают варианты снижения первоначального взноса до 10%. Для этого необходимо передать им в залог другую недвижимость, кроме приобретаемого жилья.

Что касается ценовых параметров, то номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 16,3-22,2% годовых в гривне. Следует отметить, что многие банки предлагают ипотечное кредитование с плавающей процентной ставкой.

При этом величина кредитной ставки привязывается к стоимости годового депозита от населения в данном банке. Как правило, договор предусматривает ежегодный пересмотр ставки по ипотечному кредиту.

Например, “Универсал Банк” предоставляет заемщикам выбор: фиксированная ставка, равная 22,2%, либо плавающая - 16,95% годовых (на момент подписания договора). При этом все прочие условия кредитования (срок, первоначальный взнос) одинаковы для любого из двух типов ставки.

В Дочернем банке Сбербанка России разница между фиксированной и плавающей ставками не так велика и составляет всего 0,4-0,5 п.п. Плавающие ставки позволяют банкам выдавать кредиты на более длинные сроки. Так, “Эрсте Банк” готов кредитовать под фиксированную процентную ставку всего на 10 лет, тогда как при использовании плавающей - на срок до 15 лет.

Кроме процентных ставок, при выдаче займа банки взимают одноразовые комиссионные в размере 0,9-2% суммы кредита. Потенциальному заемщику не стоит забывать о страховках.

Все без исключения кредиторы потребуют застраховать покупаемое жилье (имущество), передаваемое в залог банку. Наиболее распространенный тариф - 0,3% стоимости жилья в год. Некоторые финучреждения требуют от заемщиков застраховать также жизнь.

Такая страховка будет стоить 0,3-0,35% суммы кредита в год. Есть банки, требующие еще одну (третью по счету) страховку, - титула собственности на недвижимость.

Покупателю жилья в кредит следует готовиться и к другим тратам. Кроме обязательных платежей при покупке недвижимости (госпошлины и сбора в Пенсионный фонд) по 1% стоимости жилья, заемщик должен заплатить за регистрацию ипотечного договора - 0,1% стоимости жилья.

Услуги нотариуса обойдутся в 500-1000 грн., многие банки сами не проводят оценку имущества, перекладывая ее на заемщика. Оценщику придется заплатить 500-1500 грн.

Цена зависит от месторасположения объекта оценки. Если же жилье подыскивается с помощью агентства недвижимости, то за услуги посредника нужно будет выложить около 2,5% стоимости имущества .

Следует отметить, что претендент на ипотечный кредит должен иметь официальный ежемесячный доход в размере минимум 8-10 тыс.грн.

Шансы есть

Жесткие требования к платежеспособности ипотечных заемщиков приводят к многочисленным отказам в удовлетворении кредитных заявок. Так, в “Индэкс-Банке” в декабре 2010 г. - феврале 2011 г. количество кредитных заявок на покупку жилья под залог ипотеки колебалось в пределах 70-100.

При этом примерно по 75% из них были приняты положительные решения. В банке уточняют, что среди одобренных заявок есть и так называемые предварительные решения.

Дело в том, что в некоторых финучреждениях, кроме окончательного решения о выдаче ипотечных кредитов на покупку жилья, клиенты могут получить предварительное решение о согласии банка выдать кредит, которое затем не всегда подтверждается.

Такое решение оформляется в виде гарантийного письма. Письмо - это своего рода обещание банка выдать кредит в будущем, основанное только на оценке платежеспособности клиента без рассмотрения объекта недвижимости.

Оформив гарантийное письмо, заемщик может в течение 2-3 месяцев, не торопясь, подыскивать себе жилье для покупки. И только после осуществления выбора банк будет принимать окончательное решение. Большинство банкиров отмечают, что преобладающим спросом пользуются кредиты на покупку жилья под его залог.

“В среднем 70-75% заявок клиентов касаются получения ипотечного кредита на покупку жилья: домов и квартир на первичном или вторичном рынке. В основном это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры средней площади”, - рассказывает г-жа Шаповал.

В то же время, по словам Антона Тютюна, в Ощадбанке наибольшей популярностью пользуются потребительские кредиты под залог недвижимости.

Отметим, что сейчас средний объем ипотечного займа, как минимум, вдвое меньше аналогичного показателя образца 2007-2008 гг. К примеру, в “Индэкс-Банке” по всей Украине объем кредитов на покупку жилья в среднем составляет 185 тыс.грн., а под залог жилой недвижимости - около 100 тыс.грн.

“За 2010 г. в Ощадбанке средняя сумма ипотечного кредита составляла около 160 тыс.грн. При этом нужно учитывать, что в крупных городах эта цифра значительно больше, а в мелких населенных пунктах - меньше”, - подтверждает Антон Тютюн.

При этом, как правило, клиенты берут в кредит лишь небольшую, недостающую для покупки недвижимости сумму. А большую часть ее стоимости оплачивают за счет собственных накоплений или продажи имеющегося у них жилья. Поэтому средний размер первоначальных взносов по выдаваемым кредитам составляет 40-50% стоимости приобретаемой недвижимости.

