Киевская власть собирается увеличить поступления от аренды и продажи участков под коммерческие объекты

Во-первых, чиновники хотят пресечь затягивание бизнесменами процесса заключения с Киевземом договоров аренды и купли-продажи, благодаря чему те экономят на арендной плате или земельном налоге.

Во-вторых, город планирует преимущественно продавать наделы на торгах, сдавая их в аренду лишь при отсутствии потенциальных покупателей. Впрочем, приведут ли эти новации к значительному увеличению поступлений — большой вопрос: оформление договоров затягивают не только бизнесмены, но и сами чиновники, а на уровень продаж подготовленный мэрией документ не повлияет.

Посредников заставят платить

На ближайшей сессии Киеврада намерена внести изменения в процедуру отчуждения или передачи в аренду столичной земли. Разработанный чиновниками проект решения по данному вопросу предполагает, что подписать договор аренды или купли-продажи надела его будущий собственник или пользователь обязан на протяжении шести месяцев со дня регистрации в Киевземе соответствующих решений горсовета.

В противном случае такие решения будут аннулированы, авансовый платеж покупателю не вернут, а арендатору при продлении договора аренды земельного участка автоматически установят максимальную ставку в 12% от нормативной денежной оценки земли.

Советник столичного мэра по земельным вопросам Александр Луцкий говорит, что разработать данный документ чиновников вынудило уклонение застройщиков от обязательных платежей в городской бюджет.

Использовать отведенный надел они имеют право сразу после принятия решения Киеврады о землеотводе, а их платежные обязательства наступают только с момента заключения соответствующих договоров с Киевземом. «Бизнесменам очень выгодно не подписывать договоры аренды или купли-продажи. Затягивать этот процесс они могут сколько угодно, из-за чего в бюджет не поступают десятки миллионов гривень», — объясняет он.

Наличие данной проблемы подтверждает и директор строительного ООО «Кий-девелопмент» Александр Котенко, отметивший, что в первую очередь эти обвинения касаются массы посредников и спекулянтов, которые, подыскивая реальных покупателей на землю, не хотят тратиться на платежи в бюджет.

«Благодаря связям с чиновниками и депутатами они добиваются позитивного решения Киеврады о землеотводе, а потом пытаются перепродать реальным инвесторам фирму, на которую регистрируется надел. Эта схема используется как при продаже, так и аренде участков. Ведь пока в городе не проводятся земельные аукционы, купить участок может только его арендатор», — объяснил он.

Но далеко не всегда в затягивании оформления договоров виноваты бизнесмены. «Мне известно немало случаев, когда Киевзем искусственно тормозил подготовку и оформление договоров купли-продажи или аренды земли. В документ нужно внести пункт, отводящий Киевзему на подготовку договоров и их предоставление бизнесменам не более трех месяцев с момента регистрации соответствующих решений Киеврады. Тогда права и обязанности бизнеса и власти в сфере земельных отношений будут сбалансированы»,— говорит член комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры Татьяна Мелихова.

Продажа в приоритете

Отдельным пунктом в проекте решения Киеврады указано, что основной формой приобретения прав на городскую землю в нынешнем году станет покупка участков, в том числе и на земельных торгах. Александр Котенко считает, что это правильно. Ведь продажа земли позволит руководству города получить немалые суммы, позволяющие хотя бы частично покрыть острый бюджетный дефицит.

«Главное, чтобы при этом не нарушались требования генплана, а земля продавалась только с определенным целевым назначением. А в случае неправомерного намерения властей лишить застройщика его собственности (отменить решение о землеотводе) отстоять выкупленный участок гораздо легче, нежели арендуемый», — отмечает г-н Котенко. Но гарантировать соблюдение генплана при отводе земли может лишь зонинг (ограничения застройки по каждому наделу), на разработку которого деньги пока не выделены. А это значит, что пока застройщики могут строить на выкупленных участках все что угодно и вводить объекты в эксплуатацию через суды, как это и практикуется в столице.

«Продавать землю в исторической части Киева застройщикам, которые будут безнаказанно уничтожать памятники архитектуры, нельзя», — считает Татьяна Мелихова. Продавать же землю под возведение высокорентабельных объектов, таких как АЗС, для города вообще экономически невыгодно, поскольку арендная ставка в таких случаях максимальна (12%) и полная стоимость земельного участка выплачивается арендатором всего за семь-восемь лет. А в случае его продажи город будет лишен этого источника дохода в будущем.

В целом же утверждение данного документа не приведет к существенному увеличению спроса на покупку наделов. С начала кризиса количество сделок по земле в столице упало в три-четыре раза. Причем покупателей находят лишь самые дешевые участки. Это подтверждают и результаты попытки Киевзема провести в минувшем году земельные торги, на которые были выставлены 27 наделов. Хотя их стоимость, по оценкам экспертов, была невысокой, а город предложил покупателям рассрочку платежа, желающих участвовать в торгах не нашлось.

Мнение эксперта

Сергей Мельник, Член бюджетной комиссии Киеврады

В прошлом году Киев запланировал выручить от продажи земельных участков 1,8 млрд грн. Реально же бюджет получил по этой статье доходов только около 400 млн. И эти деньги поступили лишь от арендаторов, имеющих право на первоочередной выкуп без проведения торгов. Причем этих арендаторов буквально уговаривали приобрести наделы, используя при этом метод кнута и пряника. В этом году КГГА умерила свои аппетиты и запланировала выручить от реализации земли лишь 800 млн грн. Но достигнуть данного показателя также почти нереально. Для этого нужно полностью искоренить коррупцию из земельной сферы и сделать процедуру продажи наделов максимально простой и прозрачной.