Реформа жилищного строительства: удастся ли решить проблему недостроев

В Украине инвестиции в первичный рынок недвижимости достаточно выгодные - недостроенное жилье можно приобрести со скидкой от 20% - по сравнению с готовым объектом. В то же время здесь риски значительно выше, ведь привлеченные вложения не защищены как следует.

Инвесторы новостроек могут ждать годами их ввод в эксплуатацию, чтобы получить право собственности. Неоднократны случаи, когда такая ситуация происходит из-за отсутствия разрешительной документации.

Всего в столице насчитывается более сотни недостроенных ЖК, а в некоторых из них происходит перепродажа тех же квартир разным инвесторам. Другие является частью "строительных пирамид".

Для того, чтобы минимизировать такие риски на первичном рынке жилья, в октябре 2020 года был обнародован проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства". После его доработки парламентарии зарегистрировали новую редакцию законопроекта 5091 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Основные нововведения.

1. Защита от возможной перепродажи квартир

Согласно положениям проекта привлечения средств физических лиц для строительства объектов недвижимости может осуществляться исключительно на основании договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости. Соответственно для того, чтобы девелопер мог заключать такие договоры - он должен зарегистрировать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество свои имущественные права непосредственно на будущий дом, а также на каждую квартиру в нем, если речь идет о строительстве многоквартирного дома.

Будущий дом или здание закон определяет как объект незавершенного строительства - делимый (многоквартирный дом) или неделимый (один целостный дом). Так, делящийся состоит из квартир, которые теперь выступают будущими объектами недвижимости.

Для инвестора это означает прежде всего защиту будущей квартиры от ее возможной перепродажи в процессе строительства.

2. Положения документа будут актуальными только для объектов, которые будут строиться после принятия

В преамбуле законопроекта определено, что он направлен на регулирование оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, право на выполнение строительных работ по которым полученное с даты принятия этого документа.

То есть ситуацию с сегодняшними проблемными комплексами документ не решит. Его цель исключить возникновение таких объектов в будущем..

3. Определение некоторых понятий впервые в украинском законодательстве

Авторы проекта впервые дают определение ряда уже давно устоявшихся в практике понятий, в частности, среди них - "девелопер".

4. Гарантии в случае банкротства девелопера

В проект вводится понятие гарантийной доли строительства объекта недвижимого имущества. Это определенные площади в будущем объекте недвижимого имущества, на которые накладывается обременение и которые могут быть проданы девелопером к моменту завершения строительных работ и регистрации права собственности на первый объект недвижимости.

Эти площади выступают гарантией в случае финансовой несостоятельности девелопера завершить строительство объекта или в связи с его банкротством. Предполагается, что они перейдут в собственность инвестора (или инвесторам / заказчику), который вложит деньги, чтобы завершить проект.

5. Определение существенных условий договоров для привлечения средств от физических или юридических лиц

В проект определены существенные условия для:

• договора на организацию и финансирование строительства между заказчиком и девелопером;
• договора на куплю-продажу объекта незавершенного строительства (здания в целом);
• договора на куплю-продажу будущего объекта недвижимости (квартиры). В каждом из случаев договор должен быть нотариально удостоверен.

Также стоит отметить, что в законопроекте определяют условия, при которых может быть заключен договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. В частности, это:

• действующие градостроительные условия и ограничения;
• действующий разрешение на строительные работы;
• отсутствие факта остановки строительных работ;
• отсутствие факта ввода объекта в эксплуатацию;
• наличие гарантийной доли;
• отсутствие обременений прав на будущий объект.

Такая открытость данных защитит инвесторов от финансирования проблемных проектов.