Участники рынка ожидают дальнейшей постепенной либерализации условий по ипотечным кредитам. По словам Татьяны Шаповал, процентные ставки по ипотечным кредитам при сохраняющейся тенденции удешевления депозитов до конца текущего года еще немного снизятся - на 2-3 п.п., до 15-16% годовых.

Участники рынка ожидают, что такие процессы ориентировочно станут возможными во второй половине 2011 г. В то же время очевидно, что массовое ипотечное кредитование вернется на рынок, когда у банков появится возможность предлагать процентные ставки по кредитам на покупку жилья на уровне 10-12% годовых.

Это касается банков, которые при покупке жилья в кредит просят внести 40-60% за счет собственных средств. При этом речь должна идти о займах на длительный срок. Любопытно, что банкиры намерены проводить дальнейшую либерализацию требований к первому взносу.

Тем не менее падения данного параметра ниже 30% ожидать не стоит. Кроме того, количество игроков на рынке ипотеки заметно увеличится, в том числе появится больше предложений по кредитованию покупки жилья на первичном рынке.

Ипотечный калькулятор

Задача

На вторичном рынке в кредит приобретается однокомнатная квартира в Киеве стоимостью 400 тыс.грн. (около $50 тыс.). Номинальная плавающая процентная ставка - 17% годовых, одноразовые комиссионные - 1,5% от суммы кредита.

Решение

• Первоначальный взнос (30% стоимости жилья) - 120 тыс.грн.
• Услуги агентства недвижимости (2,5% от суммы сделки) - 10 тыс.грн.
• Госпошлина и сбор в ПФ (по 1% от суммы сделки) - 8 тыс.грн.
• Одноразовые комиссионные (1,5% от суммы кредита) - 4,2 тыс.грн.
• Страхование имущества (0,3% от стоимости квартиры) - 1,2 тыс.грн.
• Регистрация договора ипотеки (0,1% от стоимости квартиры) - 0,4 тыс.грн.
• Услуги нотариуса - 1 тыс.грн.
• Услуги оценщика - 0,5 тыс.грн.

Ответ

Итого, наличными нужно внести 145,3 тыс. грн. (более $18 тыс.). При аннуитетной схеме погашения кредита величина ежемесячного платежа составит 4107 грн. В результате за 20 лет итоговая сумма выплат по кредиту превысит 1 млн грн.

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования “ВТБ Банка”

- Средние суммы выдаваемых сейчас ипотечных кредитов не сравнить с докризисными показателями. Они приблизительно втрое меньше. Средний размер кредита на покупку недвижимости составляет 160-180 тыс.грн.

При этом в Киеве и других го В основном приобретают небольшие одно-, двухкомнатные квартиры, при достаточно большом собственном первоначальном взносе - более 40%. Сейчас минимальный первоначальный взнос составляет 30%.

Банк работает над тем, чтобы уже во II квартале сделать предложение по этому параметру еще более привлекательным. В 2011 г. ипотечный бизнес не будет расти большими темпами.

Рынок недвижимости еще реально не восстановился. Основные операторы только осторожно выходят на него. Будут снижаться процентные ставки, но ненамного. При этом ожидается преобладание на рынке продуктов с плавающими ставками.

Сергей Шевченко, директор департамента розничного кредитования банка “Финансы и Кредит”

- С учетом спроса на данные кредиты со стороны потенциальных клиентов, а также ужесточения условий кредитования (в отношении первого взноса, официальных доходов и т.д.), сейчас объемы данного вида кредитования незначительны и количество договоров исчисляется десятками.

В сравнении с январем 2010 г. динамика положительная, но в сравнении с докризисными периодами - объемы кредитования ничтожны. В ближайшие полгода-год ожидается незначительное увеличение ипотечных портфелей банков.

Серьезных объемов кредитования на ипотечном рынке ожидать не стоит, поскольку ситуация с трудоустройством и увеличением доходов потенциальных потребителей кардинально не улучшается, а банки продолжают бороться с сокращением проблемных кредитных портфелей.

Как минимум, на протяжении нескольких лет не стоит рассчитывать на условия кредитования, существовавшие в докризисные времена (нулевой первый взнос, учет неофициальных доходов, вместе с основным кредитом дополнительный кредит на страховку, услуги нотариуса и т.д.). В то же время в ближайшие полгода возможно незначительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 1-2 п.п.

Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса “Индэкс-Банка”

- Возобновлению массового ипотечного кредитования в Украине препятствуют следующие факторы. Во-первых, отсутствие у банков дешевых долгосрочных источников привлечения ресурсов в национальной валюте на срок, сопоставимый со сроками ипотечных кредитов - 10-20 лет.

Основная масса средств населения привлекается в данный момент на срок 6 месяцев и 1 год. В условиях отсутствия долгосрочных пассивов банкам необходимо постоянно замещать привлекаемые средства на срок до 1 года “новыми” и применять плавающие процентные ставки по кредитам, привязанным к стоимости ресурсов.

Во-вторых, отсутствие массового платежеспособного спроса у населения на кредиты для покупки жилья, в силу все еще высокой стоимости таких кредитов (в среднем 16-18% годовых в гривне), несмотря на попытки банков снизить ставки в течение всего прошлого года.