Новая элита на чемоданах и дорожающие хрущевки

В Нацбанке заметили и положительную тенденцию на рынке недвижимости. В отчете регулятора говорится, что спрос на жилье в Украине растет. По данным Минюста, в третьем квартале количество сделок купли-продажи выросло на 11%.

"Главный фактор - повышение доходов населения. Поэтому среди граждан с высокими доходами сохраняется стойкий инвестиционный спрос (на него приходится до 40% продаж в премиум-сегменте) в условиях снижения доходности валютных депозитов", - сказано в отчете Нацбанка.

Замеченная регулятором тенденция на рынке действительно есть. Так как средняя доходность по валютным депозитам составляет всего 2-3% годовых, многие украинцы предпочитают вкладывать свои сбережения в недвижимость - жилую или коммерческую. В последующем такие объекты сдают в аренду и при правильном подходе, отбить вождения можно за 8-10 лет, то есть, средняя доходность составит до 10% годовых и выше. Вот только количество таких сделок в общей базе пока мизерное.

Вложения в недвижимость по Киеву в этом году - 280 млн. долларов, что на 5,8% больше, чем годом ранее. Но 87% сделок приходится на эконом- и комфорт- сегменты, где стоимость объекта не превышает 120 тыс. долларов. При этом львиная доля - это продажи самых дешевых квартир, в том числе, хрущевок. Хотя прогнозировалось, что цены на них рухнут, этого не произошло. Такие квартиры как покупали, так и покупают. Однокомнатные стоят 27-32 тыс. долларов, двухкомнатные - до 38 тыс. "Поместиться" в такой бюджет, выбирая более комфортное жилье, попросту нереально. Поэтому хрущевки вряд ли обесценятся и в следующем году, наоборот, могут даже подорожать на 7-10%, особенно в районах, где выбор других квартир по приемлемым ценам невелик - в Дарнице, на Нивках, Лукьяновке и др.

Что будет с ценами на остальное жилье на вторичке - пока вопрос. С одной стороны, на этот сегмент давят демпингующие застройщики. Стандартный торг при покупке на вторичке - 10-15%. "Переоцененные" квартиры не продаются годами.

С другой - спрос, а значит, и цены, могут подхлестнуть выборы. Уже понятно, что выброса на рынок недвижимости предвыборных денег, как это было в 2004 году, когда заработавшие на кампании украинцы улучшали свои жилищные условия, не будет. Даже если люди что-то и зарабатывают, они не спешат "светить" эти деньги, выжидают. Но, возможно, после смены власти в Киев потянется новая политическая элита, что может подстегнуть продажи жилья премиум-класса. По словам экспертов, до окончания выборов, цены на недвижимость вряд ли будут меняться. Но с мая, когда начнет оживляться еще и сезонный спрос, жилье может подорожать на 7-10%. Впрочем, если ценовой эксперимент владельцев квартир не найдет понимания среди покупателей, уже летом цены могут окатить.

А к осени может вмешаться мировой экономический кризис, который зацепит и Украину. Экономическая нестабильность и рост курса доллара отобьют у украинцев желание улучшать свои жилищные условия. Это может поспособствовать обвалу цен и сокращению объемов строительных работ. Не зря же говорят, что строители входят в кризис первыми, а выходят из него последними.

Но даже если украинской экономике удастся устоять, и спрос на квартиры начнет расти, цены отреагируют не раньше 2020-2021 года. К тому времени застройщики смогут распродать все свои "зависшие" квартиры и будет повод повысить расценки.